"Кому война, а кому - мать родна!" - емко охарактеризовал "ВД" происходящие события на рынке жилой недвижимости Анатолий Денисенко, президент инвестиционно-строительной компании "Авантаж" (г. Харьков). Он полагает, что для небольших строительных компаний в скором времени места на рынке может не оказаться.
В ближайшие четыре-шесть месяцев ипотечный рынок ждет плавное охлаждение, предрекает Ирина Ковалишин, начальник отдела аналитических исследований Украинской национальной ипотечной ассоциации. "На рынке жилья наблюдается застой. Количество сделок сократилось в три раза".
Эксперт утверждает, что банки, столкнувшись с дороговизной ресурсов, будут и впредь сдерживать объемы ипотечного кредитования. Усмирять аппетит придется не только частным заемщикам, но и девелоперам. Сложившаяся ситуация - хороший повод для укрупнения рынка, чем и не преминут воспользоваться лидеры.
Ярмарка застройщиков
В 2007 г. в стране было возведено жилья, в рыночных ценах, более чем на $1,6 млрд. Чуть менее 40% этой суммы, по данным опроса "ВД", проведенного среди экспертов отрасли, досталось мелким и средним компаниям. Сколько всего таких структур оперируют на рынке - сказать сложно. Соответствующую информацию "ВД" не смогли предоставить ни в одном из госорганов, причастных к регулированию строительного рынка.
Компания средней руки, как правило, одновременно возводит не более трех-пяти объектов, а ее годовой оборот не превышает $40-100 млн. Тогда как мелкие девелоперы способны параллельно реализовывать не более трех проектов, обладая годовым оборотом в $10-20 млн. В столице упомянутым бизнес-структурам удается перехватывать лишь небольшие единичные объекты.
А вот в регионах они подчас способны увести у крупных компаний участки с подрядом на возведение жилого массива. Впрочем, реализация этих амбициозных планов финансируется на 50-80% за счет заемных средств, частично привлекаемых самой структурой в виде кредита, остальные деньги поступают от физических лиц, которые, в свою очередь, занимают их у финучреждений.
Стоит отметить, что сложности с привлечением ресурсов у мелких и средних компаний возникли еще два года назад, после аферы компании "Элита-Центр". Случившийся же в минувшем мае кризис ликвидности лишь усугубил положение.
"Мы стоим перед дилеммой, как финансировать свои объекты: брать кредиты под 25-28% годовых в гривне в банках либо снижать стоимость квадратного метра в строящихся объектах, пытаясь привлечь покупателей. Мы планируем пойти по второму пути - создать акционные программы, стремясь привлечь клиентов, имеющих возможность внести сразу 100% стоимости квартиры", - говорит Сергей Росстальной, председатель наблюдательного совета ДП "Днепровский круг".
Если такие идеи не по карману либо же случится так, что они не принесут ожидаемого эффекта, владельцам не останется ничего иного, как задуматься о смене бизнеса. "Мелким компаниям придется находить крупных партнеров, продаваться. Но мы их искать не будем, сами придут", - уверенно говорит Сергей Овчинников, президент корпорации "ХХІ Век". Таковых, полагают опрошенные "ВД" участники рынка, может оказаться не менее половины от всего количества девелоперов, оперирующих на украинском рынке.
Экономный подход
Круг будущих скупщиков предположить нетрудно. Это крупные компании, одновременно возводящие 10-15 жилых объектов и обладающие мощной политической и финансовой поддержкой.
К таковым можно отнести "Киевгорстрой", контролируемый Владимиром Поляченко, "ХХІ Век" Льва Парцхаладзе и Андрея Миргородского, "ТММ" Николая Толмачева, "Познякижилстрой" Нвера Мхитаряна, "Консоль" Владимира Константинова и др.
За бесценок уйдут с молотка строительные компании, завязшие в кредитах на этапе возведения более чем 50% объекта и уже распродавшие свыше половины квартир.
"Покупать можно объект, но не головную боль в виде дорогих кредитных обязательств, демпинговых расценок при продаже квадратного метра или арендованного участка земли. Но хотя нам нужны "чистые" и потенциально прибыльные объекты, рассматривать будем все - улаживать такие вопросы нам не привыкать. Правда, в торгах за проблемные участки цена вопроса упадет в разы", - заверил "ВД" один столичный девелопер, пожелавший остаться неназванным.
С ним солидарен и Сергей Росстальной: "Для покупки всем нужны "живые" площадки с минимальным количеством обязательств. Никто не будет приобретать "хвосты" в виде подрядчиков, кредитов, распроданного жилфонда - поэтому в первую очередь будут выкупать корпоративные права у новичков, работающих на рынке всего год-полтора".
Руководитель подразделения одной из крупных региональных строительных компаний пояснил "ВД", что присматривается к покупке мелких компаний на ЮБК, но намерен действовать избирательно: мол, процедура выделения земли на полуострове столь же туманна, сколь и оспариваема. "Будем ждать, когда какой-нибудь "малыш" с "чистым" землеотводом попросит спасти недостроенное им здание. И предложим попросту погасить его кредитные обязательства, максимум - с небольшим "бонусом".
Более точно сформулировать цену покупки "поглотители" смогут лишь после аудита интересующих их структур. И это будет их собственный аудит, благо, эти компании обладают соответствующими структурными подразделениями. А история и деятельность мелких стройкомпаний бывает ой как интересна и занимательна.
В целом девелоперы прогнозируют, что в столичном регионе строительные компании мелкой и средней руки (в зависимости от степени готовности и количества возводимых объектов, а также "чистоты" землеотводов) будут котироваться на уровне $2-20 млн. Для региональных операторов (за исключением крымских) планка не превысит $5-7 млн.
В первую волну скупки попадут объекты элитной жилой недвижимости, где ипотека используется меньше всего. Но в дальнейшем в зону интереса может попасть сегмент жилья бизнес- и эконом-класса.
Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что активность, с которой мелких игроков будут просить освободить занимаемое место на рынке, во многом будет зависеть от дивидендов, которые крупные игроки извлекут из последних выборов в Киевсовет. Большинство из упомянутых крупных столичных операторов сформировали в стенах мэрии солидное лобби. Так что их взаимоотношения с мелкими собратьями могут приобрести самые занимательные формы.
Кто строит в Украине
1. "Непрофессионалы"
Структуры, контролируемые властями предержащими. Получали небольшие наделы в престижных районах города. Осуществляли точечные проекты. В Киеве и пригороде более активны в сегменте коттеджной застройки. В регионах - реализуют проекты по большей части в городах.
"В отличие от Киева, где работают всего несколько компаний, в Харькове порядка 60% застройщиков - непрофессионалы, надумавшие пойти в девелоперы без толковой истории и успевшие обзавестись лишь одним-двумя объектами", - утверждает Анатолий Денисенко, президент инвестиционно-строительной компании "Авантаж" (г. Харьков).
2. "Банковские "дочки"
Аффилированные с банками. Создавались для более активного привлечения клиентов-ипотечников. Через создание Фонда финансирования строительства банк под залог техники, активов застройщика аккумулировал средства инвесторов и, по сути, до окончания стройки (читай - полного погашения обязательств застройщика) владел объектом. Такая схема работы стала для банков менее интересной после кризиса ликвидности, произошедшего в минувшем мае.
3. "Фиктивные"
Создавались с целью дальнейшей продажи. В качестве владельцев фигурировали фиктивные лица. Эти организации часто не покупают, а оформляют договоры аренды на землю либо же (благодаря связям владельца) изменяют целевое назначение земельного участка. Именно эта фиктивная стройорганизация роет котлован, принимает на себя первый удар от "общественности", чтобы позже, переоформив участок в частную собственность, исчезнуть навсегда.
4. "Реальные строители"
Самая немногочисленная группа. Среди фактических их владельцев нет чиновников. Не аффилированы с финучреждениями. Однако не обладают достаточными собственными средствами и потому сильно зависимы от стороннего финансирования.
Мнение
Лев Парцхаладзе. Совладелец, председатель правления девелоперской компании "ХХІ Век", глава Украинской строительной ассоциации
- Привлечь средства в Украине как мелким, так и крупным компаниям ныне проблематично: у банков самих - сложности с финансированием. Поэтому я советую девелоперам максимально активно выходить на внешние рынки заимствования. Да, в мире наблюдается финансовый кризис.
Но при этом процентные ставки в Европе несравнимы с украинскими. В свое время мы провели размещение 35% акций нашей компании на Лондонской фондовой бирже, что дало мощный толчок для дальнейшего развития. Что мешает другим застройщикам сделать то же самое?
Да, это сложно и недешево, но результат того стоит. Ведь проблема привлечения финансов будет стоять перед компаниями всегда, и есть смысл попытаться ее решить кардинально.
Артур Казарян. Заместитель директора инвестиционно-строительной компании "Кийбуд"
- Ипотечная проблема на мировых рынках, и в частности США, не особо отразилась на рынке недвижимости Украины. Да, застой наблюдается. Но он связан не с тем, что у населения стало меньше денег, даже наоборот: в свете галопирующей инфляции вложения в недвижимость еще более оправданы.
Скорее, застой вызван тем, что конечный потребитель или покупатель-инвестор ожидает снижения цены на недвижимость, чего на самом деле не будет. Конечно же, возможна перекупка незавершенных объектов у средних компаний более крупными, но, тем не менее, вложения в недвижимость остаются прибыльным бизнесом.
А если связать застой с ужесточением условий ипотечного кредитования банками и повышением уровня процентной ставки, то при ближайшем и тщательном рассмотрении с легкостью можно подсчитать, что прирост выплат по процентам все равно меньше повышения ставок за аренду жилья и уж тем более - удорожания продажной цены квадратного метра строящегося жилья.
