Строительство, особенно в сфере коммерческой недвижимости, считается сегодня одним из самых прибыльных видов бизнеса. Однако высокие темпы инфляции, подорожание стройматериалов и непрозрачные схемы выделения земли заставляют застройщиков мобилизироваться.
О ценах на недвижимость, прибыльности девелоперов и последствиях ипотечного кризиса на украинском рынке корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ рассказал Игорь Черненко, генеральный директор управляющей компании "Тико-Констракшен".
Динамика цен на жилую недвижимость регулярно освещается в СМИ, в отличие от коммерческой. Насколько за последнее время подорожали офисные, торговые объекты?
Ввиду более высокого интереса к рынку жилой недвижимости, информация по нему более открыта. Ценовая же ситуация на рынке коммерческой недвижимости является более зарытой по ряду причин.
В частности, меньшее количество продавцов и покупателей данных объектов; уникальность характеристик объектов, которая оказывает существенное влияние на цену продажи; высокий спрос со стороны институциональных инвесторов.
Поэтому цены на коммерческие объекты стабильно растут, опережая темп роста цен на жилую недвижимость. Говорить о конкретных цифрах сложно, поскольку цена зависит от множества факторов: класса проекта, его успешности, заинтересованности покупателя и т. д. Наиболее высокие цены на объекты коммерческой недвижимости наблюдаются в центральной части Киева.
Так, цена 1 кв м. высококлассных офисных помещений в центре стартует с $7500-7700, торговых помещений – с $9000, причем на Крещатике стоимость 1 кв. м. может составлять $20 000 и более. Средняя же стоимость 1 кв. м как торговых, так и офисных помещений в целом по Киеву составляет около $3500.
По мнению некоторых экспертов, "сбить" цены на недвижимость - на 30% и более - поможет приход крупных иностранных инвесторов. Насколько, по Вашему мнению, вероятен такой сценарий? Придет ли наконец в Украину крупный иностранный капитал?
Крупный иностранный капитал крайне заинтересован в выходе на отечественный рынок коммерческой недвижимости ввиду его более высокой прибыльности. Однако основным сдерживающим фактором его прихода является отсутствие прозрачных схем выделения земельных участков и незнание специфики ведения бизнеса в наших, к сожалению, пока еще далеко не рыночных условиях.
Поэтому иностранные компании пока предпочитают либо покупать готовые функционирующие проекты, либо работать в кооперации с отечественным девелопером, который берет решение всех административных вопросов на себя.
Падение же цен с приходом иностранных девелоперов также маловероятно, поскольку как показывает опыт нашей банковской системы, западные компании привлекает на наш рынок именно высокая доходность. Снижение цен следует ожидать только при условии насыщения рынка, которое может произойти и без непосредственного участия крупного иностранного капитала.
По прогнозам, ипотечный кризис в США будет продолжаться до 2012 года, и к тому времени цены на жилье могут упасть на 70-80%. Затронет ли Украину это падение или мы в этой ситуации может только выиграть?
Поскольку украинская экономика пока весьма слабо интегрирована в мировую экономическую систему, последствия ипотечного кризиса в США практически не отразились на украинском рынке недвижимости. Более того, украинский рынок демонстрирует устойчивую тенденцию роста как в сегменте жилой, так и коммерческой недвижимости, что обусловлено существенным превышением спроса над предложением.
Сценарий развития американского рынка недвижимости в Украине маловероятен, поскольку основная причинами развития кризисных явлений на рынке недвижимости США – это выдача необеспеченных доходами кредитов, что в свете текущей политики НБУ в Украине невозможно. Стабилизация украинского рынка недвижимости возможна лишь в среднесрочной перспективе (2011-2012 годы) при условии существенного увеличения предложения во всех его сегментах.
До недавнего времени Вы занимались в основном коммерческой недвижимостью, а теперь намерены построить три жилых комплекса в Киеве. На фоне сложной ситуации с ипотекой, не боитесь, что жилье не оправдает надежд?
Несмотря на то, что сейчас на рынке жилой недвижимости наблюдается некоторый спад, вызванный сокращением ипотечного кредитования ввиду кризиса ликвидности украинских банков, мы полагаем, что данная тенденция носит кратковременный характер и по мере уменьшения инфляции кризис будет преодолен.
Дополнительным фактором, свидетельствующим о привлекательности рынка жилой недвижимости, является огромный потенциальный спрос, который, несмотря на увеличение объемов жилищного строительства, является в значительной степени неудовлетворенным.
К тому же, в последнее время интересы многих строительных компаний смещаются в сторону пригорода, что в перспективе может привести к сокращению количества новостроек в Киеве. Именно поэтому мы полагаем, что, несмотря на существующие проблемы, рынок жилой недвижимости все еще остается весьма перспективным и привлекательным.
Также отметим, что наши жилые комплексы нельзя рассматривать как чисто жилые, поскольку кроме жилой, два из трех проектов выполняют еще и коммерческие функции, что несколько снижает риски возможной неудачи комплексов.
Так, в проекте на ул. Зодчих на первых двух этажах предусмотрены торговые помещения, что является позитивным фактором для Окружной, где он будет расположен ввиду недостаточного предложения там торговых площадей. Проект на ул. Кудряшова на нескольких первых уровнях предусматривает офисы, что делает его более востребованным, чем просто жилье.
И все же, какие проекты обеспечивают сегодня девелоперу максимальную доходность?
На рынке коммерческой недвижимости наиболее привлекательными сегментами является офисная, торговая и складская недвижимость, ставки капитализации по которым составляют 9–11% по офисной и торговой недвижимости, 10–12% - по складской.
Максимально высокий уровень доходности на рынке жилой недвижимости наблюдается в сегменте элитной недвижимости, поскольку строительные затраты на возведение жилого здания отличаются незначительно, а цена продажи – выше.
В целом отметим, что ввиду существенного превышения спроса над предложением привлекательными являются все сегменты коммерческой недвижимости. Разница в уровне доходности объясняется различным уровнем риска, связанного с реализацией проектов в различных сегментах коммерческой недвижимости.
Насколько перспективным в плане застройки можно считать Левый берег, учитывая то, что Киев "задыхается" от пробок?
В настоящее время привлекательность Левого берега возрастает по причине отсутствия свободных земельных участков, пригодных для реализации объектов коммерческой недвижимости. Плотность застройки в центральных районах сейчас крайне высока, что заставляет искать возможности реализации проектов в районах, приближенных к центральным, а также в спальных районах Левобережья.
С нашей точки зрения, Киеву необходимо формирование нового делового района – "сити", что в значительной степени позволило бы разгрузить центральную часть города и перераспределить транспортные потоки. Наиболее привлекательным районом для этого представляется
Подол, а также территория Рыбальского острова, однако для строительства высотных офисных и торговых зданий необходимо решить вопрос выноса расположенных там промышленных предприятий.
На какой стадии сейчас находится проект строительства ТРЦ "Петровка"? Упорно ходят слухи, что для строительства этого объекта придется снести книжный рынок...
Проект строительства ТРЦ "Петровка" находится на этапе окончательного утверждения документации, и его реализация начнется в самое ближайшее время. Вопрос переноса книжного рынка в новый торгово-развлекательный центр также рассматривается. Существующий книжный рынок не соответствует критериям как в отношении качества обслуживания покупателей, так и эффективности использования территории.
Ни в одной стране мира, претендующей называться цивилизованной, торговля книгами и аудиовизуальной продукцией не осуществляется на рынках. Поэтому мы полагаем, что перенос книжного рынка в современный торгово-развлекательный центр является закономерным шагом дальнейшего развития Петровки, особенно в связи с перспективой проведения в Киеве Евро-2012.
Сегодня многие столичные девелоперы выходят со своими проектами в регионы. Насколько, по Вашему мнению, перспективны региональные рынки?
Безусловно, рынок коммерческой недвижимости Киева не безграничен и в перспективе залогом успешного развития будет эффективное освоение регионов Украины, в которых рынок не так насыщен. Однако освоение регионов требует дополнительных затрат, связанных как с изучением местного рынка, так и созданием соответствующей организационной структуры компании.
По нашим оценкам, в среднесрочной перспективе рынок коммерческой недвижимости Киева будет оставаться наиболее привлекательным, поэтому более целесообразно сосредоточить все основные усилия именно на этом рынке.
В настоящее время все наши проекты сконцентрированы в Киеве и Киевской области. Однако мы не исключаем, что в долгосрочной перспективе компания выйдет на региональные рынки.
