10 рисков ипотеки, которые предопределят развитие рынка

Инфляция и мировой кризис аукнулись в отечественной ипотеке - рынок стоит на пороге ограничения объемов кредитования и ужесточения требований к заемщикам.

Высокие цены на квадратные метры и проблемы мировой финансовой системы вывели на новый уровень конфликт, тихонько зревший на рынке недвижимости в последние год-полтора. Купить жилье "на свои" уже почти никто не может, поэтому число желающих взять ипотечный кредит росло день ото дня.

В некоторых регионах (к примеру, в Киеве) уже до четверти всего жилья покупается в кредит. И покупалось бы больше, но... Правительство решило по-другому. Кредиты на жилье обвинены в ускорении темпов инфляции. Теперь можно забыть о доступном кредите.

Впрочем, и раньше разговоры о массовой ипотеке были не более чем "сотрясанием воздуха". Основной фактор, который принято было винить в подобном положении, - высокие проценты. И все-таки - что тормозит развитие ипотеки: реальные преграды или просто фобии? Мы попробовали свести десять мифов-причин, которые раскручивают ипотечный рынок, а с ним и рынок жилья.

1 Риск ипотеки

Доступность

Банковская реклама уже не первый год убеждает украинцев в том, что взять кредит может каждый желающий. Нулевыми процентами и комиссиями пестрят вагоны поездов метрополитена, окна банковских отделений и городские бигборды. Причин тому несколько.

С одной стороны, пришедшие в Украину иностранные банки пытаются "отбить" свои деньги. Поэтому перед менеджерами были поставлены четкие цели - привлечение в банк большого количества заемщиков и завоевание необходимой доли рынка.

С другой стороны, отечественные финучреждения также не желают терять свои доли лакомого кредитного пирога и изобретают все новые способы завлечения клиентов. Правда, не всем амбициям удалось сбыться. Нагрянувшие проблемы американской ипотеки резко сократили ресурсные возможности банков и изменили подход к ипотечному кредитованию.

Если еще до сентября прошлого года происходило снижение процентной ставки по ипотеке и уменьшение первоначальных взносов, то, начиная с сентября, мировой кризис коснулся и Украины, в результате чего наблюдалась недостаточная ликвидность в иностранной валюте.

В связи с этим банки в конце прошлого года начали активно предлагать ипотечные продукты в гривне, и ставки по гривневым ресурсам снизились практически до уровня кредитов в иностранной валюте. В конце прошлого года разница между ставками по ипотеке в иностранной и национальной валютах составляла 2-2,5%.

"Этот год отличается от предыдущего увеличением уровня эффективных процентных ставок во всех валютах, ужесточением подходов к оценке платежеспособности заемщика и увеличением первоначально взноса. В первую очередь это касается продуктов с более высоким уровнем риска", - отмечает начальник департамента розничного бизнеса и дистрибуции VAB Банка Антон Шаперенков.

Несмотря на конкуренцию, многие банки решились на увеличение ставок по ипотечным кредитам и внедрение более жестких требований для заемщиков. Подтолкнул банкиров к этому не только мировой кризис, но и обеспокоившийся Нацбанк. С целью снижения рисков регулятор грозится ограничить сроки долгосрочных кредитов, к которым относится и ипотека. Уже сделаны первые шаги.

Зимой этого года с грохотом по рынку "прошло" постановление Нацбанка #458, содержащее новые методики расчета адекватности капитала и требования к банковским резервам. Сегодня НБУ еще более усугубил ситуацию инициативой переводить длинные кредиты (от десяти лет) в категорию "субстандартных" или "сомнительных" с соответствующим уровнем резервирования. А это заставляет финучреждения уменьшать сроки кредитования, тем самым увеличивая ежемесячные взносы для населения.

От таких действий ипотечные кредиты для украинцев станут еще недоступнее. По американским меркам жилье считается доступным, если оно стоит три-четыре годовых дохода, труднодоступным - при пяти-семи, недоступным - свыше семи-восьми. Как шутят участники рынка, для большинства украинцев жилье стало недоступным даже при пожизненном суммировании доходов.

Банкиры уже сегодня недовольны действиями регулятора. "По моему мнению, регулировать сроки кредитования неправильно. Нацбанк и так ввел достаточное количество ограничений. Если действительно нужно сократить объемы займов, которые влияют на инфляцию, то стоит внимательнее присмотреться к тому, что сегодня происходит с потребительским кредитованием", - утверждает заместитель председателя правления Укрсоцбанка Ирина Князева.

По ее словам, подавляющее большинство ипотечных кредитов на сегодняшний день выплачивается менее чем за десять лет. "Средний срок погашения составляет приблизительно семь лет. В то же время многие заемщики оформляют кредиты на 15-25 лет. Причина в том, что они не могут полностью документально подтвердить свои доходы. Поэтому берут кредиты на длительные сроки, тогда размеры ежемесячных выплат меньше, и они соответствуют официальным доходам. Реально же кредиты погашаются намного быстрее.

Если же срок кредитования будет ограничен десятью годами, то при расчете платежеспособности таких клиентов банк будет вынужден отказывать в предоставлении кредита тем людям, кто не сможет подтвердить легальный доход, достаточный для того, чтобы рассчитаться в течение десяти лет", - считает госпожа Князева.

Таким образом, многие люди, которые в состоянии купить квартиру, взяв кредит на 25 лет, потеряют такую возможность, а число заемщиков может сократиться более чем на 60%.

2 Риск ипотеки

Низкие цены уже в прошлом

"Те, кто ждет полгода или год падения цен, уже кусают себе локти, что не купили жилье год назад. Цены не могут упасть, - делится размышлениями президент строительной компании "Мiськжитлобуд" Денис Костржевский. - Сегодня цены на нефть в мире превысили все известные показатели, цены на газ также растут. В цене, в том числе в цене на жилье, очень весома энергетическая составляющая.С ростом цен на энергоресурсы не приходится говорить о каком-либо падении цен".

Существенными катализаторами роста цен на недвижимость, по мнению эксперта, является увеличение заработных плат и расширение банковских ипотечных программ.

Так, по данным Госкомстата за 2007 год, номинальная зарплата среднестатистического украинца увеличилась практически в полтора раза, а ипотечные брокеры отмечают, что сегодня украинские банки ежегодно расширяют свою линейку ипотечных программ. "Анализируя рынок, мы можем увидеть сегодня более ста различных ипотечных продуктов", - констатирует генеральный директор "Ипотека Экспресс" Ольга Шаламова.

Перечисленные факторы стимулируют спрос населения, что, в свою очередь, подталкивает и дальнейший рост цен. Кроме того, одной из важнейших составляющих повышения цен является неудовлетворенный спрос украинцев на жилье. Начальник отдела портфельных инвестиций КУА "Строительные проекты" Сергей Ляшенко приводит простой пример.

В среднем работающий киевлянин на свою официальную зарплату (по итогам 2007 года) мог приобрести около 2,2 кв. м жилья, в то время как житель Праги - 5,3 кв. м, Варшавы - 5,5 кв. м, Москвы - 3,3 кв. м. "Таким образом, доступность жилья в Киеве более чем в два раза ниже, чем в столицах соседних стран. Однако огромный неудовлетворенный спрос и рост себестоимости первичного жилья будут толкать цены вверх на жилье как в Киеве, так и в регионах", - заключает господин Ляшенко.

Не следует ожидать в краткосрочной перспективе и снижения ставок по ипотечным кредитам. По прогнозам бизнес-аналитика Центра стратегического анализа Диамантбанка Михаила Игнатенко, при сохранении негативных трендов в мировой экономике можно ожидать роста кредитных ставок на 1-3%.

3 риск ипотеки

Новостройки не спасают

Несмотря на видимость бурного строительства новой жилплощади, недвижимость на вторичном рынке уже который год демонстрирует более высокие цены за один квадратный метр. После разоблачения аферы с "Элита-Центром" доверие к вложению в новостройки было существенно подорвано как со стороны потребителей, так и со стороны банковских учреждений. Однако наблюдать существенного снижения цен на "первичку" не пришлось.

"Огромный неудовлетворенный спрос на жилье, который при существующих темпах строительства будет удовлетворен только через сто лет, делает недвижимость (в т. ч. первичную) очень привлекательным инструментом как для отечественных, так и для зарубежных инвесторов, - констатирует начальник управления активами блока "Казначейство и рынки капитала" Альфа-Банка (Украина) Александр Калиновский. - Другой вопрос, что после скандала с "Элита-Центром" и рядом других аналогичных организаций инвесторы стали намного более тщательно подходить к выбору партнеров".

Эксперт ожидает дальнейшего развития рынка как первичной, так и вторичной недвижимости, а также увеличения значения отечественных институциональных инвесторов, способных частично профинансировать застройщиков, приняв на себя часть их рисков.

В то же время участники рынка отмечают, что покупка квартиры в строящемся доме на этапе котлована, несмотря на рисковость, может оказаться довольно выгодным вложением. "Наименее доходными вложениями считаю покупку квартир на вторичном рынке. Не стоит рассчитывать на получение прибыли от перепродажи загородного дома", - отмечает Денис Костржевский.

4 риск ипотеки

Глобальное влияние

Следующий миф - о глобальном влиянии на рынок украинской недвижимости. Всем давно известно, что киевские цены на квадратный метр давно перепрыгнули аналогичные в крупнейших европейских столицах. Никого уже не удивляет тот факт, что стоимость украинской хрущевки сопоставима с ценой небольшой виллы на юге Франции или Испании.

И это с учетом более низких ставок кредитования в западных странах, более высокого уровня доходов и более высокого уровня защиты права собственности. Кроме того, пресловутый ипотечный кризис резко снизил стоимость американского и британского жилья.

В Украине ситуация диаметрально противоположная - квадратный метр продолжает уверенный рост. В итоге негативный фон внешних рынков усугубляет ситуацию на рынке недвижимости подорожанием и ужесточением правил игры. Однако даже самые дешевые цены в Европе не могут повлиять на стоимость украинской недвижимости.

5 риск ипотеки

Рыночные посредники

Своей высокой доходностью рынок украинской недвижимости манит и большое количество новых игроков - различного рода посредников, которые могут выступать на стороне как покупателей, так и строителей или банкиров. Естественно, что каждая из сторон пытается заработать, что в итоге сказывается на конечной стоимости приобретаемого жилья. Наличие разного рода посредников стимулирует рост цен даже при снижении количества сделок.

Так, по итогам 2007 года количество таких транзакций по сравнению с 2006 годом снизилось в Киеве до 19,5 тыс. (-22,7%), а по Украине - до 369,2 тыс. (-4,1%). Однако, по словам Александра Калиновского, при более детальном анализе ситуация не выглядит настолько трагично. Во-первых, снижение количества сделок затронуло регионы с наибольшими темпами роста цен в 2001-2006 годах (Киев, Одесса, Харьков), в то время как в ряде регионов их число в 2007 году увеличилось (Донецк, Львов, Днепропетровск).

Во-вторых, по оценкам экспертов, удельный вес спекулятивных сделок на рынке жилой недвижимости Киева в 2007 году снизился до 10% по сравнению с 30% в 2006 году, а значит, количество покупок квартир для проживания осталось на прежнем уровне. В то же время объемы рынка существенно возросли, что говорит о росте цен.
6 риск ипотеки

Пригородное строительство В последние годы на рынке загородной недвижимости наблюдались тенденции к постоянному увеличению цен, что говорит о популярности такого жилья. Интерес к жизни за городом эксперты объясняют желанием горожан сэкономить на стоимости квадратного метра. Кроме того, в последний год банки начали активно предлагать кредитные продукты на покупку загородного жилья и земли.

Банкиры констатируют, что только в районе Киева уже насчитывается более 150 коттеджных городков и поселков. В связи с этим спрос на такие кредиты высокий и в ближайшее время будет существенно расти. Правда, со спросом будут расти и цены на саму недвижимость, что со временем нивелирует все ее ценовые преимущества.

На рынке есть ряд примеров, когда игроки "выходили деньгами" из жилой недвижимости, покупая земельные участки. Цена на них в некоторых районах киевских пригородов за последние пять лет возросла более чем в 50 раз - от $100 до $5 тыс. за сотку.

"Потенциал направления кредитования на покупку загородной недвижимости в Украине довольно велик. Как только правовая ситуация на рынке земли изменится, банки будут работать в этом направлении еще активнее, объемы загородной ипотеки до конца года увеличатся еще как минимум на 20-25%", - утверждает заместитель председателя правления Укрпромбанка Зинаида Беляева.
7 риск ипотеки

Государственное ипотечное учреждение, которое должно было стать спасителем ипотечного рынка и заниматься рефинансированием жилья, не показывает декларируемых результатов. Причина, по словам банкиров, в слишком жестких требованиях к заемщикам, желающим кредитоваться по программе ГИУ, и дороговизна ресурсов учреждения.

"Основным фактором, сдерживающим рост объемов кредитования по программе с ГИУ, являются требования к оценке платежеспособности заемщика и первоначальный собственный взнос клиента, который составляет не менее 25%", - объясняет директор департамента развития розничного бизнеса Кредитпромбанка Дмитрий Резников. В результате украинцы так и не прочувствовали поддержки от госструктуры.

8 риск ипотеки

Спекулятивный интерес

Прошлогодний рост фондового рынка на 135% и рынка совместного инвестирования более чем на 50% заставил многих инвесторов пересмотреть свои стратегии. Несмотря на рост цен, инвестиции в недвижимость не показывали аналогичных доходностей, что заставляло инвесторов "перекладываться" в бумаги. В этом же году ситуация изменилась, обвал фондовых площадок и потеря пунктов индексами заставили многих снова обратиться лицом к недвижимости как к наиболее стабильному инструменту вложения средств.

"Выгодно вкладывать средства в ценные бумаги в сфере строительства либо приобретать корпоративные права обществ, связанных со стройматериалами. Альтернативы вложениям в недвижимость с целью сохранить или приумножить денежные средства для населения нет.

Это наиболее понятный механизм для рядового гражданина. К ценным бумагам и инвестиционным фондам, а также высокодоходному рынку Форекс, которые могут составить конкуренцию вложениям в недвижимость (доходность от 30 до 90%) отношение настороженное", - отмечает Денис Костржевский.

С ним солидарна и Зинаида Беляева. "Даже если цена на недвижимость на вторичном рынке не будет расти такими темпами, как в 2005-2007 годах, арендная плата за жилье будет постоянно увеличиваться, а ежемесячные платежи по кредиту - уменьшаться. Кроме того, индекс доходности вторичного киевского жилья в 1,9 раза больше средневзвешенной ставки доходности по долгосрочным банковским депозитам, что делает вложение средств в недвижимость более прибыльным", - объясняет эксперт преимущества недвижимости как механизма инвестирования даже при условии приобретения в кредит.

9 риск ипотеки

Социальное жилье

Намерения обеспечить украинцев "массовым" жильем существовали всегда, а разговоры о необходимости социального жилья имеют способность актуализироваться в перевыборные периоды - в среднем раз в четыре года. С начала прошлого года в силу вступил Закон

"О жилищном фонде социального назначения", но механизм реализации этого закона на сегодняшний день не понятен. Как отмечают банкиры, пока не будет найден в бюджете источник финансирования такого жилья, оно так и останется "громкой декларацией".

Сейчас в стране на квартирном учете стоят 1,3 млн. семей, а квартиры в прошлом году получили около 20 тыс. "очередников". Всего в нашей стране строится почти 87 тыс. квартир, то есть по две квартиры на тысячу человек населения, тогда как надо было бы по восемь-десять.

При этом на площади ниже санитарной нормы (13,65 кв. м на одного человека. Для сравнения: в Европе такая норма составляет до 30 кв. м на человека) проживают более 40% от общего количества семей. Все это говорит о том, что неудовлетворенный спрос на жилье будет опять-таки стимулировать рост цен.

10 риск ипотеки

Политическая составляющая

Постоянные политические конфузы, дележ должностей и городской собственности - еще один важный фактор для роста цен на недвижимость. В моменты нестабильности увеличивается и доля спекулятивного капитала, который вливается в недвижимость. А это, кроме цен, стимулирует еще и рост рисков.

Таким образом, в нашей стране понятием "доступная ипотека" подменили понятие "доступное жилье". И как раз это сыграло с рынком недвижимости злую шутку, особенно в Киеве. Чтобы претендовать на ипотеку с целью покупки квартиры в столице, средний доход на семью из двух человек должен составлять от $5 тыс. А если учесть рост цен и спекуляции на рынке недвижимости, которые наблюдаются в последние три месяца (на фоне разговоров об инфляции), увеличение стоимости жилья вряд ли остановится до конца года.

Денис Костржевский, президент строительной компании "Мiськжитлобуд"

Недвижимость еще более подвержена инфляции. Она идет чуть впереди подорожаний, поскольку люди, стремясь обезопасить свои сбережения, ищут наиболее надежный способ вложения денег, коим и есть недвижимость. Цены на нее по-прежнему будут расти. Не такими темпами, как в 2006-2007 годах, но обязательно перекроют инфляцию. По нашим оценкам, подорожание недвижимости за 2008 год составит до 25%.

Предложение значительно не увеличится, равно как и спрос, но по разным причинам. Предложение не увеличится потому, что все сложнее отводить участки под строительство и все труднее проходить и согласовывать разрешительные и проектные документы. Также играет роль ограниченность городских инженерных сетей для подключения новых потребителей. Спрос будет ограничиваться высокой ценой, но будет и подстегиваться доступными ипотечными кредитами.

Павел Ружицкий, директор КУА "Финком Эссет Менеджмент"

Рынок жилой недвижимости Киева в данный момент находится в преддверии состояния стагнации. Как по количеству сделок, так и по динамике цен рынок застыл. Это обусловлено целым рядом причин. Состояние рынка ипотечного кредитования играет в этом процессе одну из ключевых ролей.

В условиях высоких темпов инфляции и, как следствие, принятия антиинфляционных мер банки заняли выжидательную позицию и значительно ужесточили условия кредитования. К этому кредитные организации вынуждает, с одной стороны, ужесточение нормативных требований НБУ, с другой - кризис ликвидности банковской системы, поднимающий подчас ставки по однодневным межбанковским кредитам (которые являются инструментом регулирования ликвидности) выше 30%.

С начала года объем сделок с недвижимостью с привлечением банковских кредитов снизился минимум на 20-25%. Однако нельзя сказать, что данная ситуация "зафиксирована". Дальнейшие тенденции развития напрямую зависят от успешности мероприятий, направленных на преодоление общего кризисного состояния экономики. В первую очередь это касается высоких темпов инфляции и адекватности, соответствующих мер НБУ.

Светлана Черкай, заместитель председателя правления по вопросам розничного бизнеса Эрсте Банка

Банковская система испытывает сегодня определенные проблемы с ликвидностью, прежде всего валютной. А поскольку львиная доля ипотечных кредитов выдается как раз в долларах США, стоит ожидать возможного повышения ставок либо увеличения банковских комиссий, которые сопровождают процесс оформления и выдачи кредитов.

Что касается ситуации на рынке, то в течение последнего времени можно наблюдать здесь явное ужесточение условий кредитования. Во-первых, все более жесткими становятся требования к заемщикам - к их доходам, документам, подтверждающим эти доходы, и т. д. Во-вторых, сокращается срок кредитования - все меньшее число банков соглашаются кредитовать покупку и строительство жилья на 30 лет.

В-третьих, усиливаются требования к обеспечению кредитов - банки повышают коэффициент покрытия, то есть соотношение между стоимостью недвижимости, приобретаемой в кредит и принимаемой банком в залог. Некоторые требуют дополнительного обеспечения или повышают требования к качеству закладываемой недвижимости.

Например, отдельные финучреждения отказывают заемщикам только на том основании, что клиенты хотят приобрести жилье, построенное раньше 1965 года. И, в-четвертых, все меньшее число банков работают с розничными клиентами на рынке первичного жилья.