Сегодня прайсы столичных застройщиков пестрят предложениями якобы элитных новостроек. «k:» решили разобраться, возводится ли в Киеве действительно высококлассное жилье.
Экономная элита
Практически все эксперты сходятся во мнении, что активно провозглашаемое в столице элитным высотное строительство, в том числе и на престижном Печерске, априори не может быть отнесено к высоким классам жилья.
По словам начальника управления инвеcтиций ОАО «Трест «Київжилбуд-1» iм. Загороднього» Тараса Зябкина, дома класса «премиум» не должны быть выше 20 этажей, а «де люкс» — десяти. «Все, что выше, — исключительно классы «бизнес» и «эконом», даже если строения расположены на Крещатике и Печерске», — уверил «k:» господин Зябкин.
Также, по словам эксперта, не могут быть отнесены к разряду элитных и всевозможные комплексы на окраинах города (Борщаговские Липки, Троещинские Липки и т. п.). «Именование объектов на окраинах города по аналогии с Печерскими Липками — это не более чем желание выделить свои объекты в непрестижных районах», — объясняют аналитики.
Руководитель отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners Наталья Хоменко отмечает, что за исключением «Новопечерских Липок», которые возведены в достаточно престижных для жизни районах города, проекты в «спальных» районах элитным жильем быть не могут.
«Например, массивы Троещина и Борщаговка давно закрепились в сознании потребителей как районы жилья экономкласса. И максимум, на что могут рассчитывать строящиеся здесь жилые комплексы, — это статус бизнес-класса, но никак не элит», — говорит она.
Опираясь на данную официальную классификацию и рассматривая структуру сегодняшнего предложения на столичном рынке новостроек, Тарас Зябкин делает вывод, что самого престижного в мире и дорого жилья класса «де люкс» в столице вообще нет. А к премиум-классу в Киеве на данный момент можно отнести не более 5% общего количества нового жилья (как строящегося, так и уже построенного).
«Для объекта бизнес-класса количество квартир на этаже ограничено восьмью, а минимальная площадь на одного жильца должна составлять 21–40 м2. Придомовая территория — охраняемая. В районе дома обязательно наличие развитой инфраструктуры», — объясняет «k:» руководитель отдела маркетинга и PR компании «Київ Житло Iнвест» Владимир Германов.
Для объектов экономкласса нормы более лояльны, но в отличие от социального жилья и к нему предъявляется ряд особых требований: отдаленность от метро в пределах 10–20 минут ходьбы, общая площадь на одного человека — не менее 21 м2. По данным компании «XXI Cтолiття», из всех столичных объектов 60% относятся именно к экономклассу и лишь 35% — к классу «бизнес».
Прибыль решает все
Однако большинство застройщиков, чтобы привлечь покупателей, в рекламе своих объектов не скупятся на характеристики «элитный», «престижный», «эксклюзивный». «Масштабная кампания по присвоению новостройке титула «элитная» автоматически повышает ее стоимость в несколько раз.
Именно поэтому практически все новое столичное жилье, имеющее большие площади и мало-мальски нестандартную планировку, сегодня позиционируется как элитное», — пояснил «k:» генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов.
Проще говоря, класс возводимого жилья в столице определяется застройщиками не по уровню его комфортности, а по уровню прибыли, которые они желают получить. И такую ситуацию спровоцировали сами законодатели. По словам начальника сектора продаж квартир компании «Траєкторiя» Инны Шек, никакие нормативные и законодательные акты сегодня не регулируют рекламные кампании девелоперов и не обязывают их указывать реальный класс жилья согласно классификации.
«Строительные нормы и правила — единственный документ, предусматривающий сегментацию жилья на коммерческое и социальное. Однако такого деления недостаточно для объективной оценки современных квартир. Строить элитное жилье, так же как бизнес- и торговые центры класса «А», гораздо сложнее, нежели возводить недвижимость экономкласса.
Это связано как с практическим отсутствием земельных участков в центральной части столицы, так и с проблемами по созданию архитектурного проекта, с четко выдержанными высокотехнологическими, инженерными и техническими концепциями, которые должны соответствовать последним строительным и дизайнерским модификациям.
Сроки разработки, ввода в эксплуатацию и реализации проекта элиткласса тоже более длительны, нежели бюджетных проектов, поскольку помимо строительства дома необходимо облагородить прилегающую территорию и наладить систему управления «клубным домом», — уточнила госпожа Шек.
Застройщикам жаль тратиться
Позиционирование большинства столичных новостроек как элитного жилья, по мнению экспертов, вовсе не исключает множества недоделок на этапе сдачи в эксплуатацию. Даже те дома, где стоимость квадратного метра достигает –6 тыс. и которые могут быть отнесены к классу «бизнес», по свидетельствам экспертов, сдаются с дырами в стенах, некачественно проложенной проводкой и не выдерживающей критики системой звукоизоляции.
По словам директора девелоперской компании «Лiнк Девелопмент» Ярослава Цуканова, все это — следствие долго царившего в столице рынка продавца, когда безоговорочно раскупались все объекты без исключения. «В итоге застройщик даже дорогого жилья давно уже пренебрегает вопросами качества, да и законодательно они никак не регулируются — как правило, застройщик обязуется передать инвестору квартиру с минимальной отделкой, о качестве же нигде не сказано ни слова — претензий предъявить не к чему», — говорит Цуканов.
Руководитель центра продаж строительной компании «Мiськжитлобуд» Елена Блиндюк добавляет, что даже при большом желании найти виновного в той или иной недоделке будет просто невозможно — застройщики до сих пор не работают над персонификацией ответственности за некачественно исполненные работы.
Эксперты утверждают, что необходим как минимум год застоя или падение рынка недвижимости, чтобы между разбалованными вниманием покупателей столичными застройщиками появилась конкуренция.
Это заставит последних подписывать специальные дополнения к договорам с инвесторами, в которых будет четко указываться, в каком качественном исполнении получит клиент свою квартиру. Также начнут создаваться специальные службы, которые будут принимать квартиры у строителей, следить за устранением недоделок и сдавать квартиры инвестору.
Не размениваются по мелочам
Погоня за элитным статусом и отсутствие конкуренции на рынке недвижимости, по словам экспертов, провоцирует еще одну глобальную для потребителя проблему — отсутствие по-настоящему экономичных квартир: однокомнатных площадью 30–40 м2, двухкомнатных — 50–60 м2 и трехкомнатных — 70–80 м2. А ведь на это жилье существует самый большой спрос.
По словам Ярослава Цуканова, сейчас строительство такого жилья попросту невыгодно строителям. «Дома с малогабаритными квартирами редко могут получиться высотными — это ограничивают градостроительные нормы, которые предусматривают плотность населения на гектар земли.
То есть если застройщик возводит 20-этажное здание с тремя квартирами на этаже, в таком доме планируется проживание, например, тысячи человек, если строится дом с девятью квартирами на этаже, автоматически в такой 20-этажке планируется проживание 3 тыс. человек, а это уже ограничивается действующими нормами.
Кроме того, дом с большим количеством квартир требует более мощных систем водоснабжения, канализации, мусоропровода и т. п. Все это дополнительные значительные затраты, на которые наши застройщики идти не желают — у них и так покупают квартиры той площади, которую им выгодно строить», — говорит Цуканов.
«Сегодня купить квартиру с маленькой площадью невозможно. За счет площадок общественное место в доме минимизируется, а это прямая экономия. Застройщикам невыгодно строить квартиры малой площади, и их не волнует, насколько удобной будет планировка», — говорит Инна Шек.
«Однокомнатные квартиры малой площади имеет смысл строить в области, потому что покупатели нового жилья в Киеве предпочитают просторные квартиры с большой кухней, с возможностью перепланировать квартиру в студию. Если не хватает денег, малометражную квартиру можно купить в старом доме, благо предложений на рынке хватает. Качество жилья в стесненных денежных обстоятельствах отходит на второй план, важным становится отдельное и дешевое, главное, свое», — говорит Елена Блиндюк.
Впрочем, настоящая причина строительства больших и малокомфортных квартир в другом. «Пока у строителей будут полностью выкупать жилье больших габаритов, они вряд ли переключатся на действительно экономичные проекты», — резюмирует Инна Шек.
