Разборчивого покупателя на рынке загородного жтлья, безусловно, интересует, вопрос ликвидности будущего загородного дома. Какие вопросы стоит задать продавцу перед сделкой, чтобы со временем собственность только дорожала, а также служила вам верой и правдой долгие годы?
О том какую информацию необходимо собрать тем, кто собирается обзаводиться загородным домом рассказали специалисты.
Правило № 1. На земле должно быть разрешено строительство
Закон требует, чтобы стройка началась только после получения абсолютно всех необходимых нормативных документов, в том числе и землеотвода. Но на практике иной раз происходит не так: девелоперы начинают строительство, когда процесс согласований с властями и сбор документов еще продолжается.
А это, в случае с загородным жильем, грозит не только замораживанием стройки на неопределенный срок. Очень редко, но случается следующее. Покупатель коттеджа бизнес-класса площадью 400 кв. м после сделки узнает, что дом построен на земле сельскохозяйственного назначения. Жить-то в нем можно, а вот оформить постоянную регистрацию – нет.
Как не допустить такой глупости? Перед заключением сделки надо обратиться к независимому юристу, который проверит, есть ли у девелопера вид (разрешение) использования земли для определенных целей. Построить коттедж, в котором разрешено постоянное проживание и, соответственно - постоянная регистрация, можно только на земле, где разрешено дачное или индивидуальное жилищное строительство. Во всех других случаях – на данной земле можно только построить дачу или выращивать кукурузу.
«Крайне не советую вкладывать деньги в строительство, если у застройщиков нет полного пакета документов, в том числе и разрешения на землепользование, - говорит руководитель Комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов. - На такой риск можно пойти только, если девелопер очень известен, богат и пользуется на рынке недвижимости незапятнанной репутацией. В таком случае вероятность, что он выполнит все свои обязательства, и в доме будет возможна прописка, составляет 90 – 95%. Разумеется, на риске покупатель может сэкономить, так как цена на такой участок будет ниже».
Правило № 2. Узнайте, не тянется ли через ваш участок газопровод
Практически в любом дачном или коттеджном поселке существуют земельные участки, на которые наложен сервитут или обременение. С чисто юридической стороны это несколько разные понятия, но для собственника, чье жилье расположено на данном участке, сервитут или обременение – это практически одно и то же. Так что в дальнейшем мы будем говорить именно о сервитуте.
В экономическом словаре понятие «сервитут» трактуется, как установленное законом или предусмотренное договором право частичного пользования земельным участком и строениями со стороны лиц, не являющихся их собственниками, но вынужденных прибегать к такому пользованию вследствие объективных обстоятельств. Например, если единственный колодец расположен на участке земли, принадлежащем собственнику, то проходом к колодцу вынуждены пользоваться и другие жители.
Административный сервитут означает, что государство может прокладывать дороги, линии связи, электропередачи, газопроводы на территориях, принадлежащих другим собственникам.
Разумеется, ситуация, когда в организованном коттеджном поселке люди носят ведрами воду из единственного колодца, который расположен на чьем-то участке, просто невозможна. Но, как объяснил директор по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы НэоЦентр Виктор Макаров, некоторые виды сервитута бывают и в самых престижных поселках.
Например:
- если на вашем участке проходит канализационная труба или газопровод, то вы не будете иметь права построить над трубой даже беседку и обязаны будете допустить ремонтников в случае необходимости;
- если коттедж построили в природоохранной зоне, то или участок или его часть нельзя огородить.
Виктор Макаров считает, что наличие сервитута, разумеется, снижает стоимость земельного участка. На какую именно сумму – зависит от того, насколько сервитут способен снизить качество жизни владельцев.
Если хозяину коттеджа приходится пропускать ремонтных рабочих на свой участок не чаще одного-двух раза в год – он может требовать скидку в размере не более 5%. А если на части участка расположен пляж, который нельзя огородить, так как он должен быть доступен любому желающему в любое время, то цена владения может упасть и на 30%, и на 50%.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Временный сервитут чаще всего устанавливают, если «третьим лицам» крайне необходимо право прохода по участку, например, в случае ремонта общей дороги. Так что эту возможность тоже следует учитывать, покупая участок, который расположен слишком близко к подъездным путям.
Правило № 3. «Мультисегмент» против капризов рынка
Загородное владение должно соответствовать определенному классу, критерии которого уже сложились на рынке.
Но надо учитывать риски, связанные с самим развитием рынка недвижимости. Вот как их описывает Валерий Лукинов: «При большом уровне конкуренции на рынке коттеджных поселков, будет побеждать тот, кто сможет предложить или уникальный поселок, имеющий свою отличительную особенность, или изюминку. На рынке в скором времени будут два типа проектов - так называемые мегапроекты с площадью более 100 га, и поселки с площадью до 15 га.
Хотя мегапроекты составляют пока небольшую часть рынка, но в будущем они будут влиять на рынок загородной недвижимости как в ценовом диапазоне, так и в концептуальном».
Задумывая ликвидный проект, девелоперы определяют сегмент рынка, в котором находится максимальный спрос и минимальное предложение. Как известно, лучше осваивать новые рынки, нежели испытывать высокую конкуренцию на уже существующих.
На практике все происходит так: из ликвидных направлений выбирается наиболее подходящее по классу шоссе, и подбирается участок, наиболее удовлетворяющий экономическим требованиям, наличию леса, водоема, красивому природному ландшафту. На этапе выбора участка ориентировочно рассчитывается стоимость подводки основных коммуникаций, наличия свободных мощностей в районе его расположения.
Уже на этом этапе, предупреждает Валерий Лукинов, девелоперы, а также покупатели, приобретающие жилье на стадии строительства, несут, в частности, риски, связанные со стратегическими просчетами рынка.
За период поиска земельного участка, его приобретения, разработки генерального плана строительства, ИРД, обычно проходит 1 – 1,5 года. Строительство, как таковое, также занимает года два. А за это время меняется структура спроса и предложения, и тот сегмент недвижимости и связанное с ним место расположения, которые были выбраны для строительства, оказываются невостребованными, а сама загородная недвижимость — не такой престижной, как рассчитывал покупатель. Да и стоить на свободном рынке она может гораздо меньше, чем та сумма, которую в нее вложил первый владелец.
Валерий Лукинов считает, что снижает данный риск строительство мультисегментных поселков: то есть поселков, объединяющих в себе несколько сегментов недвижимости, например, многоквартирные дома с этажностью не более 5 этажей, таунхаусы, дуплексы, и в уникальном месте расположения — коттеджи. Такому поселку любой каприз рынка не страшен: частный собственник легко может продать свою недвижимость, будь это элитный коттедж или небольшая скромная квартирка.
