Несмотря на то что ипотека остается одним из наиболее востребованных видов банковского кредитования, далеко не каждый желающий может получить кредит на жилье.
Чтобы банк признал потенциального заемщика кредитоспособным клиентом и согласился выдать заем, необходимо накопить на первоначальный взнос, учесть дополнительные расходы, комиссии по обслуживанию, страховку.
Однако, оформив кредит, не стоит радостно потирать руки: проблемы только начинаются.
До Европы, где процентные ставки вдвое меньше украинских, нам еще очень далеко, так что заемщика ожидают не только внушительные расходы на оформление, но и колоссальные "переплаты" по кредиту. Специалисты советуют всем покупающим недвижимость "в долг" трезво оценивать свои возможности и покупать не то, что нравится, а то, что по силам выплатить.
"В разных банках - разные условия, и однозначно говорить о том, что где-то условия ипотечного кредитования самые выгодные, нельзя. У каждого банка свой подход к клиенту: одни предоставляют кредиты на более длительный срок, другие готовы работать без первоначального взноса, у третьих ниже процентные ставки", - рассказала руководитель проекта "Ипотечный брокер" компании "Канзас" Анна Криворог.
Кредитное программирование
Выбор программ кредитования сегодня огромен даже в пределах одного банка. Например, в "Надра БАНКЕ" предлагают шесть видов: "Первое жилье", "Новое жилье", "Жилье детям", "Комфортное жилье", "Накопи и получи кредит", "Ипотечный конструктор".
Как рассказала директор Департамента розничных продуктов "Надра БАНКА" Екатерина Винницкая, "срок кредитования в нашем банке - до 30 лет, минимальные базовые ставки для клиентов в гривнях - 17,49%, в долларах США - 12,49%, в ЕВРО - 11,79%".
В дополнение к классическим условиям и пакету "Легкий" "Правэкс-Банк" ввел в действие новую программу по ипотечному кредитованию "Партнер Банка". Она предоставляет льготные условия кредитования для клиентов, привлеченных партнером банка - Агентством недвижимости.
По условиям программы "Партнер Банка", максимальная сумма предоставляемого кредита составляет EUR130 тыс., процентная ставка на 0,5% ниже, чем при стандартных условиях, кредит предоставляется сроком до 25 лет.
Несколько программ кредитования на приобретение жилья предлагают и в банке "Хрещатик": ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке, приобретение жилья в коттеджном городке, на приобретение жилья по программе сотрудничества с Государственным ипотечным учреждением.
Срок кредитования - 20-30 лет, минимальная процентная ставка - 12% годовых в гривнях, рассказывает интернет-газете "СЕЙЧАС" начальник отдела департамента розничного бизнеса банка "Хрещатик" Виктория Мальцева.
Если говорить обобщенно, средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в долларах на сегодняшний день составляет 13-14% годовых, в евро - 11,5-12%. При программе кредитования без первичного взноса процентная ставка увеличивается, как правило, на 0,5-1%.
Расходы и доходы
Понятно, что после выплат по кредиту у заемщика должны оставаться деньги на проживание, однако о том, какая именно это должна быть сумма, банки имеют разное представление. Стандартная формула расчета платежеспособности клиента предполагает, что клиент должен иметь минимальный ежемесячный доход, равный сумме предполагаемых выплат по кредиту плюс $150-200 на каждого члена семьи.
Однако, по словам Криворог, "некоторые банки устанавливают условия, по которым платежи по кредиту не могут превышать 40% чистого дохода (то есть подтвержденный доход минус около $200 на человека. - "СЕЙЧАС")". Учитывая, что у большинства украинцев зарплаты теневые, получить кредит на таких условиях для многих становится нереальной задачей.
Итак, мы подобрались к главному вопросу: сколько? Специалист отмечает, что при покупке однокомнатной квартиры заемщику придется выплачивать в среднем $1300 ежемесячно. Если есть супруга и ребенок, к этой сумме следует прибавить еще $500-600 (по $150-200 на человека). При наличии машины прибавляем еще $150. Таким образом, доход заемщика не может быть меньше $2000/месяц.
Понятно, что наличие официальных доходов ускоряет процедуру рассмотрения заявления и принятия решения, однако банк может учитывать неофициальные доходы, подтверждающиеся не справкой о доходах, а другими способами: договором о сдаче квартиры в аренду, документами на автомобиль, недвижимость. Кроме того, имеет значение "социальная стабильность" потенциального заемщика, то есть наличие семьи.
Не отдавайте банку последнее!
Что касается популярности долгосрочных кредитов, то, по словам Криворог, клиента в первую очередь интересует не длительность кредитования, а размер ежемесячного платежа. В целом к долгосрочным кредитам клиенты относятся лояльно - они по-прежнему считаются среди обывателей наиболее оптимальными.
Тем не менее специалисты не рекомендуют взваливать на себя ипотечный кредит, если денег хватает, что называется, "в обрез". Имея доход, скажем, в $2000/месяц и выплачивая долгосрочный кредит за квартиру, заемщик в течение нескольких десятков лет будет ощущать, что его уровень жизни гораздо ниже уровня жизни людей с аналогичными доходами. Ремонт, покупка автомобиля, отдых за границей - все эти траты будут весьма затруднительны, если не сказать недоступны.
Специалисты отмечают, что ипотечный кредит на приобретение жилья оправдан, если выплаты по нему сопоставимы с арендной ставкой. Поэтому при расчете, что выгоднее в каждом конкретном случае, следует сравнивать между собой только финансовые потери: сумму процентов банку и арендную ставку.
И даже учитывая, что проценты банку со временем уменьшаются, а аренда, напротив, растет в цене, во многих случаях гораздо разумнее брать жилье в аренду, а не покупать. Скажем, если аренда однокомнатной квартиры обходится в среднем в $500/месяц, разница с предполагаемой долгосрочной выплатой по ипотеке составляет $600-800 ежемесячно.
Эксперты отмечают, что гораздо разумнее положить эти деньги на депозит, чтобы скопить средства на внушительный первый взнос и тем самым сэкономить на платежах по кредиту.
