Правительство пообещало, что долгосрочная ипотека без первого взноса под небольшие проценты станет доступна через два месяца. «На сегодняшний день мы построили модель доступа ипотечного учреждения к дешевым кредитам, а также модель доведения этих кредитов через государственные банки по минимальной цене до тех, кто хочет получить такие долгосрочные кредиты», - заявила Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко. По ее словам, чтобы эта ипотека стала реальностью, правительству нужно всего два месяца.
Если верить обещаниям правительства, уже в начале лета каждая работающая семья сможет получить жилищный займ под 4-6% годовых на 20-30 лет. Сверхнизкий годовой процент Премьер объяснила возможностью ипотечных учреждений привлекать дешевые деньги.
По словам Тимошенко, из государственного бюджета «планируется рефинансирование коммерческих банков через специальные правила, не позволяющие увеличивать процент». Кроме того, жилищный фонд страны предполагается удешевить за счет перестройки микрорайонов.
Насколько реальны планы правительства и чем грозит их осуществление экономике государства в целом и рынку недвижимости в частности.
Популизм и экономика
Украинские эксперты практически единодушны: правительство занимается популизмом, не обращая внимания на законы рынка. Директору экономических программ Центра экономических и политических исследований им. Разумкова Василию Юрчишину дешевая ипотека с экономической точки зрения представляется нереальной.
«Конечно, можно выделить отдельную льготную часть населения, например, пенсионеров. Однако менталитет украинцев таков, что как только ипотечные льготы будут предоставлены пенсионерам, таковыми «станет» чуть ли не все население Украины. И новоявленные «пенсионеры» немедленно выстроятся в очередь за «положенными льготами», - предполагает эксперт.
Менталитет украинцев таков, что как только ипотечные льготы предоставят пенсионерам, таковыми «станет» чуть ли не все население Украины
По мнению генерального директора КУА «Инэко-Инвест» Олега Морквы, Премьеру будет сложно реализовать в Украине программу дешевого жилья по многим причинам. «Во-первых, определенные действия необходимо реализовывать через внесение изменений в законодательство страны, что выглядит достаточно проблематичным в связи с практической недееспособностью украинского парламента.
Кроме того, необходимо активное желание как местных властей, так и строительных организацией участвовать в ее реализации, что также выглядит маловероятным, поскольку первые не будут заинтересованы предоставлять бесплатно землю под строительство, а строители - строить жилье с минимальной для себя рентабельностью.
Поэтому, на мой взгляд, данная программа станет всячески саботироваться на всех уровнях и, в итоге, может получиться результат, аналогичный сносу хрущевок в Киеве. По сути, дальше обсуждения этого вопроса в 2005-м дело так и не пошло», - рассказал гендиректор».
Кто будет платить?
Нелишне напомнить, что заявление правительства вступает в противоречие с намерением Нацбанка ограничить сроки выдачи финучреждениями долгосрочных займов десятью годами (см. «СЕЙЧАС», «Долгосрочной ипотеки не будет?»).
Кстати, по мнению президента Ассоциации риелторов Украины Александра Бондаренко, «На рынке недвижимости в большей степени может сказаться заявление НБУ, чем пока еще мифические для меня дешевые кредиты. Ужесточение условий ипотечного кредитования приведет к уменьшению числа заемщиков и как следствие - к уменьшению спроса, что будет способствовать стабилизации рынка».
По словам Бондаренко, в этом году банки уже несколько подняли процентные ставки – это ответ на те глобальные вызовы, которые поступают извне.
«Условия получения кредитов ужесточились в ряде стран, и Украина, хотя и стоит несколько в стороне от мировых кризисов, все же живет в этом мире. Что касается намерений правительства, то Тимошенко не раз воплощала в жизнь вещи, казавшиеся нереальными. Однако в данном случае я не вижу реальных механизмов и не знаю, где можно взять длинные и дешевые деньги», - отметил эксперт интернет-газете «СЕЙЧАС».
Длинные или короткие – в данном случае не имеет большого значения, поскольку и то и другое нереально, убежден Василий Юрчишин. «Как можно давать кредит под 4-6% годовых, когда инфляция выше 10%? Кто будет платить за это?» - недоумевает специалист, отмечая, что период, когда к банкам относились как к «жирным котам», должен давно завершиться.
Однако эксперт согласился проанализировать для газеты «СЕЙЧАС», откуда теоретически могут взяться обещанные дешевые кредиты: «Прежде всего нужно четко знать, что уровень инфляции и сегодня, и через 10 лет хотя бы не превысит те самые 4-6%. Кроме того, необходимо, чтобы курс гривни к доллару оставался достаточно стабильным.
Должна быть стабильной пусть не вся финансовая, но хотя бы банковская система. И, наконец, ставки по депозитам должны быть менее 4-6%, и, заявляя о дешевых кредитах, нужно непременно поставить людей в известность о гораздо более низкой депозитной доходности».
Как можно давать кредит под 4-6% годовых, когда инфляция выше 10%?
Пока нет макроэкономической стабильности и уверенности в том, что цены останутся неизменными, рассуждать о дешевых кредитах преждевременно, резюмирует Юрчишин. Однако ни о какой стабилизации цен в Украине сегодня речь не идет – по крайней мере, такое мнение высказывают зарубежные эксперты.
Так, Международное рейтинговое агентство Standard&Poor's прогнозирует, что в 2008 году инфляция в Украине составит 20%. Согласно прогнозам Международного валютного фонда, уровень инфляции в Украине в этом году достигнет 20-22%.
Если предположить невозможное...
Но даже если нарисовать радужную картинку о выполнимости программы доступной ипотеки, целесообразность таких займов вызывает большие сомнения. В частности, отмечают эксперты, доступные для большего количества людей кредитные ставки существенно повысят цены на рынке недвижимости.
«Предложение сегодня растет медленными темпами, поскольку строят очень мало. С приходом дешевых кредитов многие люди захотят решить свои жилищные проблемы, что приведет к очередному витку цен на рынке недвижимости», - полагает Бондаренко.
Эксперт приводит в пример Луганск, в котором в 2006 году не построили вообще ничего, в связи с чем цены на вторичном рынке недвижимости выросли вдвое. По одной простой причине: покупать практически нечего, а те, кто продают, поднимают цены «до небес». «Увеличение платежеспособного спроса однозначно приводит к росту цен», - подводит итог эксперт.
Доступные для большего количества людей кредитные ставки существенно повысят цены на рынке жилья
«Если каким-либо чудом данная программа все же будет запущена, коррупция в вопросе выделения дешевых кредитов или предоставления бесплатного жилья все равно не позволит достичь ее главной цели – действительно обеспечить жильем тех, кто в нем больше всего нуждается», - делает неутешительный прогноз Морква.
Если под давлением банки будут вынуждены выполнять указания правительства, по мнению Юрчишина, «Это приведет к тому, что банки начнут искать пути получения более высокого дохода. Далее по цепочке: высокий доход – высокие риски – риски банкротства. Я бы ни в коем случае не играл с этим. И прежде всего правительство и Минэкономики должны показать, за счет каких инструментов будут перекрываться дешевые кредиты, которые находятся в крайне неблагоприятной макроэкономической среде».
Доступное жилье: альтернатива или параллельный путь?
По мнению председателя Киевской городской организации Народной партии Виктора Пилипишина, «Вопрос обеспечения доступным жильем многих тысяч киевлян остается чрезвычайно актуальным. Несмотря на то что за последние шесть лет в Киеве было построено более 6 млн. кв. м жилья, на очереди находится 140 тыс. семей».
При этом город имеет значительный потенциал для развития, уверен Пилипишин. В столице не используются по назначению 7345 га промышленных зон, 1300 га территорий военных городков, а также 100 га железнодорожных отстойников. На этих площадях можно строить жилье, магазины, спортивные сооружения.
Кроме того, неиспользованным остается потенциал проектов, которые предусматривают замену хрущевок на современное жилье, а ведь только за счет хрущевок в Киеве можно возвести до 22 млн. кв. м жилой площади.
Напомним, что правительство собирается воплощать свою программу доступного жилья параллельно с президентской - об этом Премьер заявила еще месяц назад. «Я считаю, что сегодня такой дефицит доступного жилья, что нужно использовать и одну, и вторую модель. А если будет еще и третья, и четвертая, это еще лучше», - сказала Тимошенко.
Ранее Виктор Ющенко объявил 2008 г. годом реализации программы «Доступное жилье». «Убежден, что это будет одна из успешных, современных национальных программ. Я не сомневаюсь в ее успехе», - заявил Президент. Глава государства считает, что в бюджете необходимо заложить более 2 млрд. грн. для реализации этой программы. Кроме того, в Закон о бюджете на 2008 год следует внести изменения, которые бы предусматривали бесплатную процедуру отвода земли под доступное жилье.
Комментируя инициативы президента, Министр регионального развития и строительства Василий Куйбида заявил, что Минстрой готов строить доступное жилье. Куйбида сообщил, что Министерством подготовлены и приняты нормативные акты, которые разрешают начать строительство доступного жилья, в регионах создаются базы данных проектов. «Это проекты, которые уже себя оправдали в предыдущие годы и не нуждаются в дополнительных расходах, речь идет об их повторном применении на новой местности», - говорит Куйбида.
Относительно готовности строительных компаний приобщиться к выполнению программы «Доступное жилье», Министр отметил, что такие компании «проявляют умеренный оптимизм в этом вопросе» и «готовы принимать участие в проекте, если данный вид бизнеса окажется рентабельным».
По словам Куйбиды, как только будут внесены изменения в Закон о Государственном бюджете на 2008 год и предусмотрены средства в размере 0,5% от ВВП на обеспечение реализации программы, как это предлагал Президент, строительство доступного жилья можно будет широко разворачивать.
