Высокая доходность на фоне дефицита качественных офисных площадей привлекает все больше инвесторов в этот сегмент коммерческой недвижимости.
На прошедшей неделе градостроительный совет Киева рассмотрел ряд проектов новых комплексов с доминирующей офисной функцией. Самый крупный среди них – на Нивках.
Деловой центр вместо парников
Киевская овощная фабрика выступила заказчиком строительства масштабного офисно-гостиничного комплекса в квартале, ограниченном улицами Салютной, Щербакова, Эстонской и Туполева. Из почти 50 га рассматриваемой территории около 37 га сегодня занято парниками фабрики.
Более 8 га принадлежит ОАО «Центр промышленных технологий» - владельцу выставочного центра «КиевЭкспоПлаза». В квартале расположены также гаражи ЦИК, автошкола и 9-этажные жилые дома.
Заказчик строительства предлагает изменить функциональное назначение большей части площадки с сельскохозяйственного на общественной застройки, фабрику перенести на территорию области, а выставочный центр – на ул. Берковецкую, 6. Проектом предполагается также полный снос жилых зданий общей площадью 35 тыс. кв. м.
По словам одного из авторов проекта Владимира Желтовского (ДП Институт «Киевгенплан», ОАО «Киевпроект»), в квартале поэтапно может быть возведено несколько офисных центров, порядка 7 гостиниц категории 3 звезды, общественный центр и административный комплекс. Неподалеку от проектируемого участка расположена полоса аэродрома, которая ограничивает высотность застройки в разных его частях 1-им, 5-тью и 15-тью этажами.
В первую очередь предполагается на месте выставочного центра построить крупный общественный и офисно-гостиничный комплекс, имеющий форму большого треугольника. Малоэтажная застройка будет иметь архитектуру павильонного типа, а высота зданий – нарастать от ул. Туполева до ул. Щербакова.
Общая площадь офисного комплекса высотой от 1 до 7 этажей составит более 53 тыс. кв. м. Гостиница на 1400 мест (35 тыс. кв. м) разместиться в корпусах каскадной этажности (8, 10, 12, 15, 16). В 1-5-уровневом общественном центре общей площадью 226 тыс. кв. м появятся кафе, рестораны, магазины, административные, культурно-информационные, коммерческие учреждения.
Вторая очередь реализации проекта предполагает строительство на месте овощной фабрики административного комплекса и второго блока общественного центра, а также нескольких офисных зданий до 10 этажей и 3 отелей (рассчитанных примерно на 300 номеров) по ул. Щербакова.
В перспективе появятся более высокие – до 12-16 этажей – офисные и гостиничные здания. Согласно проекту, в итоге 40% участка займут гостиницы, а 50% - офисы. Подземные и наземные паркинги рассчитаны на 5,5 тыс. машиномест.
Порядка 1700 жителей домов по ул. Щербакова предполагается отселить на территорию соседнего квартала, который тоже в перспективе подлежит реконструкции. Авторы проекта предлагают расширить проезжую часть ул. Эстонской, вдоль которой будет сохранена частная застройка, а также ул. Щербакова от пр. Победы до Интернациональной пл. до 6 полос, ул. Туполева и ул. Салютную - до 4 полос.
Члены градостроительного совета согласились с необходимостью изменения функционального назначения территории, но сошлись во мнении, что проект нуждается в доработке. По мнению замначальника Киевглавархитектуры Эдуарда Лещенко, расширять нужно не только указанные проектантами дороги, но и делать техническую реконструкцию тех дорог и площадей, куда эти дороги выходят.
Архитекторы высказали сомнение в целесообразности переноса выставочного центра (выставочная площадь - 22 тыс. кв. м), поскольку в городе их не так уж и много. «Новое малоэтажное строительство очень похоже на выставочные павильоны, так стоит ли переносить уже существующие?» - отметил Анатолий Цветков. Возможно, лучше было бы целесообразней развивать уже существующий, обеспечив его надлежащей инфраструктурой.
Авторы проекта должны также предусмотреть сохранение на рассмотренной территории жилой функции и найти участок, где возможно строительство равноценных домов в случае, если будут снесены или реконструированы существующие.
Поскольку площадка осваивалась еще в 60-х годах, инженерные сети на сегодня значительно изношены, и их придется заново перекладывать. К следующему рассмотрению авторы должны проработать функциональное зонирование территории и транспортную схему обеспечения квартала.
И офисы на месте стоянок
Столичный градсовет согласился с возможностью строительства жилищно-офисного комплекса по заказу ООО «Мегаполисстрой» на пересечении ул. Воскресенской и бул. Перова, проект которого представил на рассмотрение его главный архитектор Максим Третьяк (ДП Институт «Киевгенплан» ОАО «Киевпроект»).
Согласно проекту, на участке площадью 0,47 га, примыкающем к парковой зоне и окруженном сегодня стоянками, складами и временными гаражами, предполагается возвести 21-25-этажное здание с 6-этажной пристройкой. Его общая площадь составит 48 тыс. кв. м, из которых большая часть – порядка 37 тыс. кв. м – отведена под офисы.
На первых двух этажах комплекса разместятся финтес-центр, конференц-зал, торговые точки, кафе на 75 мест и бар. А с 3 по 6 этажи пристройки отведены под апартаменты временного проживания, общей площадью 2,4 тыс. кв. м. Подземный паркинг рассчитан на 158 авто, которые, хоть и превышают нормативное количество, но, по словам Максима Третьяка, «отвечают современным реалиям и здравому смыслу».
Автор проекта также отметил, что ранее проект предполагал и жилую застройку, но был скорректирован, поскольку жилая составляющая представляется авторам нецелесообразной в этом проекте.
Члены градсовета предложили авторам сверить проект с генеральным планом города. Они также рекомендовали поднять высоту башни, апартаменты перенести в ее верхнюю часть, где откроется панорамный вид на Правый берег.
Главный архитектор Киева Василий Присяжнюк одобрил изменение функционального назначения территории с коммунально-складской зоны на территорию общественной застройки.
На минувшей неделе градостроительный совет согласовал также различные стадии нескольких проектов, большая часть в которых отведена под офисы. Среди них:
- офисно-торговый центр по ул. Серафимовича;
- торгово-офисная пристройка к жилому дому на пр. Победы, 39;
- офисное здание в центре, на ул. Никольско-Ботанической, 11-б.
- согласованы проекты офисно-гостинично-торгового комплекса на ул. Горького, 51;
- торгово-офисного центра на бул. Лепсе, 6;
- офисно-гостиничный комплекс на ул. Бощаговской и ряд других.
