Цены на аренду и продажу квартир взаимосвязаны – с этим тезисом вряд ли кто станет спорить. Рассуждая логически, они должны изменяться вместе: для арендодателя сдача квартиры является бизнесом, доходность которого он хотел бы зафиксировать.
В реальной жизни, однако, процессы подорожания идут с серьезным временным сдвигом. За 2005 и первую половину 2006 годов, когда цены на продажу квартир выросли вдвое, арендные ставки поднялись всего на 20-30%.
В 2007-м все с точностью до наоборот: цены на продажу почти стояли, а вот арендные резко рванули вверх. Общее удорожание достигает 30%, при этом пик роста арендных ставок пришелся на осень.
Дорого или нет?
Как всегда на рынке, ответ на этот вопрос зависит от того, с какой стороны смотреть. Желающим снять квартиру всегда кажется что дорого, желаюжие сдать квартиру всегда боятся продешевить.
"Сегодня самый минимум, за который можно снять скромненькую однокомнатную квартиру на окраине Киева, составляет 450 дол. в месяц, - констатирует руководитель Агентства недвижимости "Виктория и Ко" Анатолий Карпа, - Более-менее нормальный вариант (не гостинка, пешком до метро) будет стоить уже от 550 дол/месяц, а в районах попрестижнее – уже от 650 дол/месяц".
Такие цены, конечно, вызывают объяснимое недовольство арендаторов. Средняя зарплата в Киеве, по официальным данным, составляет 2280.00 гривен. Сегодня среднестатистический житель Киева вынужден отдавать всю свою зарплату за жилье.
В результате на рынке недвижимости все больше стало появляться заявок на аренду квартир для совместного проживания в одной квартире нескольких пар, таким образом арендаторы пытаются снизить арендный ежемесячный пресс выплат за проживание в столице.
У собственников – своя логика. Сравнивая стоимость "арендную" и "продажную" стоимости квартиры, они считают проценты доходности. Возьмем стоимость однокомнатной квартиры в 100.000 у.е. В банке – причем в достаточно солидном – при вложении такой крупной суммы вам предложат до 8% годовых.
Проделав на калькуляторе самые простые вычисления, получаем, что такой вклад будет приносить вам в месяц 667 у.е. – сумму, совершенно недостижимую при сдаче в аренду квартиры такого уровня. Добавим картине еще несколько нюансов.
Собственнику сдаваемой квартиры нужно платить квартплату, налоги, периодически делать хотя бы косметический ремонт, и еще, к тому же, меблировать квартиру. Плюс риски – того, что квартиру сожгут, зальют и т.д. И вообще, сдача в аренду – это, называя вещи своими именами, бизнес, т.е. предполагает беготню, хлопоты, волнения. А в банке – пришел, потратил максимум час на открытие вклада – и можно со спокойной душой уезжать на курорт.
Вернемся к вопросу о том, почему подорожание пришлось именно на минувшую осень. Для рынка недвижимости это типично: "Обычно, – напоминает Анатолий Карпа, директор киевского агентства недвижимости "Виктория и Ко", – всплеск активности (а вместе с ним и рост цен) начинается в августе, длится весь сентябрь и к первой декаде октября на рынок приходит стабилизация и спустя месяц иногда наступает некоторый ценовой откат".
По мнению экспертов, здесь сложился целый букет причин. Первая и самая очевидная: общий рост цен вообще на все. Хозяева объясняли свои возросшие аппетиты просто: жизнь дорожает, цены растут на все.
Еще одно, именно осенью, в связи с разрывом роста цен продаваемых квартир и остановкой роста доходов граждан, резко снизилось количество граждан имеющих возможность купить квартиру. Так что многие из тех, кто планировал купить квартиру в Киеве, вдруг обнаружили, что не в состоянии сделать этого. Эти люди направились на рынок аренды, создавая там дополнительный платежеспособный спрос.
Что делать бедным?
Кому на рынке действительно не позавидуешь – это самым бедным из числа арендующих. Цены не просто забрались на уже описанные выше высоты – они продолжают увеличиваться. Хозяева квартир взяли за правило "радовать" своих жильцов новостью о подорожании каждые два-три месяца. Спорить бесполезно: спрос велик, цены растут, а это значит, что освободившуюся квартиру хозяин без проблем сдаст буквально за несколько часов.
Выбор вариантов возможной экономии невелик. Снимать вскладчину 3-4-комнатные квартиры – это означает, что жить придется в условиях коммуналки. В агентствах все больше заявок от тех, кто ищет квартиры для съема с компаньонами.
Альтернатива – уехать из Киева в область. Однако тут сложность в том, что самые ближние к столице города-спутники, уже давно стали практически киевскими спальными районами. Киевские тенденции заметны во всем – в том числе и в ценах на аренду.
Они уже вполне такие же, как и в столице – если и дешевле, то на 50-70у.е. в месяц, которые снимающий потратит на ежедневные поездки на электричке или маршрутке. Реально сэкономить можно, только если забраться достаточно далеко – в Белой Церкви, к примеру, цены примерно вдвое ниже киевских. Но тратить только на электричку два часа в день в один конец – это вряд ли разумно…
Что будет дальше?
Порадовать снимающих вряд ли получится: все эксперты сходятся во мнении, что в наступившем году нас ждет дальнейший рост цен, и цифра в 20-30% оказывается еще наиболее умеренной.
Что касается факторов, способных привести к снижению арендных ставок, то их пока просто нет.
