Одно из мнений: их стоимость настолько неподъемна для среднего класса, что вот-вот обрушится. Противоположный взгляд: инвестиции в паркинг на первичке в этом году принесут до 45% дохода. Чтобы узнать, где правда, корреспондент побывала в шкуре покупателя и продавца паркоместа под новостройкой.
Торг уместен
- Новая цена - $30 тыс., и можем торговаться дальше. О моих процентах тоже договоримся, это не проблема, - воодушевленно уговаривал нас посредник, реализующий машиноместо в одном из спальных районов столицы.
Заинтересовавший нас объект - место в подземном паркинге недостроенной пока многоэтажки - изначально оценивался в объявлении cуммой в $32 тыс. После непродолжительного торга брокер готов был сбыть товар за $27 тыс. плюс $500 комиссионных в свой карман.
ВД решила выяснить причину столь щедрой уступчивости с помощью незатейливого эксперимента - выставив на продажу условные паркоместа в двух густонаселенных микрорайонах столицы на левом и правом берегах Днепра (Лукьяновка и Позняки). Мы подыскали адреса, где недавно были сданы в эксплуатацию новые жилые комплексы с подземными парковками, а затем попытались перепродать якобы купленную там автонедвижимость.
Объявления о продаже разместили на специализированных интернет-сайтах и на старых добрых средствах коммуникации горожан - информационных досках и столбах в зоне визуальной доступности жителей интересующих нас кварталов.
Цену на свой товар установили конкурентную - $30 тыс. за 18 квадратов в отопляемых и охраняемых подземных паркингах (уступать больше означало откровенно демпинговать - в выбранных нами районах аналогичные места для авто в подземных уровнях новостроек на вторичном рынке продаются по $40-50 тыс.).
И настроились собирать заявки от заинтересованных выгодным предложением покупателей. Как-никак количество новоявленных автовладельцев по итогам прошлого года увеличилось на 46%. А как говорится, машина без парковки - полмашины.
Но в течение экспериментальной недели трубка мобильного предательски молчала. Оказалось, что желающих предпочесть газону под окном оборудованный дом для своего железного любимца найти не так-то просто.
Те, кому приходится ежедневно работать с реализацией мест для стоянок автотранспорта, подтверждают: покупателей, готовых выложить несколько тысяч зеленых за право обладания машиноместом, все меньше. Неудивительно, ведь суммы, необходимой сейчас для выкупа квадратов под авто, хватит на аренду стоянки посуточно как минимум в течение 20 лет.
В последнее время цены на гаражи под высотками выровнялись в большинстве украинских мегаполисов. В домах для среднего класса на первичке стоимость паркоместа стартует в среднем с $15 тыс. в регионах и с $20 тыс. - в столице. Верхняя планка достигает $100-150 тыс. за подземное паркинг-место (в киевских домах премиум-класса).
Причем внутренности даже элитной парковки не всегда способны произвести хорошее впечатление на автовладельцев. В одном из наших домов премиум-класса парко-места от застройщика продавались по $60 тыс., но площадь их была такой скромной, что начинающий водитель туда никогда бы не заехал, - признался в разговоре с ВД сотрудник одной из строительных компаний. Кроме того, приобретение паркоместа не освобождает покупателя от дополнительных затрат на его обслуживание: охрану, отопление, освещение, уборку (100-300 грн./мес.).
С другой стороны, покупка любой недвижимости, в том числе и автомобильной, в восприятии большой части населения остается одним из самых популярных (хотя и консервативных) способов вложения свободных средств. Еще пару лет назад 30-50% паркомест в новостройках активно скупались для перепродажи - либо вместе с жильем, либо как самостоятельный объект инвестиций. В 2005-2006 гг. цена на машиноместа вырастала на 60-100% за год.
В 2000 году мы купили квартиру в строящемся доме на Березняках, место в подземном гараже нашего дома тогда стоило $5 тыс. от компании-застройщика, - рассказывает киевлянка Галина Богданенко. - Большинство будущих жильцов от покупки паркоместа отказались, цена казалась слишком высокой.
Через два года после заселения место в подземном паркинге наши соседи покупали уже за $10 тыс., причем у предприимчивых жителей соседнего дома. Через три года после заселения все столбы возле дома были обклеены отчаянными объявлениями: Куплю гараж или паркоместо за любые деньги!. Сейчас стоянка в нашем доме стоит уже $30-35 тыс..
Обезжиренный процент
Сливки на рынке паркомест, без сомнения, уже собраны: купленные на этапе строительства дома метры под стоянку уже не перепродать в три-четыре раза дороже буквально через полгода. Но правильный подход позволяет выгодно вложиться в паркоместо и сейчас, уверяют предприимчивые инвесторы. Да, в последнее время цены на паркинги почти не растут, но на самом деле, если вовремя приобрести место, это выгодное вложение денег.
Его можно перепродать с неплохой наценкой, ведь покупатели квартир в строящемся доме осознают ценность собственного гаража или охраняемого парко-места в минимальной пешеходной доступности от жилья гораздо позже тех, кто уже живет в соседних зданиях, - добавляет г-жа Богданенко.
Это и есть ключ к успеху перекупщиков, умеющих вовремя предложить опоздавшим покупателям спасение от проблем с пропиской личного автотранспорта. Главное - правильно выбрать объект для инвестиций: в районах, где есть дефицит, т.е. почти нет автостоянок, на которых можно было бы арендовать место, и пустующих паркингов на продажу.
Правда, есть небольшое но. Формально машиноместа под жилым домом должны продаваться только в комплекте с квартирой. Застройщик никогда открыто не скажет, что он может продавать паркоместа людям, не имеющим никакого отношения к покупке жилья в доме. Если бы он такое сказал, это был бы скандал. Представьте: я, как покупатель жилья, имею право на приобретение парко-места, а мне говорят, что кто-то из соседнего дома купил его раньше.
Но в целом ситуации, когда парковочное место приобретает внешний инвестор, - не редкость. Эти вопросы решаются в индивидуальном порядке. По большому счету, приоритетности для жильцов нет. Она формально существует, но, в принципе, за красивые глаза можно продать паркоместо и не жильцу дома, - рассказал ВД один из сотрудников столичной строительной компании.
На практике все оказалось еще проще. Обзвонив десять компаний, работающих на рынке новостроя (в Киеве, Черновцах, Одессе и Днепропетровске), мы убедились, что уговорить менеджеров, сидящих в отделах продаж новостроек, сбыть паркоместо как самостоятельную единицу особых трудностей не составляет.
В трех компаниях нам, не задумываясь, дали согласие на продажу места в подземной парковке без покупки квартиры. В остальных предложили обратиться позже, когда будет известно, отказался ли кто-то из жильцов от своего права на выкуп паркоместа. Признаться, большинство опрошенных менеджеров по продажам с пониманием отнеслись к нашему желанию вложить средства только в машиноместо, а один из них даже пообещал перезвонить, когда появится вакантное предложение.
О том, что вложенные в паркоместа средства могут обесцениться, застройщики советуют не беспокоиться. В целом значительного роста цен на паркинги в ближайшее время мы не ожидаем. Но возможно повышение цен в отдельных домах, которые близки к сдаче, - полагает Сергей Быков, старший менеджер одесской девелоперской компании. - Стоимость паркомест всегда резко вырастает на завершающем этапе строительства комплекса.
Скажем, три года назад цена паркоместа к сдаче дома увеличивалась в полтора-два раза. Дело в том, что когда инвесторы начинают сбывать квартиры, и в них вселяются настоящие жильцы, спрос на паркоместа резко увеличивается. Кроме того, цены на машинометры существенно зависят от их соотношения с количеством квартир. Чем меньше парковочных мест в доме, тем быстрее растет цена.
По экспертным прогнозам, в этом году цены на паркинги в Украине вырастут в среднем на 15% (оптимисты называют цифру 20%). Некоторые столичные застройщики уже озвучивают планы по повышению цен на парко-места на 25-30% в тех объектах, которые намечены к сдаче к концу этого года. Кроме того, в числе методов, способствующих разогреву спроса и цен на любую недвижимость, у строительных компаний остается традиционный - ограничение предложения.
Собственно, рост цен на придомные паркинги, наблюдавшийся в прошлые годы, отчасти был вызван именно дефицитом предложения. По статистике, стоянки для авто предусматриваются лишь в каждой пятой украинской новостройке. В некоторых жилых комплексах, даже премиум-класса, парко-местами обеспечивают только крупногабаритные (трех-четырехкомнатные) квартиры. Проектировать меньше паркингов, ссылаясь, как правило, на низкую рентабельность, - верный способ вызвать новый виток роста цен на автонедвижимость через пару лет.
Мнение
Владимир Германов.
Руководитель отдела маркетинга компании Київ Житло-Інвест
- Говорить, что создание подземного паркинга в жилом комплексе неприбыльно для застройщика, нельзя. На самом деле организация парковки не слишком удорожает стоимость всего строительства, ведь фундамент дома один - что для паркинга, что для жилья.
В домах премиум-класса, расположенных в центральной части города, подземный паркинг окупается всегда. В спальных районах паркинг сам по себе может приносить небольшую прибыль, но его наличие в жилом комплексе повышает статус дома, что сказывается на продажной цене жилого квадратного метра.
Таким образом, наличие паркинга в итоге все равно повышает прибыльность строительства. Настоящую себестоимость организации паркингов в строительных компаниях вряд ли назовут, ведь это значит раскрыть собственную рентабельность.
Но на самом деле паркинг - это дорогое удовольствие разве что при организации нескольких подземных уровней. В домах эконом-класса никто и не думает делать двух-трехуровневые парковки - застройщику действительно невыгодно идти вглубь.
Поэтому ни в одной столичной новостройке количество паркомест не отвечает требованиям классификации жилья (для домов эконом-класса соотношение квартир и паркомест должно составлять 1:1, но эти нормы пока не приняты на государственном уровне). Более того, по нашим подсчетам, примерно в 9% строящихся в Киеве жилых объектов паркинг не предусматривается вообще (это, как правило, типовые проекты).
Мнение
Денис Костржевский.
Президент компании Міськжитлобуд
- Для строителей паркинг - не самый рентабельный вид недвижимости. Как правило, застройщики на паркингах не зарабатывают - если не говорить о строительстве парковок в центральных районах города. В спальных районах, где имеется большое количество платных автостоянок, продажная цена мест для хранения авто сейчас приближается к себестоимости. Скажем, стоимость строительно-монтажных работ по одному паркоместу - $21 тыс.
Добавим стоимость проектирования, противопожарных мероприятий, подвода сетей - и получаем себестоимость паркоместа в районе $25-27 тыс. Приблизительно по таким ценам паркоместа и продаются. Паркинг в жилом доме застройщик создает в основном потому, что это - обязательное требование определенной части покупателей жилья.
Но обеспечивать паркоместами 100% квартир не имеет смысла. Цена на паркинги сейчас уже близка к потолочной - больше $25-30 тыс. люди просто не готовы платить.
Скажем, даже если у покупателя есть $20 тыс., он кладет эти деньги на депозит под 12%, в день зарабатывает 32 грн. и ставит машину на платной автостоянке за 8-10 грн., окупая за счет депозита свои затраты.
Но, с другой стороны, покупка паркинга - это все-таки инвестиция, через определенное время цена на него в любом случае вырастет. Хотя динамика роста цен на паркоместа ниже, чем на жилую недвижимость. В прошлом году цены на квартиры выросли на 35-45%, а на паркоместа - только на 30-40%.
