Арендаторы столичного жилья не выдержали завышенного уровня цен и переселились из отдельных апартаментов в комнаты. Одновременно на рынке оказалось значительное количество квартир, купленных для перепродажи в прошлые годы, владельцы которых в настоящее время отдали их в найм.
В итоге хозяевам жилой недвижимости пришлось отреагировать на новую ситуацию снижением арендных ставок. В самом дешевом сегменте их падение составило 20–25%.
Проблема выбора
По данным риэлторов, в феврале по сравнению с ноябрем–декабрем 2007 г. предложение недорогого жилья выросло в десятки раз. Такая же картина наблюдается и с апартаментами по $600–700 в месяц.
«Если прошлой осенью на рынке аренды дешевой недвижимости царил ажиотаж и квартиры уходили в течение получаса, то сейчас потенциальные арендаторы имеют неплохой выбор. Как правило, у клиентов есть несколько вариантов. В элитном же сегменте спад спроса наметился еще три месяца назад, а сегодня он перерос в полный застой», — рассказывает директор АН «Киев-трансферт» Игорь Бабец.
Такая ситуация, по словам маклеров, не является сезонным спадом, поскольку все прошлые годы в феврале столичные агентства были переполнены желающими снять жилье и цены стремительно росли, а не падали.
Нынешний приток арендодателей во многом связан с затишьем на вторичном рынке недвижимости. Хотя, как уже писала «ДС», количество сделок по продаже жилья в феврале несколько выросло, эти показатели по-прежнему далеки от уровня минувших лет. «Спекулянты, купившие квартиры для перепродажи, сейчас не могут сбыть их по приемлемой стоимости и, выжидая нового скачка цен, сдают в аренду», — говорит заместитель директора АН Татьяна Соболева.
Одновременно убавили свой аппетит и арендаторы. По мнению специалистов, желающие снять жилье на долгий срок сделали это во время осеннего ажиотажа, а значительного наплыва «свежих» мигрантов в столицу не наблюдается. «Приток новых арендаторов сейчас весьма незначителен — сезон рабочих и студентов еще не наступил», — считает менеджер АН С. I. Т. Павел Титаренко.
Цены снижаются
Затишье на рынке привело к некоторому снижению цен, прежде всего, на самые дешевые варианты. По словам Игоря Бабца, сегодня в АН имеется обширный выбор полноценных однокомнатных квартир по $450 в месяц, хотя еще в ноябре они оценивались в $500 и уходили за полдня. Начали поступать в базы риэлторов и гостинки в плохом состоянии в самых отдаленных районах по $300 в месяц, в то время как в период ажиотажа подобное жилье оценивалось в $350–400.
«Правда, выглядят эти гостинки удручающе: с мебелью в виде разваленного шкафа и старой сантехникой. Неудивительно, что всего за месяц часть из них подешевела на рекордные 15–25%. Остальные потеряли в цене гораздо меньше», — говорит г-н Бабец.
В АН «Трансферт» утверждают, что за $300 сегодня можно подыскать и более просторную, но абсолютно пустую квартиру, к примеру на Троещине, а от $350 — снять что-то получше в том же Деснянском районе или на Отрадном, Лесном, Борщаговке.
За $450 в месяц клиент агентств недвижимости получает уже довольно пристойный выбор в таких районах, как Соломенка, Новая Дарница, Лесной, Борщаговка, Сырец, Куреневка, Троещина, Виноградарь, Голосеево и т. п., хотя еще пару месяцев назад подобное предложение вообще отсутствовало.
По мнению экспертов, за период застоя несколько снизилась и стоимость аренды двухкомнатных квартир самого дешевого ценового диапазона: если в конце прошлого года они предлагались по $600, то сегодня можно попробовать подыскать себе «двушку» за $450–550 в месяц.
За такие деньги можно снять вполне приличные квартиры с ремонтом, мебелью и телевизором в Соцгородке, на Харьковском шоссе, на Ветряных Горах, Отрадном и даже в Святошине и Голосеево.
Несмотря на подобную «дешевизну», половина всего спроса приходится на комнаты. Цены на них в последнее время практически не изменились и колеблются от $60 (с подселением) до $120–200 за более-менее приличный вариант. По словам Игоря Бабца, многие собственники квартир, наблюдая такой живой спрос на «углы», решили разбить свои квартиры «покомнатно» и сдают свое жилье не одной семье, а сразу трем-четырем незнакомым людям с отдельной оплатой от каждого.
Основные арендаторы подобного пристанища, по словам риэлторов, — приезжие из областей трудовые мигранты с ежемесячным доходом не более $300–400, вынужденные трудиться в столице, поскольку на их родине работы нет вообще. Тем не менее риэлторы констатируют, что по сравнению с минувшей осенью выбор комнат значительно увеличился и хозяева квартир пускают к себе даже семьи с детьми, которые еще осенью повсеместно получали отказ.
Киев опустился до Броваров
В настоящее время благодаря расширившемуся предложению арендная плата в Киеве почти сравнялась с ценами в пригороде. Здесь, в отличие от перенасыщенного столичного рынка, объявлений типа «сдам квартиру» раз-два и обчелся. Это связано как с небольшим количеством предложений в городах-спутниках, так и с гораздо более низкими расценками на жилье, из-за чего поступившие на рынок квартиры уходят очень быстро.
К примеру, в Броварах «единичку» в современном доме с хорошей мебелью и бытовой техникой можно арендовать за те же деньги, что и плохенькую гостинку в Киеве ($300 в месяц). А за $400 вам предложат квартиру с 14-метровой кухней и евроремонтом.
Приблизительно в таком же ценовом диапазоне сдается качественное жилье в новостройках Вишневого (однокомнатные — $300–350, «двушки» — $350– 400). В Обухове и Украинке цены еще ниже, что объясняется отдаленностью от столицы. Хозяева здесь просят уже $250 за одно- и $300 — за двухкомнатную квартиру.
Риэлторы признают, что спрос на аренду недвижимости по цене, превышающей $700 в месяц, и тем более элитных апартаментов по $1,5–2 тыс., приближается к нулю. «Большое количество предложений от $1 тыс. мало кого интересует. Эти квартиры занимают порядка 70–80% в базах данных агентств, а спрос на них не превышает 5–10%», — констатирует Игорь Бабец.
По словам маклеров, ранее такое жилье арендовали приглашенные на работу в столичные компании квалифицированные специалисты из регионов и других стран и иностранцы.
Предпочитали арендовать дорогое жилье и одинокие молодые топ- менеджеры высшего звена. Риэлторы не могут понять, куда подевались их клиенты. Предположительно, иностранцы переключились на посуточную аренду квартир, а другие арендаторы дорогого жилья (преимущественно бизнес-класса) приняли решение в пользу приобретения жилплощади, а не ее аренды.
В итоге, по словам специалистов, большая часть владельцев дорогого жилья в столице переходит на его посуточную сдачу, что требует от них практически ежедневной занятости, но приносит стабильный доход.
Риэлторы сходятся во мнении, что падение спроса со стороны потенциальных клиентов на фоне изобилия предложений продлится как минимум до конца весны — начала «высокого сезона», когда в Киев съезжаются рабочие и мигранты. Павел Титаренко считает, что в летние месяцы аренда незначительно увеличится и до конца года самые дефицитные однокомнатные квартиры взлетят до $600, а апартаменты бизнес-класса подорожают на 15–25%.
С ним согласна и ведущий специалист отдела аренды группы компаний «Планета Оболонь» Юлия Войналович, которая отмечает, что до августа стоимость съемного жилья останется неизменной. «Но уже в сентябре, как правило, происходит рост цен. Думаю, что и 2008 г. не станет исключением. В сентябре квартиры эконом- и бизнес-классов подорожают на 15–25%, VIP-уровня — на 10%», — предполагает она. Тогда арендная плата вернется к уровню прошлой осени, а может, и превысит его.
