То, что в последнее время творится вокруг доллара и евро, наводит на нехорошие мысли о том, что вслед за этим могут обвалиться цены на недвижимость.
«Экономическое чудо», приносящее владельцам квадратных метров несколько лет кряду не просто стабильный доход, а фантастический рост вложений — до 50% в год, на самом деле не что иное, как мыльный пузырь, раздутый ипотечным кредитованием. И то, что банки взялись за ужесточение условий кредитования, только подтверждает это.
Квадратные метры растут в цене
Вопреки всем прогнозам, недвижимость продолжает дорожать. Даже невзирая на то, что покупательская способность населения падает, количество сделок купли-продажи с каждым годом сокращается, а на рынок выходят только те покупатели, которые продали перед этим другой объект недвижимости.
И подорожание недвижимости на этом не прекратилось, говорят уже даже не риэлтеры, которых можно было бы заподозрить в том, что такие прогнозы им на руку, а юристы. По мнению главы фирмы «Юридическая контора Сикорского» Олега Сикорского, до конца 2008 года стоимость жилой недвижимости в Крыму имеет шанс вырасти еще на 10%, хотя рост будет плавный.
Это раньше цены взлетали к лету, перед курортным сезоном и после него, потому что в первом случае продавцы «выращивали» их для приезжих покупателей, а во втором недвижимость скупали на заработанные в период курортного сезона деньги. Нынче ситуация поменялась, поэтому цена квадратных метров может расти только постепенно. А пик ее роста ожидают нынешней осенью.
Кстати, по информации господина Сикорского, за минувший год в Симферополе цены на жилую недвижимость выросли в среднем на 15 — 20%, а за 5 месяцев с начала года еще примерно на 5%. Темп роста в 2008-м несколько снизился, но спрос по-прежнему остается высоким, правда, на недорогое жилье, которого почти нет.
Объективных предпосылок для снижения роста цен сейчас нет. Рынок жилья остается ненасыщенным, то есть спрос не перекрывается предложением. Валютные колебания курса доллара и евро дают продавцам повод пересмотреть цены, естественно, не в сторону уменьшения. Но при этом покупатели не готовы приобретать недвижимость по столь высокой цене, которую предлагает рынок.
Кризис налицо
Остановить дальнейший рост стоимости квадратных метров вполне способен, например, высокий уровень инфляции (как ни парадоксально это звучит), ведь она провоцирует рост цен, а не падение. Высокие темпы обесценивания национальной валюты, наблюдаемые в Украине, могут лишить население части доходов, в этом случае потенциальным покупателям придется вкладывать деньги в более насущные покупки, чем недвижимость.
Если же экономическая ситуация в стране продолжит ухудшаться, а покупательская способность населения падать, цены вынуждены будут опускаться, хотя ожидать их резкого падения, пожалуй, не стоит.
Разве что в самом худшем варианте развития украинской экономики, но в этом случае вместе со снижением роста цен на недвижимость упадет и покупательская способность основной массы людей, то есть массового решения жилищной проблемы опять не будет.
Банки защищены
Впрочем, отнюдь не это может оказаться худшим развитием событий на рынке недвижимости Украины, а ипотечный кризис. На минувшей неделе глава Национального банка Владимир Стельмах заверил страну, что украинские коммерческие банки застрахованы от ипотечного кризиса.
«Не волнуйтесь, наши банки в этом плане всех перещеголяли... Они дают 100 грн., а берут залог на 160 грн. и так далее. Меньше чем на 20% у них нет залога. Плюс страхование жилья, имущества, квартиры и так далее. То есть они себя перекрыли», — заявил он. Так что украинская банковская система защищена более надежно, чем американская.
«Но если уж придется, не дай Бог, реализовывать какому-то банку активы — они свое возместят, а будут убытки у тех, кто взял у них кредиты», — добавил он.
Отрадно, что отечественная банковская система «надежно защищена», но повод усомниться в этом утверждении главного банкира страны все же есть.
Попытаемся не обратить внимание на его откровение, что судьба конкретного клиента банка вопрос неглавный и именно за его счет банки будут выкручиваться. Но глава Нацбанка не может не понимать, что, если в стране ухудшается экономическая ситуация, неплатежи по ипотечным кредитам становятся массовыми, и тогда банки должны будут оптом выставлять на продажу недвижимость, которая находится у них в залоге. Что за этим следует?
Явно не долгожданное падение цен на квадратные метры. Даже сегодня, когда неплатежи не столь массовые, финучреждения, изымая недвижимость в счет погашения долга по ипотечному кредиту, стремятся продать ее не по своей цене, а добавив штрафы и пеню за просрочку. В результате стоимость жилья выходит за рамки рыночной, объясняет директор фирмы «Город» Валерий Шевердак.
Продать такую квартиру или дом быстро не получится. А если одновременно всем банкам потребуется реализовать свои залоги, да еще и с учетом долга клиента?! Кто будет покупать дорогую недвижимость? Явно не нуждающийся в жилье средний класс. Да и обеспеченных граждан Украины вряд ли заинтересуют стандартные квартирки.
Можно предположить, что интерес к такой недвижимости проявят жители соседних государств, живущие в более благоприятных экономических условиях. Или банки зарубежных стран, которым отечественные финучреждения не могут вернуть взятые у них кредитные ресурсы. В этом случае Украина может оказаться в «залоге» у иностранного капитала гораздо быстрее, чем опомнится, занимаясь политическими распрями.
Ни для кого не секрет, что растущее фантастическими темпами банковское кредитование обязано зарубежным деньгам. Отечественные банки с удовольствием берут займы у иностранных финучреждений: и нашим банкирам хорошо — они получают практически неограниченные ресурсы, и зарубежным — где еще они заработают такие проценты, ведь в их странах ипотечные проценты вдвое, а то и втрое ниже, чем в Украине.
Но впустив в Украину колоссальные объемы иностранной валюты, отечественные банки направили ее отнюдь не на развитие промышленного сектора, не на сельскохозяйственное производство (получить кредиты производителям до сих пор крайне сложно), а в сферу, которая ничего не производит, — ипотеку.
Если потребкредитование хотя бы импортного товаропроизводителя стимулирует: покупая в кредит бытовую технику или мебель, мы какую-то часть средств направляем в производство, то ипотека стимулирует исключительно перепродажу квадратных метров. «Под благовидным предлогом решения жилищной проблемы в Украине огромные деньги, выдаваемые в качестве ипотечных кредитов, крутятся от продавца к покупателю, потом от следующего продавца к покупателю — и ничего не производится.
При этом банки стимулируют выдачу ипотечных кредитов именно в иностранной валюте, устанавливая на них более выгодные проценты. Под это привлекают в Украину доллары, как будто нет своей национальной валюты», — объясняет Валерий Шевердак.
Если темпы выдачи ипотечных кредитов на покупку жилой недвижимости не сократить, это приведет к ипотечному кризису в Украине, считает Олег Сикорский. Ведь в стране вращается огромная масса свободных денег, по объемам гораздо превышающая те средства, которые были вброшены Кабмином в виде компенсаций сбербанковских вкладов, выросших пенсий и зарплат. А мы удивляемся: почему все дорожает и откуда берется такая инфляция?!
