Как законно обойти мораторий на продажу земли

Даже если мораторий на торговлю сельскохозяйственной землёй отменят, вернуть проданную полулегально землю уже не удастся

Как законно обойти мораторий на продажу земли В шестнадцати километрах от Киева по бориспольской трассе развеваются флаги и стоят палатки.

Здесь расположился лагерь селян, потерявших свои земельные наделы. В основном это жители сёл Счастливое и Гора Бориспольского района: в прошлом году они случайно узнали, что по решению Бориспольского райсуда их земельные паи принадлежат новым хозяевам. Суд принял решение по ряду исков физических лиц и упразднил акты на право собственности на землю.

Лишившись участков, стоимость которых составляет несколько десятков тысяч долларов за сотку, возмущённые селяне организовались в протестные группы, чтобы вернуть то, что когда-то принадлежало им. «Нашу землю забрали бандиты, а депутаты их покрывают», – объясняет Фокусу пожилая женщина, заведующая списками крестьян, потерявших свои паи.

Проблема селян хорошо известна властям. Особенно часто высокие гости бывали здесь минувшей осенью, накануне выборов. «Луценко был, Тимошенко. Даже Президент Ющенко приезжал и обещал решить вопрос в нашу пользу», – вспоминают крестьяне, собравшиеся за столом в строительном вагончике, который служит импровизированным штабом. Да только воз и ныне там.

Игра в земли

Упомянутый случай – один из многочисленных примеров смены собственника земли сельскохозяйственного назначения. Земля быстро меняет хозяев по всей стране: паи переходят от крестьян к перекупщикам и крупным собственникам, сконцентрировавшим в своих руках огромные территории.

Напомним, что запрет на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения будет действовать до тех пор, пока не вступят в силу законы о земельном кадастре и рынке земли. В 2007 г. Верховная Рада не приняла ни одного закона, касающегося упорядочения рынка земли.

В январе 2008 г. парламентская борьба вокруг земельных законов возобновилась. В частности, депутаты-коммунисты предлагали внести изменения в Земельный кодекс Украины, чтобы продлить мораторий до 1 января 2011 г., а Блок Литвина предлагал более близкую дату – 1 января 2010 г. Но оба предложения поддержаны не были.

Впрочем, принимать эти законопроекты не было никакого смысла: в госбюджете на 2008 г. предусмотрена норма, согласно которой купля-продажа земли и другие способы отчуждения земельных участков сельхозназначения будут разрешены только в случае принятия законов «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земли». Иными словами, бюджет фактически бессрочно продолжил мораторий на продажу земли. Кроме того, мораторий предусмотрен и действующим Земельным кодексом.

Тем временем, несмотря на существенные ограничения, в 80% случаев участники рынка сельхозземли обходят мораторий вполне легально. А вот остальные 20% сделок проходят совершенно незаконными способами. К примеру, некоторые участники таких сделок заключают договоры задним числом, чтобы они не подпадали под действие моратория.

Затем суд принимает решение о признании такой сделки действительной. Впрочем, этот способ очень рискованный: Центральный государственный земельный кадастр погряз в судебных спорах по подобным делам.

За и против

То, что ситуация с землёй критическая, признают депутаты и чиновники от всех политических сил. Тем не менее сейчас в парламенте есть как сторонники, так и противники отмены моратория. В числе первых – Президент Ющенко и правящая коалиция.

На недавнем заседании Совета национальной безопасности Украины, посвящённом земельной проблеме, Президент потребовал отменить мораторий с 2009 г. «Мы не имеем морального права законсервировать ситуацию с движением земли. Мы должны всё сделать для того, чтобы внести изменения и дополнения в текущее законодательство», – сказал он.

Президент уверен: сохранение моратория выгодно депутатам-латифундистам, которые через серые схемы скупили значительное количество сельхозугодий у крестьян. Ведь ещё пару лет действия запрета – и земли у крестьян практически не останется, а земельные отношения ещё больше уйдут в тень.

Мнение Президента поддерживает и депутат от НУНС Ксения Ляпина. По её словам, только в Киевской области существует рынок земли. «Правда, этот рынок дикий, чёрный и нерегулируемый. Отрицать это – плевать против ветра. Земля продаётся и покупается, достаточно почитать объявления в прессе», – сказала депутат Фокусу.

Ксения Ляпина уверена: такая ситуация – прямое следствие действия моратория. «В моратории заинтересованы земельные спекулянты, которые не стремятся к прозрачному рынку земли. Эти люди имеют отношение к местной власти. Сначала оформляют землю на себя, а затем изменяют её целевое использование и продают вполне легальным компаниям», – объясняет она.

Но когда речь заходит о том, кто именно скрывается за понятием «земельные спекулянты», политические оппоненты, как правило, начинают кивать друг на друга. «Представители фракций, не поддержавшие продление моратория, вовсю занимаются полулегальными и теневыми схемами приобретения земель сельскохозяйственного назначения в Киевской, Черкасской и целом ряде других областей Украины», – сказал Фокусу депутат от фракции Блока Литвина Олег Зарубинский.

Отбрасывая тень.

Депутат от Блока Литвина Олег Зарубинский убеждён: отмена моратория нужна теневым дельцам для легализации незаконно полученной земли

По его словам, сейчас никто толком не знает, кому какая земля принадлежит, не приняты законы о рынке земли и земельном кадастре, а значит, торопиться с отменой моратория не стоит. «Именно поэтому мы и предлагали продлить мораторий до 1 января 2010 года. К сожалению, нас не поддержало нужное количество депутатов», – посетовал депутат.

Александр Голуб из фракции коммунистов называет и другие причины, не позволяющие сделать землю товаром. «Не определена конкретная цена земли, не определено, могут ли быть хозяевами земли иностранцы, не определены земли, в которых есть полезные ископаемые, – перечисляет парламентарий. – Берега озёр и рек также не должны быть никем приватизированы».

Отмена же моратория, по словам коммуниста, приведёт лишь к тому, что положение олигархов, захвативших земли сельхозназначения, будет узаконено. А Олег Зарубинский подчёркивает: именно для этого запрет и хотят отменить. «Сейчас новоявленные латифундисты не могут легализовать свою земельную собственность. Они уже имеют сотни тысяч гектаров чернозёмов и заинтересованы в отмене моратория», – считает депутат.

Ксения Ляпина опасения коллег не разделяет. «Отмена моратория приведёт к тому, что большая часть земельных магнатов легально купят землю у граждан по реальной цене», – считает депутат от НУНС.

Без возврата

Законы, необходимые для отмены моратория, парламент может принять уже этой весной. Ксения Ляпина прогнозирует, что это будет сделано до конца марта. «Вопрос об отмене моратория будет поднят вместе с вопросом о бюджете на 2009 г. Скорее всего, уже осенью», – полагает она.

Скорейшую отмену моратория поддерживает и Партия регионов – это признал один из столпов регионалов Николай Азаров ещё в бытность первым вице-премьером. «Нам рынок земли нужен, чтобы поднять свой аграрный комплекс, влить туда большие финансовые ресурсы», – говорил он.

Правда, эксперты считают, что отмена моратория не приведёт к признанию сделок с земельными паями недействительными. «Естественно, новые собственники будут защищать свои права и создавать «под себя» судебную практику. Кроме того, закон не имеет обратной силы», – рассказывает Фокусу директор юридической фирмы «Элит Консалтинг» Елена Сукманова.

Мораторий – не указ.

Юрист Елена Сукманова сомневается, что теневые сделки по покупке земли когда-нибудь признают недействительными

По её словам, большинство подобных сделок при желании можно с тем же успехом признавать недействительными и сейчас. Основания для этого точно такие же, что и после принятия законов и отмены моратория.

Не стоит ожидать и снижения цен на землю в результате отмены моратория. «Благодаря легализации торговли землёй увеличится количество сделок с иностранными инвесторами. Это создаст спрос и поддержит цены», – считают эксперты «Элит Консалтинг». Поэтому торговля землёй в любом случае окажется прибыльным делом – независимо от того, отменят мораторий или нет.

Как обойти мораторий

В Украине изобрели множество способов «почти легальной» покупки сельскохозяйственной земли. Вот некоторые из них

Недобросовестный должник

Желающий получить землю одалживает деньги её хозяину
Хозяин земли долг не возвращает
Кредитор подаёт в суд с требованием взыскать долг
Должник заявляет, что у него нет имущества, кроме земли
Суд постановляет передать землю кредитору

Продажа по частям

Собственник земельного надела выделяет из него часть
Полученный участок оформляется как самостоятельный
Новый участок регистрируется как земля под застройку
Теперь земля не подпадает под мораторий, и её продают
На участке строится недвижимость

Эмфитевзис ( в римском праве: особый вид наследственного долгосрочного пользования чужой землёй )

Участок земли сельхозназначения берётся в аренду
Договор аренды даёт широкие права на пользование землёй
Арендатор получает право покупки земли в случае отмены моратория
Арендодатель остаётся лишь формальным собственником земли
Арендатор пользуется землёй как своей собственностью