На смену «пустым» коттеджным поселкам «первого поколения» вот-вот должны прийти загородные комплексы с развитой инфраструктурой. Аналитики даже всерьез заговорили о новой «проблеме» — перенасыщении загородного жилья социально-бытовыми объектами.
Но на редкость затейливая «начинка» перспективных коттеджных поселков «второй волны», обещанная на бумаге, в реальности может оказаться гораздо более аскетичной.
Реки нет. Мост будет!
«Есть под Киевом, на заливе Днепра, небольшой коттеджный городок, где застройщик намеревался построить яхт-клуб. Покупателям коттеджей клятвенно обещали, что они смогут швартовать свои яхты чуть ли не прямо возле домов.
Но не подумали о том, что под пятью мостами, расположенными над речкой, пройдет максимум лодка с веслами, о яхте и речи не может быть, — говорит Ольга, маркетолог одной из украинских девелоперских компаний. — Когда очнулись, поняли, что демонтировать пять мостов будет слишком накладно. Так что обещанного причала для яхт у жителей городка не будет».
Зато количество приманок растет. В последнее время покупатели, по словам застройщиков, стали требовательнее. Посему обещания построить в городках гораздо больше, чем нужно для повседневной жизни, игроки рынка загородной недвижимости раздают все активнее.
Чего только не грозятся поместить в новых коттеджных поселениях: то зоопарк, вертолетную площадку и конноспортивную базу (поселок «Заповедный», Киевская область), то теннисные корты и прачечную (городок «Хорошово», Донецкая область), а кое-где — даже собственный горнолыжный подъемник (городок «Ялівець», Ивано-Франковская область).
Загвоздка в одном: коттеджные поселки «нового поколения» только начинают строиться. Причем стартует их реализация по старинке с коттеджей, а не с социальной инфраструктуры — ее в большинстве случаев оставляют на закуску.
«Наш поселок еще строится, поэтому как таковой инфраструктуры на сегодняшний день в нем нет. Мы начали возводить капитальный детсад и остановили строительство, поскольку нет того количества детей, которое бы обеспечило его рентабельность», — пожаловалась Татьяна, менеджер по продажам недвижимости в крупном коттеджном поселке Днепропетровской области.
Так что первые поселенцы реализуемых сейчас коттеджных поселков будут ждать появления или ввода в эксплуатацию большинства объектов инфраструктуры еще несколько лет, пока не достроится остальное жилье. И гарантий того, что все объекты из заявленного перечня все-таки появятся в будущем, увы, не даст никто.
Сами застройщики не уверены в том, что перечень обещанной вначале инфраструктуры не «похудеет» к моменту завершения строительства городка. Дескать, создавать отдельный спортивный центр или развлекательный комплекс в загородной глуши нерентабельно, поэтому таковые там могут и не появиться в принципе.
И управы на подобные действия у потребителей практически нет. Есть некоторые шансы обязать застройщиков выполнить бумажные обещания относительно инфраструктуры еще на этапе подписания договора, однако они, по мнению юристов, невелики.
Минус — он же плюс
В пользу отказа от цивилизационных благ в загородных комплексах все чаще выдвигают аргумент об удорожании коттеджей за счет «раздувания» инфраструктуры.
«В большинстве украинских коттеджных поселков практикуется окупаемость эксплуатации инфраструктурных объектов за счет жителей: стоимость инфраструктуры либо изначально закладывают в цену квадратного метра, либо впоследствии предоставляют жильцам ежемесячный счет за ее наличие и обслуживание, — объясняет Сергей Елисеев, эксперт российского рынка недвижимости.
— Если стоимость квадратного метра не включает расходы на инфраструктурный комплекс, то заявленные объекты в итоге либо не строятся вовсе, либо не окупаются силами жителей городка. Ведь элементы бытовой инфраструктуры возводятся на закрытой территории поселка, из-за чего доступ к ним посетителей извне закрыт».
По наблюдениям аналитиков, цена коттеджного «квадрата» в городках, где обещана развитая инфраструктура, в среднем на $200-300 выше, чем в поселках с минимальными сервисами.
Дороже (на 30-40%) будет обходиться и последующая эксплуатация дома, предупреждают застройщики (сейчас ежемесячная плата за обслуживание городка стартует со $100 в месяц). Объясняя стремление ограничить перечень объектов инфраструктуры, продавцы сетуют на нежелание покупателей «платить больше».
«Теперь люди более прагматично подходят к приобретенному имуществу и, покупая коттедж за $300-400 тысяч, не хотят выплачивать еще две-три тысячи ежемесячно только за то, что рядом с их коттеджем находится насыщенная инфраструктура, если они не станут ею пользоваться.
По нашим данным, на строительство инфраструктуры в городках отводится 8-25% общего бюджета проекта. В связи с этим девелоперы стали рассматривать каждый элемент инфраструктуры городка с позиции оптимальности и целесообразности», — поделился наблюдениями Мишель Орнат, руководитель департамента консалтинга компании Newcity Development.
Когда речь заходит о реальной заполняемости объектов инфраструктуры и, соответственно, их рентабельности, под вопросом оказывается целый ряд объектов, не способных окупить себя самостоятельно.
Усеченная версия
В описании некоторых реализуемых сейчас проектов инфраструктуру даже разделили на «ту, что должна быть», и «ту, которая, возможно, появится». Первая включает «социальный минимум» — маркет, аптека, кафе. Вторая — заведения, не относимые застройщиками к объектам первой необходимости: спортивные, развлекательные комплексы, автосервис, учебные заведения.
Шансы, что эти заведения все-таки появятся, пока весьма шатки: если застройщик не обнаружит спроса, то либо откажется от них вовсе, либо отложит их строительство «до лучших времен».
«Объектов социального назначения — школ, детсадов, клиник — в коттеджных поселках явно не хватает. Но винить застройщиков в этом нельзя, — считает Вячеслав Брагинский, директор Международной строительной компании «Украина-Канада» (коттеджный поселок «Золотые Ключи»).
— Построить, к примеру, школу, получить на нее все разрешительные документы, включая лицензию, и потом долгие годы содержать без малейшего участия государства в этом процессе — слишком большие временные и денежные затраты для любой строительной компании. Кроме того, однозначно, чем больше объектов инфраструктуры социального уровня, тем дороже стоимость квадратного метра жилья в коттеджном городке для покупателя».
Впрочем, проблема рентабельности может оставить без инфраструктуры даже элитные поселки, для покупателей которых цена играет не самую существенную роль. «Активно насыщать элитный городок различными объектами, скажем, парикмахерской, клиникой, не имеет смысла, поскольку такими услугами эта аудитория пользуется у «своих» специалистов, — объясняет логику застройщиков г-н Брагинский.
— Ориентироваться нужно только на те объекты, которые будут самоокупаемы в рамках поселка и не потребуют привлечения клиентов со стороны (это нарушает концепцию замкнутости элитного городка). Поэтому исключены рестораны, бильярды, сауны и т.д.».
Меньше всего риску усечения опций социально-бытовой инфраструктуры подвержены крупноформатные коттеджные городки (как элитного, так и более доступных сегментов). Если поселки на 30-50 домовладений обречены на слабое инфраструктурное наполнение, то городкам от 100 коттеджей пророчат более оптимистичное будущее — затраты на инфраструктуру в крупных объектах имеют меньший удельный вес в цене квадратного метра.
«Кроме того, в будущем на украинском рынке наверняка получит распространение новая схема строительства социально-бытовых объектов в загородных коттеджных комплексах. Они будут вынесены за пределы жилых образований, благодаря чему эксплуатация инфраструктуры не будет ложиться на карман жителей городка», —полагает г-н Елиссеев.
Строить социально-бытовую инфраструктуру в виде самостоятельного комплекса пока что пообещали только в одном коттеджном комплексе — «Олімпік-Park» (Киевская область). Но закончить строительство городка планируют не раньше 2013 года. Да и другие крупноформатные загородные комплексы, к строительству которых в Украине только приступили, начнут функционировать на полную мощность не раньше чем через пять-семь лет.
МНЕНИЕ
Евгений Шмаров, управляющий партнер юридической компании «Шмаров и Партнеры»
— На практике я не встречал случаев, когда застройщики соглашались на какое-либо документальное оформление обязательств относительно введения объектов инфраструктуры в коттеджном городке. На мой взгляд, есть только один способ хоть как-то закрепить эти обязательства — прописать в договоре отлагательные (отменительные) условия.
Например, отложить выплату двух последних платежей за коттедж до того момента, пока застройщик введет в эксплуатацию все объекты инфраструктуры, которые заявлены в проектной документации коттеджного поселка. Т.е. 80% от стоимости коттеджа покупатель выплачивает по графику, а остальные 20% — когда начнут работать все обещанные магазины, парикмахерские, медпункты и т.д. Нельзя сказать, что такая схема широко используется на рынке коттеджной недвижимости, но ее распространение зависит, в первую очередь, от настойчивости покупателей.
Ольга Маслова, директор по маркетингу и PR девелоперской компании DeVision (коттеджный комплекс ZаSPAGolf)
— Сейчас даже в маленьких поселках, где нет потенциального спроса на такие элементы инфраструктуры, как школы или рестораны, их заявляют. Судя по рекламным буклетам многих проектируемых и строящихся поселков, инфраструктура в них будет даже перенасыщена. Другой вопрос, что далеко не многие застройщики действительно реализуют все, что обещают на этапе продажи коттеджей. В целом в небольших коттеджных городках (на 30-50 домовладений), даже класса «элит», нет необходимости делать развитую инфраструктуру.
Там должен быть минимальный набор необходимых для повседневной жизни объектов — мини-маркет, аптека, игровая комната, детские площадки. Тем более что чем богаче инфраструктура городка, тем выше стоимость жилья в нем (если сравнивать коттеджные комплексы одного уровня, на одной территории, примерно одинаковой емкости, но с разным количеством объектов обслуживания).
Ведь затраты, которые идут на создание инфраструктуры, застройщик закладывает в стоимость коттеджей — примерно 5-10% от цены жилья. Создавать развитую инфраструктуру есть смысл только в масштабных комплексах. Причем чем больше коттеджный городок, тем меньше стоимость создания инфраструктуры влияет на цену жилья в нем. Кстати, в будущем коттеджные поселки в любом случае будут стремиться к глобализации и масштабизации.
Олег Белинский, директор ДК «Европа» (коттеджный комплекс «Олімпік-Park»)
— Максимум, на который могли надеяться первые поселенцы коттеджных застроек в Украине, — небольшой магазин, стоянка для авто и заасфальтированные дороги. Сейчас в минимальное наполнение коттеджных поселков входят охрана территории, детские площадки, обустроенные рекреационные зоны, заасфальтированные дороги, в некоторых городках этот минимум дополняется аптекой и супермаркетом.
Во всяком случае, именно этот набор инфраструктурных объектов, как правило, заявляется девелоперами на стадии запуска проекта. Однако на практике «инфраструктура в городке» часто ограничивается уборкой мусора на территории и, возможно, охранным комплексом. Но говорить о непопулярности инфраструктурных объектов в коттеджных городках вообще не приходится — все ее опции востребованы по причине отдаленности поселков от города.
Чем шире предложение по инфраструктурным объектам, тем лучше для жителей коттеджного городка, независимо от его «классности». Хотя потребители коттеджной недвижимости класса «элит» изначально предъявляют повышенные требования к качеству инфраструктуры.
Для них важно наличие в городке, наряду со стандартным набором, других объектов инфраструктуры: теннисного корта, гольф-клуба, бильярд-клуба. Однако, как правило, проекты, обещающие все эти «прелести», не реализуются до конца из-за малочисленности домовладений в элитных коттеджных городках (не более 50-ти).
Наталия Семеченко, генеральный директор ООО «Строительный Украинский Союз» (коттеджный городок «Маєток. Скарбниця Європи»)
— Загородную недвижимость приобретают преимущественно для постоянного проживания, очень многие даже продают квартиры, чтобы купить коттедж. Но пока нет ни одного застройщика, который бы уже реализовал все заявленные в проекте коттеджного городка объекты социально-бытовой инфраструктуры. Основная причина — привязка застройщиков к реализации домовладений.
Их огромная ошибка в том, что реализация объектов обслуживания происходит в самом конце, когда жилье уже построено и инфраструктура начинает приносить деньги. Кроме того, количество социально-бытовых объектов в городке напрямую зависит от его масштаба. Скажем, если делать детский сад (игровую комнату) в поселке на 50 домовладений еще имеет смысл с точки зрения рентабельности, то школу — уже нет.
Если в поселке c менее 100-150 домовладениями построить школу, она не будет рентабельной из-за низкой наполняемости. А отсутствие рентабельности повлечет за собой экономию на преподавателях, что, соответственно, повлияет на качество образования. Вместе с тем в будущем можно смело ожидать расширения перечня объектов обслуживания в загородных коттеджных поселках.
В дальнейшем в коттеджных поселках начнут размещаться объекты коммерческой недвижимости — бизнес-центры, бутики, мебельные, компьютерные магазины, киоски мобильной связи и т.д.
