Нужны связи. Нужны деньги. Нужны взятки. Все знают о том, что нельзя просто так прийти и построить что-то в Киеве. Сколько украинец платит чиновникам, покупая квартиру в столице
Чиновник
«Что с этого будет иметь район?» – спросил чиновник у инвестора. «Ну, комплекс, который мы построим, даст жителям рабочие места, привлечет инвестиции. Район расцветет», – ответил инвестор. «Нет, вы не поняли. Я спросил, что с этого будет иметь район. А район – это я», – заявил чиновник.
Эту историю автору рассказал один из высокопоставленных работников крупной строительной компании. Назваться и говорить официально он наотрез отказался. «Вы понимаете, что чиновнику даже не надо видеть в прессе крамолу. Ему достаточно того, что компания просто общается с журналистами по этим вопросам», – рассказал он.
Собственно говоря, этот пример наглядно иллюстрирует роль чиновника на рынке недвижимости. Здесь он царь и бог, от которого зависит все, вплоть до того, сколько обычные граждане в итоге заплатят за квартиру.
Земля
Дом должен стоять на земле. А землю надо купить. Цены на землю – официальные и неофициальные – в столице зависят о района. «В среднем за один участок Киев получает около 4 млн. грн. официально (речь идет о тендерных платежах. – «24»). Размер неофициальных платежей может исчисляться десятками миллионов гривен», – рассказывает юрист компании DLL Top Consulting Ukraine Сергей Титорчук.
Собственно говоря, покупка земли и является самым дорогостоящим мероприятием. Эту процедуру нужно проводить через Киевсовет и тендер. «Возьмем идеальную ситуацию, когда покупатель у нас «со стороны». Он приходит и хочет приобрести землю, подает заявку в местные органы власти», – поясняет начало схемы источник «24», близкий к крупной строительной компании.
После этого назначается тендер. Заявку на участие в тендере, как правило, подают несколько фиктивных строительных компаний, близких к чиновникам местной власти. «У них есть несколько целей – взвинтить цену и заявить свои права на участок», – поясняет источник «24».
После этого нашей гипотетической строительной компании объясняют, что на честном тендере она эту землю не получит, а если и получит, то вслед за этим последуют «меры» – оспаривание результатов тендера, суды и так далее. Если «джентльменское соглашение» достигнуто, «компенсация» может достигать 100–300% от рыночной стоимости земли в столице, говорит наш собеседник.
Для строительства средней жилой «свечки» необходимы около 30 соток земли, а рыночная стоимость столичной сотки в зависимости от престижности района – $20–100 тыс. Получается, что при рыночной цене участка площадью 30 соток составляет от $600 тыс. до $3 млн. (напомним, средняя цена – $800 тыс., или 4 млн. грн.), взятки же за получение земли могут достичь от полутора до девяти миллионов долларов.
Если этап покупки земли так или иначе пройден, начинается подготовка к самому строительству. Примерный список всех процедур и экспертиз занимает около 3 листов формата А4. Структурой, координирующей весь этот процесс, является Киевгосэкспертиза. Корреспонденту «24» не удалось получить от Киевгосэксперизы ни официальных расценок на экспертизы и разрешения, ни принципов, по которым эти расценки формируются.
«Присылайте официальный запрос, все зависит от конкретного проекта и места застройки, все очень индивидуально, мы не помним конкретных расценок наших субподрядчиков», – таков стандартный набор отговорок чиновников.
Сам застройщик не всегда забивает себе голову подобными «мелочами». Как правило, все заботы по получению разрешений и прохождению экспертиз берет на себя архитектор проекта. Используя свои связи, архитектор поручает подготовку экспертных заключений посреднической компании, близкой, опять же, к городским чиновникам.
«Это может быть какое угодно ООО «Васильок», которое якобы проведет геодезические исследования по астрономическим расценкам», – рассказывает собеседник газеты. По сути, посредническая фирма получает деньги за то, что организует все необходимые экспертные выводы. По сравнению с землей, эта услуга будет стоить «дешевле»: до $100 тыс.
Правда, в зависимости от условий местности или особенностей проекта, некоторые экспертизы могут стоить в несколько раз больше. Например, если дом строят с превышением высотности в зоне авиадвижения или на историческом месте. Иногда сумма взяток, потраченная на получение всех разрешений, может достичь $1–1,3 млн.
Если местная власть по каким-либо причинам решила намеренно «завалить» стройку, то либо выдача разрешений затягивается, либо строительной компании выставляются неподъемные цены на проведение соответствующих топографо-геодезических, геологических, гидрологических, гидрометеорологических, археологических, радиационных экспертиз.
Например, стоимость археологической экспертизы строительного участка в районах примыкающих к центру, может вырасти в 3–4 раза без всякого обоснования. Ну, а проведение разрешения на строительство через местный совет также «потянет» на $100 тыс. Одним из последних штрихов является согласование строительства с населением путем проведения общественных слушаний.
Районные власти с удовольствием обеспечат полное согласие граждан на застройку «всего» за $20 тыс. И напоследок: после завершения строительства компания-застройщик отдает в пользу города 1% квартир, хотя это количество может варьироваться в зависимости от условий тендера.
За что мы платим
Составить своеобразную типовую «коррупционную смету» строительного проекта в столице сложно. По словам участников рынка, каждая ситуация рассматривается индивидуально. «Чиновники ведь не дураки. Они видят, сколько прибыли принесет тот или иной объект и в зависимости от этого выставляют свои расценки», – говорит один из строителей.
«Если брать чистую цену, то строительство одного квадратного метра жилья в столице (работа и материалы) стоит от 400 до 800 долларов», – рассказывает Андрей Доманский, адвокат, занимающийся конфликтами в сфере недвижимости. Эти показатели существенно расходятся со средней рыночной стоимостью столичного квадратного метра – $2734 (в новостройке, по данным портала недвижимости realt.ua на середину марта).
«Как проинформировал меня директор одной из строительных организаций города Киева, в стоимость жилья закладывается и дача взяток городским чиновникам. Но как бы ни было хлопотно и дорого возводить многоэтажный дом, затраты на его возведение окупаются с лихвой, поскольку застройщик, продав все квартиры вплоть до 6 этажа, возмещает все затраты, а дальше получается чистая прибыль», – отмечает Сергей Титорчук.
Суммарный диапазон взяток может варьироваться от 15% до 50% от стоимости строительства, говорят участники рынка. Президент Виктор Ющенко на одном из совещаний, посвященных очередной программе доступного жилья, называл и официальную цифру – 42% стоимости столичного квадратного метра приходится на бюрократические процедуры. О коррупционной наценке на эти процедуры президент умолчал…
