Пока на украинском рынке ипотеки работает в основном привычная пара - гривна и доллар. Правда, в последнее время гривна все больше укрепляет свои позиции в плане объемов ипотечного кредитования. Многие это объяснят падением курса доллара.
И будут неправы – кредит имеет смысл брать в слабеющей валюте. Но, не это интересно - появляется кредитование и в других валютах.
Экзотические валюты пока не очень популярны. Только несколько украинских банков сегодня выдают кредиты в швейцарских франках, например, «УкрСиббанк».
Причем стоят они не намного дешевле долларовых - от 8%, да и получить их можно только при подтверждении дохода справкой 2−НДФ, первоначальном взносе не менее 20% и сроке кредита до 10 лет.
Возможно, у швейцарского франка действительно большое будущее: пока это одна из наиболее стабильных валют в мире - не случайно она была выбрана НБУ для размещения части золотовалютных резервов. И на ипотечном рынке Европы в ней выдается более 60% всех кредитов.
В порядке эксперимента украинский дочерний от Банка Москвы «БМ-Банк» запустил и другой проект - ввел . Ставки по иенам буквально поражают воображение: кредит можно оформить всего под 6% в зависимости от формы подтверждения дохода.
Правда, среди всех валют, в которых у нас выдаются ипотечные кредиты, эта — самая неустойчивая: с мая 2007 года она подорожала по отношению к доллару на 12%, то есть довольно существенно. В начале этого года позиции кредитов в иенах еще более упрочились в связи с ростом процентных ставок в гривнах и долларах.
Таким образом, у заемщика существует хороший запас прочности при изменении курса в неблагоприятную для него сторону. Кроме того, периоды крепкой иены, когда курс опускался ниже 110 иен за доллар, до сих пор продолжались не более двух лет: в 1999–2000 и 2003–2005 годах. Поэтому длительное укрепление иены выглядит маловероятным. Хотя, сейчас иена «идет» по курсу 100 за 1 доллар.
Но, за последние 10 лет курс иены к доллару колебался в достаточно широких пределах от 80 до 250! Выходит, однозначного ответа на вопрос, выгодны ли кредиты в иенах, нет. Можно ли на таком кредите сэкономить?
Можно. А можно ли проиграть? Тоже можно. Приведем в пример европейский опыт: некоторые английские банки в 90−е годы экспериментировали с японской валютой, но из-за резких скачков иены многие заемщики не смогли выплатить кредит, и банки быстро свернули эти программы.
Пока опыт кредитования в экзотических валютах оценивается неоднозначно. Участники рынка отзываются о нем скептически. Ипотечные брокеры, например, говорят, что процент заявок на ипотеку в швейцарских франках у них минимален. Мол, если не считать обращений на волне банковской рекламы непосредственно во время запуска продукта, интересуются такой экзотикой буквально единицы. Спрос на такие кредиты мизерный - менее одного процента.
Скорее всего, люди просто боятся, что в будущем экзотические деньги могут сильно подорожать по отношению к гривне. А чтобы потом переоформить валютный кредит на гривневый, нужно проходить конвертацию - процесс длительный. А самое главное – затратный.
Кроме того, погашать данные кредиты необходимо в валюте кредита, а обменные курсы для экзотических валют у нас не самые выгодные. К тому же при погашении кредита в валюте, отличной от валюты кредита, банк-кредитор может предложить внутренний курс пересчета, также достаточно невыгодный для клиента, заложив в него свою доходность.
В любом случае, прежде чем брать ипотечный кредит в иенах или франках, лучше заранее посчитать, сколько вы сэкономите за счет более низкой ставки, сколько потеряете на конвертации и налогах (если их все-таки придется платить), и уж тогда решать, стоит ли игра свеч.
Необходимо учитывать отличие между валютным спекулянтом и ипотечным заемщиком. Последний не может каждый год совершать сделки по смене валюты кредитования, так как разорится на комиссионных банку. При выборе иены в качестве валюты по ипотечному кредиту следует руководствоваться следующими рекомендациями.
Во-первых, универсального решения - брать ипотечный кредит в японских иенах или нет - не существует. Многое зависит от тенденций валютных курсов, планируемых сроков погашения кредита и личной финансовой ситуации заемщика.
Во-вторых, необходимо понимать наличие валютного риска и быть готовым к существенным краткосрочным колебаниям курсов валют. Сейчас обозначился тренд укрепления иены к доллару, и целесообразно дождаться его завершения. К концу 2008 года, возможно ее укрепление до уровней 105–110 иен за доллар.
В-третьих, потенциал укрепления гривны к валютам развитых стран уже близок к исчерпанию, и его существенное укрепление к иене в будущем маловероятно.
В-четвертых, с другой стороны - дешевые кредиты в иенах обеспечены мощью японской промышленности и являются одним из основных источников ликвидности для мировой финансовой системы.
Ставка LIBOR в настоящее время составляет в долларах 5,2–5,5% годовых, а в иенах - 0,6–0,7%. Отсюда выигрыш в цене кредита порядка 4,5–4,9%. Было бы странно не использовать этот источник финансирования с целью удешевления ипотечных кредитов.
В-пятых, постепенная или резкая девальвация национальной валюты в любом случае снижает привлекательность любой иностранной валюты в качестве средства ипотечного кредитования. С нынешними размерами золотовалютных резервов и сальдо платежного баланса нам можно пока не беспокоиться за стабильность курса гривны, но импорт имеет тенденцию к быстрому росту, сокращая положительное сальдо.
Но, давайте не будем забывать, что отрицательное сальдо торгового баланса Украины принимает угрожающие размеры. И, в случае продолжения кризиса на мировых финансовых рынках, оно не будет компенсировано притоком иностранных инвестиций. В случае девальвации гривны убытки ипотечного заемщика могут быть существенными.
