По сравнению с прошлым годом цены на недвижимость в Крыму выросли в среднем на 30%, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Курортная недвижимость с апреля прошлого года по апрель нынешнего подорожала в среднем на 42%.
В лидерах Южный берег Крыма, который упорно догоняют по уровню цен курортные города восточного и западного побережья. Правда, в этих регионах высоким остается спрос на вторичное жилье, тогда как на ЮБК покупатели отдают предпочтение новостройкам.
Поселки бьют рекорды
В Ялте за год стоимость жилья в центральной части города и районе набережной увеличилась на 23%, в прилегающих к центру микрорайонах на 15%, отдаленных районах, включая Ливадию и Массандру, на 38,5%, рассказывает директор агентства недвижимости «Фирма «СТД-центр» Виктор Мазурин.
Хотя не ялтинские объекты недвижимости дали высокие показатели роста, а расположенные в поселках Южнобережья. В лидерах оказался Кореиз, где стоимость квадратных метров за год подорожала на 61,9%, на втором месте Симеиз — на 54,5%, тройку лидеров замыкают Алупка и Форос, где недвижимость выросла в цене на 50%.
В Гаспре жилье подорожало за год на 45,4%, в Гурзуфе на 42,8%, в Мисхоре на 41,6%, Никите на 38,4%. В результате, по расчетам АН «Фирма «СТД-центр», на 1 апреля 2008 года средняя стоимость 1 кв. м в центре Ялты и на набережной составляла 3,2 тыс. у.е., в прилегающих районах — 2,7 тыс. у.е., отдаленных микрорайонах Ялты, Ливадии, Массандры, Алупки, Никиты — 1,8 тыс. у.е, в Симеизе, Мисхоре, Кореизе — 1,7 тыс. у.е., Гаспре — 1,6 тыс. у.е., в Гурзуфе — 2 тыс. у.е., Форосе — 2,4 тыс. у.е.
Стремительный рост цен в поселках ЮБК специалисты отмечают начиная с 2003 года, притом, что недвижимость в городах Южнобережья традиционно пользуется большим спросом. Впрочем, главный аргумент в пользу поселков — более низкая цена, а уж недвижимость эконом-класса пользуется повышенным спросом независимо от местоположения объекта.
Эксклюзив в центре
Специалисты в один голос говорят, что высокие цены не предел, более того, у них нет предпосылок для снижения, в отличие от других регионов страны. В Крыму земли для строительства новых объектов в рекреационных регионах с каждым годом становится все меньше, а в центрах курортных городов каждая сотка на счету.
В лидеры по количеству вводимых в эксплуатацию новостроек сегодня вошла Ялта (в 2006 году она занимала только 5 место по Крыму). В прошлом году на территории Большой Ялты возводилось либо проектировалось более 61 многоэтажного объекта, строительные работы велись на 30 площадках.
Непосредственно на территории города строили свыше 30 объектов жилой недвижимости с жилой площадью свыше 160 тыс. кв. м. В 2008 году должно начаться строительство еще не менее 10 объектов.
Большинство строящихся домов планируется сдать в эксплуатацию в 2008 — 2009 годы, то есть в ближайшие год-два в Ялте будут вводиться в эксплуатацию до 100 тыс. кв. м жилой площади. А в ближайшие три-четыре года планируется построить еще не менее 20 домов. То есть до 2020 года город получит около 60 жилых строений.
«На сегодняшний день в Ялте выставлены на продажу более двадцати объектов. Еще несколько зданий строятся, но продажи еще не начались, — рассказывает ведущий специалист по недвижимости крымской строительной компании «СоюзСтройТехнология» Валерия Петрусевич.
— Основная причина — отсутствие разрешительных документов на строительство. Кроме того, в некоторых из продаваемых объектов на сегодняшний день не продана ни одна квартира. Очень часто причиной этого становится неправильное позиционирование объекта: в Ялте многие комплексы, которые можно причислить к эконом-классу, позиционируются как элитные, что позволяет строителям завышать цены.
Но разве можно отнести к столь высокому уровню, например, дома, расположенные в 5 км от моря или в непосредственной близости от наиболее оживленных улиц? Это попытка получить максимальную прибыль при минимальном вложении», — объясняет эксперт.
По информации на февраль 2008 года, средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса в Ялте была установлена на уровне $3 тыс. за метр. При этом часть строительных компаний стремится устанавливать такую цену уже на начальной стадии строительства, а от начала строительства до его завершения стоимость вырастает в 2 — 2,5 раза.
Естественно, продать апартаменты по изначально завышенной цене оказывается непросто даже при активной рекламной кампании. В результате в Ялте около 7 введенных в эксплуатацию комплексов стоят в ожидании клиентов.
Во многом зависит цена и от месторасположения объекта.
Понимая, что быстрее всего будут реализованы объекты, расположенные в центральной части города, неподалеку от моря, но вдалеке от шумных улиц, некоторые строительные компании стремятся максимально заработать. Таких объектов сегодня в Ялте около 6. При этом в трех из них цены начинаются от $5 тыс. за кв. м и достигают $17 тыс., а их площадь от 100 кв. м.
При этом на ялтинском рынке недвижимости существует острый дефицит жилья эконом-класса. И вряд ли спрос когда-нибудь будет удовлетворен. Как говорят строители, эконом-класс не будет строиться в ближайшее время по причине введенных горсоветом ограничений по этажности для новых строений в центре города.
Это делает, во-первых, уникальными в своем роде строящиеся сейчас дома, а во-вторых, экономически неправильным использование драгоценной земли в центральной части под эконом-класс, ведь в перспективе придется строить исключительно на окраинах города.
Результат этого — рост стоимости квадратных метров. «Жилье, которое стоило раньше $1,5 — $1,8 тыс., теперь будет от $2 тыс., потому что ближе к морю новое разрешение на строительство получить уже невозможно», — объясняет Валерия Петрусевич.
Впрочем, пока еще можно найти в курортной столице и недорогую по ялтинским меркам квартиру, причем в новостройках. Правда, придется немало потрудиться, ведь «залежавшийся» по какой-либо причине товар не рекламируют с таким усердием, как элитные апартаменты.
Аналогичная ялтинской ситуация и в Алуште. В перечне предложений преобладает элитное жилье, стоимость квадратного метра которого колеблется от 2,5 тыс. у. е. до 3,5 тыс. у. е. на стадии проекта или начала строительных работ, что при огромных метражах делает сумму покупки подъемной только для очень обеспеченного клиента.
Не останавливаясь на достигнутом
Одним из наиболее активно застраиваемых городов Крыма сегодня можно считать Севастополь. По информации компании «Маркет Крым», в городе ведутся строительные работы на более чем 60 строительных площадках. Причем в первую очередь это жилая недвижимость.
Темпы строительства первичной жилой недвижимости в Севастополе растут из года в год. Если в 2006 году было введено в эксплуатацию 104,3 тыс. кв. м, а годом ранее только 94 тыс. кв. м, то по итогам 2007 года было построено около 118 тыс. кв. м.
Правда, как и в Ялтинском и Алуштинском регионах, в Севастополе основная масса строящейся недвижимости относится к категории «элит». По словам управляющего инвестиционными проектами и программами в Крыму агентства недвижимости «Мультидом» Руслана Маринуцы, из всего строящегося в Севастопольском регионе жилья только 10 — 15% эконом-класса, остальное позиционируют как элитное. При этом спрос на эконом-класс колоссальный.
Эксперты считают, что эта тенденция сохранится и в 2008 году, потому что, во-первых, немалую часть расходов составляет цена земельных участков под строительство, приобретаемых на аукционах, а во-вторых, застройщикам выгоднее строить дорогое жилье.
«Строители, к сожалению, еще не доросли до того, чтобы, прежде чем начать строить, заказывать маркетинговое исследование, которое даст понимание, что нужно рынку. Они действуют по инерции, строят, как 3 — 4 года назад, когда был дикий спрос на любое жилье. На сегодняшний день сегмент элитного жилья очень близок к насыщению, а востребованный на рынке эконом-класс почти отсутствует», — говорит г-н Маринуца.
Средняя стоимость квадратного метра в севастопольских новостройках эконом-класса сегодня достигает 1,1 тыс. у. е. В элитных многоэтажных комплексах, расположенных близко к морю (приближение к береговой линии добавляет к стоимости порядка $500 на 1 кв. м), стоимость квадратного метра составляет от 1,6 тыс. у. е. до 2 тыс. у. е. при огромной жилплощади.
Аналогичная стоимость нового жилья в еще одном курортном городе — Евпатории. Хотя, по словам специалиста агентства недвижимости «Квадратный метр» Сергея Громова, спрос на евпаторийскую недвижимость во многом зависит от месторасположения объекта и его цены.
«Клиенты спрашивают либо какой-то определенный район города, независимо от того, в каком фонде находится жилье — первичном или вторичном, либо ищут недвижимость ближе к морю. Причем с удовольствием покупают жилье и во вторичном фонде, если расположено оно в более интересном месте», — объясняет эксперт.
Причину этого можно усмотреть в том, что Евпатория более демократичный в плане цены и отдыха курорт, а «золотая» публика все же отдает предпочтение блеску Южнобережья.
Сродни евпаторийским цены в Судаке, где стоимость квадратных метров в новостройках на стадии строительства составляет 1.2 тыс. — 1,5 тыс. у.е.
Но надо полагать, поскольку курортное будущее Крыма не вызывает сомнений, цены на недвижимость продолжат расти.
Реализация новых инвестиционных проектов, развитие инфраструктуры, открытие новых экскурсионных маршрутов повышают привлекательность Крыма и привлекают новых отдыхающих, стимулируя тем самым рост цен на недвижимость. А стабильный рост цен, в свою очередь, делает Крым наиболее интересным в Украине регионом для вложения средств в объекты недвижимости.
