Приобретение участка для строительства собственного дома – задача не из легких. Учитывать нужно не только его ландшафтные характеристики, но и технические, а также удаленность от города, окружение и многое другое. Да и с юридической точки зрения «подводных рифов» здесь больше, чем при покупке квартиры.
Документы при покупке земельного участка
«Первый документ, который должен быть у продавца и с которым нужно познакомиться для принятия решения о покупке, - это государственный акт на право собственности на данный участок», - говорит Виктор Рафальский, управляющий партнер юридической фирмы «Рафальский и партнеры». - В нем указывается владелец, схема и месторасположение участка, а также его целевое назначение».
Нелишне напомнить, что строительство индивидуального коттеджа возможно только, если целевое назначение участка – «под застройку и обслуживание жилого дома», «для ведения садово-огородного хозяйства» либо же - «для ведения дачного хозяйства». В первом случае участок находится в черте населенного пункта, а в двух последних – за его пределами. И хотя ничто не мешает жить в «дачном» доме круглый год, в нем нельзя будет зарегистрироваться.
Участки для ведения личного крестьянского хозяйства, а также паи относятся к землям сельхозназначения, торговлю которыми, как и перевод участка из одного целевого назначения в другой, сегодня по-прежнему запрещает мораторий. (Этот запрет будет действовать до тех пор, пока не вступят в силу законы о земельном кадастре и рынке земли.)
Существует ряд «почти легальных» способов (например, по решению суда) обхода этих ограничений и получения нового госакта. Но с юридической точки зрения они «не достаточно чисты», и риск лишиться такого «конвертированного» надела в будущем сохраняется.
Хотя, как отмечают специалисты, случаев намеренного обмана сегодня поубавилось, в результате путаницы при самом оформлении документов может оказаться, что на один участок выписано, например, два акта (например, один - старой формы, в котором не указан кадастровый номер), или соседние участки накладываются один на другой.
При оформлении участка важно определить его реальный вид - а не тот, на который указывает продавец или посредник. Особенно если вы планируете приобрести землю на окраине населенного пункта, «в чистом поле». Для этого нужно пригласить представителя землеустроительной организации, имеющей соответствующую лицензию, или сельского землемера, чтобы он осуществил так называемый «вынос участка в натуру» - т. е. на основании координат, записанных в госакте, показал его реальные границы.
Если же приглянувшийся участок окружен устоявшейся застройкой, достаточно самому измерить его, чтобы сверить его реальную площадь с той, которая указанна в акте.
После совершения сделки у нотариуса, договор купли-продажи (мены или дарения) в течение одного месяца нужно зарегистрировать в управлении земельных ресурсов и подать документы в землеустроительную организацию на изготовление нового акта уже на ваше имя. Ждать этот документ приходится долго – обычно, от нескольких месяцев до года. До его получения распоряжаться участком, а также начинать строить на нем, нельзя.
К рисковым ситуациям относится продажа по доверенности. Как отмечают специалисты, подписание договора в любом случае должно происходить в присутствии владельца участка. Если познакомиться с ним нет возможности (например, владелец якобы за границей), лучше не рисковать и вообще отказаться от сделки.
К сожалению, сегодня участились случаи, когда по привлекательным ценам продаются участки, которые в ближайшей перспективе подлежат изъятию в связи с планами развития населенных пунктов. Такая проблема может, например, коснуться владельцев земли в районах планируемого строительства Второй Кольцевой дороги.
При оформлении сделки купли-продажи платится госпошлина и подоходный налог – соответственно 1% и 5% от цены участка, указанной в договоре, но не менее суммы экспертной оценки. Мы рекомендуем покупателям не экономить на налогах и показывать в договорах купли-продажи реальную стоимость приобретаемого участка. В таком случае, если сделка по каким либо причинам будет признана недействительной, можно рассчитывать на возврат всей суммы.
Технические проблемы при покупке земельного участка
По словам Владимира Степенко, директора по маркетингу компании SV Development, при выборе участка важно обращать внимание на транспортную доступность и возможности подключения к коммуникациям, в первую очередь к газу и электричеству. Поэтому и искать подходящий участок лучше, уже определившись с направлением и возможным населенным пунктом.
Специалисты рекомендуют оценить свои будущие потребности в коммуникациях, исходя из предполагаемой площади и этажности будущего дома, оборудованности бытовыми приборами, а также количества проживающих в нем.
Хотя большинство поселков Киевской области газифицированы и электрифицированы, к существующим сетям, в силу их перегруженности, не всегда можно подключиться, даже если поблизости от участка проходит газопровод или расположен трансформатор, поскольку возможности такого подключения уже исчерпаны.
Отсутствие резервов выльется будущему землевладельцу в существенные затраты – особенно если участок расположен «в чистом поле», а единомышленников среди соседей окажется немного. Это же касается и подъездных путей (стоимость, например, трансформатора составляет несколько десятков тысяч долларов, асфальтирование дороги сегодня обходится минимум $200 за погонный метр).
Такая ситуация характерны для популярных поселков, где ведется активная застройка. В отдаленных же селах, на которые спрос сегодня не так велик, подключиться к сетям можно всего за $700-$800.
Участок, на котором будет осуществляться строительство частного дома, желательно тщательно изучить, притом заранее. Как отмечает Владимир Степенко, как минимум, нужно посмотреть, как решен вопрос с водой у соседей. Более точную информацию по воде дают гидрогеологические исследования (глубина залегания чистых водоносных слоев по области различна, и стоимость скважины может колебаться от нескольких сотен до более десяти тысяч долларов).
От результатов геологии будут зависеть и структура затрат на строительство дома. Строительство коттеджа без учета особенностей грунта может привести к более серьезным проблемам, решать которые придется при помощи капительного ремонта.
