С 1 января вступили в силу утвержденные в прошлом году новые государственные строительные нормы (ГСН) «Жилые дома. Основные положения».
Корреспондент «СТОличной недвижимости» решила узнать, как это скажется на деятельности застройщиков и, в конечном итоге, повлияет на отечественный рынок жилья…
Вадим Куцевич, руководитель научно-исследовательского и проектного архитектурного центра КиевЗНИИЭП
Зачем понадобилось разрабатывать новые строительные нормы?
— Раньше проектировщики и строители руководствовались еще советскими нормами, утвержденными почти двадцать лет назад. За это время в них были внесены некоторые изменения, но все равно старые СниПы уже не соответствовали современным реалиям.
Каким именно?
— Не учитывалось то, что сегодня большинство жилых домов строится у нас по индивидуальным проектам.
А что сулит введение новых строительных норм людям, которые приобретают жилье в новостройках?
— Мы учли состояние рынка и, думаем, это даст возможность проектировать комфортное жилье. Эти нормы ни в коем случае не сдерживают проектировщиков, все направлено только на улучшение условий.
Долго создавались ГСН?
— Несколько лет.
Кто непосредственно участвовал в этом?
— Главным разработчиком выступил Украинский зональный научно-исследовательский и проектный институт по гражданскому строительству (КиевЗНИИЭП).
Также участвовали институт «Укрнииграждансельстрой», Институт гигиены и медицинской экологии имени Морзеева, Государственный департамент пожарной безопасности, МЧС, Госстрой Украины, Киевэкспертиза, Союз архитекторов Украины, ЗАТ «Отис», Львовский государственный аграрный университет.
В чем же состоит главное отличие нынешних ГСН от советских СНиПов?
— Впервые в странах СНГ мы ввели две категории комфортности жилья, поделив его на коммерческое и социальное.
И по какому критерию поделили?
— Социальным считается жилье, которое предоставляется гражданам, состоящим на квартучете, бесплатно. А коммерческое жилье строится для продажи.
Новые нормы предусматривают одинаковые требования к социальному и коммерческому жилью?
— Если говорить о минимально допустимых требованиях, да. Но если для социального жилья установлен нижний и верхний предел, то для коммерческого верхнего предела нет. И это естественно: люди имеют право за свои деньги получить максимально возможный уровень комфорта.
Каковы же основные параметры социального жилья?
— Площадь однокомнатной квартиры должна составлять 30-40 кв. м., двухкомнатной — 48-58, трехкомнатной — 60-70, четырехкомнатной — 74-85, пятикомнатной — 92-98. Как видим, требования по площади выросли.
Кроме того, поскольку социальное жилье предоставляется социально незащищенным гражданам (ветераны, инвалиды, многодетные семьи), в нынешних ГСН установлены дополнительные требования относительно оснащения домов с целью сделать их более удобными для проживания людей с физическими недостатками, а также пожилых людей, матерей с детьми…
Впервые введен раздел, посвященный вопросам энергосбережения, что очень важно, поскольку в домах советской постройки много тепла теряется через окна и стены. Теперь же мы приближаемся к европейским стандартам.
А как насчет инсоляции жилых помещений? Сегодня этот вопрос волнует многих людей, у которых под окнами начинают строить высотки…
— Нормативы по освещенности сейчас готовятся. Этим занимаются специалисты института гигиены им. Морзеева, и как только они завершат свою работу, новые нормы будут включены в ГСН.
Раньше застройщики жаловались на многочисленные нестыковки между нормами СНиПов и требованиями пожарников…
— Да, такая проблема была. Однако теперь раздел пожарной безопасности ГСН полностью соответствует положениям недавно введенных норм «Пожежна безпека об’єктiв будiвництва». Хотелось бы отметить еще один важный момент: при разработке новых строительных норм много внимания было уделено терминологии.
Разъяснению основных понятий отведено несколько страниц. Ведь раньше много конфликтов возникало из-за различной трактовки одних и тех же понятий. Например, часто возникали споры относительно того, чем балкон отличается от веранды…
Это действительно, серьезная проблема. Как вы ее решаете?
— Дали четкие определения и установили коэффициенты для балконов, лоджий, застекленных балконов, веранд и застекленных веранд. Для балконов и терасс коэффициент 0,3, для лоджий — 0,5, для застекленных балконов — 0,8, для веранд, застекленных лоджий и холодных кладовых – 1.
В новых ГСН имеются нормы относительно частных домов. Кто будет следить за их соблюдением?
— На дачном участке человек все строит как хочет, но в селах и пгт застройка идет по генпланам. Вскоре будет разработано пособие, касающееся всех нюансов ГСН для одноквартирных домов. Скажем, впервые оговорено, чтоб на первом этаже можно размещать мастерские, магазинчики… Это европейская норма.
Известно, что строительные компании сейчас занимаются разработкой классификатора жилья. Будет ли он учтен в ГСН?
— Все к этому идет. Но мы определили две категории жилой недвижимости. А то, о чем вы говорите, входит в раздел коммерческого жилья. Если бы нас пригласили поработать с классификатором, мы бы поучаствовали, потому как те названия, которые бытуют сейчас, в основном под собой не имеют обоснования.
Часто увеличивают площадь, забывая о комфортности. Думаю, со временем данный классификатор будет отработан и введен должным образом как документ.
Как, по-вашему, отразятся новые нормы на застройщиках?
— С крупными застройщиками было проведено обсуждение. Так же мы разослали свои документы в проектно-строительные организации. Все давали свои предложения. Было их около 500, и 99% мы учли. Основная сложность заключалась в работе над противоречиями друг другу в этих предложениях. Потом мы проводили круглый стол с привлечением проектировщиков и строителей.
Состоялась конференция в Киеве, где мы рассказывали о содержании документа. Сейчас у нас намечены региональные конференции. Все заинтересованные лица могут задать вопросы, высказать пожелания, и мы их обязательно учтем. Система норм очень гибкая.
С первого января они входят в действие и по мере накопления замечаний касательно какого-то раздела или пункта мы их рассмотрим и можем через полгода внести изменение. Жизнь течет, социальные и технические требования постоянно меняются...
Насколько мне известно, в соседней России разрабатывают строительные нормы для разных городов и регионов…
— Так и есть. У них, например, для Москвы разработаны свои собственные СНиПы… Это очень правильно и удобно. И было бы неплохо, если бы отдельные нормы были для Киева, потому что застройка в Киеве отличается от Харьковской, Сумской и т. д.
Вполне возможно, что в будущем так и будет, потому что пока наша законодательная база не готова для того чтобы Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства вышло с таким предложением в Верховную Раду для изменения законодательства.
Но мы сейчас готовим специальные пособия с рекомендациями по адаптации основных требований в каждом регионе.
Когда вы знакомили застройщиков с новыми ГСН, больше всего вопросов возникало по какому поводу?
— Больше всего вопросов было по пожарному разделу, потому что проектировщику достаточно сложно решить столь жесткие пожарные требования. Потому Институт пожарной безопасности готовит сейчас разъяснительное письмо по всем пунктам этого раздела, потому что многим они не понятны.
Например, не всем понятно положение о проведении испытаний на пожароустойчивость. Непонятен вопрос по кабелям, потому что требования к кабелям изложены, но такие кабели в Украине не производятся… По статистике примерно 20% пожаров в Украине произошло из-за кабельной продукции старого типа. Теперь необходимо использовать специальные кабели, которые устойчивы к расширению …
К ним много требований, но проблема в том что люди не знают где их можно взять. Точно так же нет пока инженерных решений проблемы с мусоропроводами. В ГСН предусмотрено наличие в мусоропроводах системы, которая реагировала бы на пожар и тушила его. А как это сделать – неизвестно. Вот и выходит, что требования есть, а разработок нет…. Точнее, за рубежом они есть, однако наши строители с ними практически не знакомы…
А как быть тем застройщикам, которые уже начали строить по старым нормам?
— Новые нормы обязательны для тех, кто начинает строить с первого января сего года. А пока дома будут принимать по старым нормам.
Доступны ли новые ГСН для широкой публики? Их можно купить, почитать?
— Конечно. Готовится официальное издание. Но проблема в том, что книга довольно объемистая, стоит около ста гривен. Впрочем, найти эту информацию можно и в интернете…
Лев Парцхаладзе, глава наблюдательного совета компании «ХХI» век
— Старые строительные нормы давно устарели, они были приняты еще в советские времена, естественно, во многом не соответствовали сегодняшним критериям. Их изменение — процесс, безусловно, позитивный и строительная Ассоциация приняла активное участие в разработке данного документа.
То есть никакого расхождения между застройщиками и нормами быть не может. Хоть ГСН в большей степени нужны для государства, частные застройщики все равно строят так, как нравится им и потребителю… Но все же определенное соответствие между ценой и качеством жилья обязательно должно быть. Вот именно это и определяют строительные нормы.
Пока современных норм не было, строители сами занялись разработкой показателей качества. Уже полгода проводится серьезное анкетирование, в котором участвуют застройщики, риэлторы, все имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости. Это будет довольно серьезный и объективный показатель сегодняшних требований к жилью. Определив важные параметры, будем их согласовывать с властными структурами.
Николай Толмачев, вице-президент Украинской строительной ассоциации
— Появление новых строительных норм, безусловно, является положительным моментом, поскольку старые СНиПы уже объективно устарели. В частности, не соответствуют требованиям времени нормативы энергообеспечения жилья, пожарные нормы, требования к строительным материалам.
Однако есть в нынешних ГСН и некоторые моменты, которые объективно усложняют жизнь застройщикам. Так, есть вопросы по площади коридоров, относительно дополнительных путей эвакуации жильцов при пожаре… Сейчас трудно сказать, как новые ГСН повлияют на ситуацию на первичном рынке жилья. Но очевидно, что их необходимо дорабатывать..
