2008-03-18 13:22

Автор: КиевградЪ.info

Неправильная оценка заложенного имущества может привести к финансовым потерям заемщика. Завышенная стоимость недвижимости, переданной в ипотеку, чревата рисками не только для банков, но и для желающих взять ипотечный кредит, говорят эксперты.

Если денег от реализации переданной в залог квартиры не хватит для покрытия убытков финучреждения, неплатежеспособному заемщику после общения с коллекторами придется расплачиваться другим своим имуществом.

Несмотря на то что такая оценка проводится частными структурами, "дружественными" банкам, случаи неправильной фиксации стоимости ипотеки все же возможны, уверены в НБУ.

Сами же банкиры утверждают, что проблема, о которой заявляет регулятор, несистемна, а случаи недостоверного оценивания залога - скорее редкость. Ведь проводят оценку специальные структуры, аккредитованные при банке, да еще с соответствующими сертификатами, утверждают в финучреждениях.

Как производится оценка

Ирина Шолудько, начальник управления индивидуального кредитования "Диамантбанка", интернет-газете "СЕЙЧАС" рассказывает, что аккредитованному эксперту направляются правоустанавливающие документы на объект залога для оценки его рыночной стоимости, и через 2-3 дня кредитному менеджеру банка предоставляется письменный вывод.

"Стоимость оценки недвижимости зависит от объекта, его размеров и может варьироваться от 400 до 1000 грн.", - поясняет специалист.

Хотя оценкой залогового имущества могут заниматься и непосредственно работники банка, которые в законодательном порядке получили сертификат на осуществление оценочной деятельности. "При этом оценка предлагаемого в залог имущества, так или иначе, проводится в соответствии с установленными нормативами", - отметил интернет-газете "СЕЙЧАС" Олег Кононенко, адвокат юридической компании "Шмаров и Партнеры".

Вместе с тем, утверждает юрист, указанные нормативы - не единственный способ для банков обезопасить себя от рисков. "Банк оценивает залоговое имущество по его реальной стоимости или, как правило, стремится к занижению таковой. Сума предоставляемого кредита составляет в большинстве случаев 70-80% от сумы проведенной оценки", - рассказывает Кононенко.

Но и это, говорит юрист, не исключает ситуации, когда по тем или иным причинам банк не может покрыть свои убытки за счет предоставленного в залог имущества.

Учесть риск колебания цен на недвижимость

По мнению Алексея Куща, эксперта Ассоциации украинских банков (АУБ), в 20%-й зазор, оставляемый банками, закладывается и риск колебания цен на недвижимость.

"Я бы сказал, что это более важный фактор, чем неправильная оценка, - отметил Кущ". - Ведь эксперт оценивает имущество, предоставляемое в залог, по нынешнему состоянию, но цена эта может и измениться. Несмотря на то что падение цен на недвижимость для Украины пока не актуально, полностью исключать этот риск все же не стоит".

Таким образом, кредитуя заемщика не на всю стоимость оценки, а только на 75-80% (в зависимости от кредитной программы), банк тем самым компенсирует риск падения цены на недвижимость на 15-20% и прочие свои опасения. "Такой 20%-й задел наряду с процентами, которые также компенсируют банку убытки, является достаточно надежным механизмом", - уверен Кущ.

Эти инструменты не срабатывают уже в условиях США - в условиях глобальной рецессии на рынке: недвижимость либо нельзя продавать ни по какой цене, либо же на 50% дешевле.

Впрочем, залог обеспечивает обязательства заемщика по возврату кредита, но не является при этом главенствующим обязательством. Именно поэтому, уверяют специалисты, если залоговой суммы недостаточно,отвечать так или иначе придется заемщику - банк и дальше будет работать с ним, в том числе через коллекторов.

Кроме того, поясняет Кононенко, по закону, банкам разрешено взыскать задолженность и за счет другого имущества заемщика. Так что даже весомый залог иной раз может оказаться недостаточно надежной защитой при неплатежеспособности.