Столичная первичка оживилась: в январе и начале февраля продажи в два раза превысили показатели аналогичного периода 2007 г. и как минимум на 20% — осенний уровень.
Воспользовавшись моментом, крупнейшие застройщики решили придержать все однокомнатные и часть двухкомнатных квартир. Впрочем, настоящий ажиотаж, сходный с паникой 2004–2005 гг., больше не повторится — цены и так превысили все разумные пределы.
Покупатели устали ждать
По данным «ДС», основные операторы рынка недвижимости — холдинг «Киевгорстрой» и компания «Житло-Iнвест» отмечают рост числа покупателей на треть, другие, менее мощные застройщики — на 10–20% и лишь малоизвестные признают, что количество реальных клиентов осталось прежним. Возвращение покупателей приятно удивило девелоперов — по словам специалистов киевского АН «Траектория», январь всегда был спящим сезоном.
Эксперты пока теряются в догадках, предполагая, что потенциальные клиенты устали ждать снижения цен и, поднакопив денег на первый взнос, отправились в банки за ипотечными кредитами Как сказал начальник отдела маркетинга и PR компании «Київ Житло-Iнвест» Владимир Германов, в Киеве по-прежнему достаточно людей с приличным ежемесячным доходом, но не имеющих собственного угла.
Эта прослойка создает значительное давление на рынок — они могли ждать ценового обвала полгода или год, но, так и не дождавшись, стали приобретать жилье. «За год многие психологически смирились с высокими ценами и на фоне прогнозов о том, что недвижимость продолжит дорожать, активно начали выходить на рынок новостроек», — сообщил г-н Германов.
Правда, по мнению начальника отдела инвестиций компании «Новобудова» Дмитрия Колисныка, наметившееся оживление нельзя трактовать как свидетельство возобновляющегося ажиотажа. «Увеличение активности зафиксировано только по отношению к предыдущим месяцам, в абсолютных же цифрах количество реальных сделок никак нельзя назвать высоким. В действительности спрос вырос лишь в некоторых сегментах (прежде всего, самого дешевого малометражного жилья), в остальных продажи идут вяло», — сказал г-н Колиснык, отметив, что такая ситуация вряд ли изменится кардинально, так как столичные цены подчас превышают европейские.
Тем не менее, по словам эксперта, новый уровень активности покупателей первички вполне позволяет стройорганизациям нормально финансировать ведущиеся строительные работы и получать запланированные прибыли.
«Единичек» опять нет
Повысившаяся активность уже привела к двум весьма важным для рынка недвижимости последствиям: во-первых, с нового года первичка вновь подорожала, во-вторых, изменилась структура предложения. По данным АН «Планета Оболонь», в январе в среднем по Киеву цены выросли примерно на 2,5% (и это несмотря на объявленные некоторыми застройщиками новогодние скидки).
По словам аналитика АН «Планета Оболонь» Владимира Коломейко, в большинстве случаев скидки касались лишь тех, кто сразу платил за всю квартиру (а таких, судя по всему, было немного), к тому же строители не стали продлевать срок действия данных акций.
В феврале увеличение цен продолжилось — только за первую декаду новостройки подорожали на 1% (в 2007 г. — в среднем по 0,4% в месяц). И, скорее всего, основной рост, по крайней мере малометражного жилья, еще впереди. Знаковой для рынка стала PR-кампания крупнейшего столичного застройщика — холдинга «Киевгорстрой», менеджмент которого с конца прошлого года не уставал заявлять о планирующемся подорожании возводимой недвижимости.
Эксперты рынка не могли не заметить, что если до сих пор специалисты холдинга, как правило, прогнозировали рост цен на «киевгорстроевские» малогабаритные квартиры в пределах инфляции, то в этом году от руководства КГС звучали цифры подорожания в 20–30%.
Предпосылки к этому есть. В январе–феврале с рынка недвижимости опять исчезли однокомнатные квартиры от «Киевгорстроя» и «Житло-Iнвеста». Судя по всему, эти компании решили повторить свой «маркетинговый» ход двухлетней давности, когда они убрали из продажи самое востребованное и малогабаритное жилье, выставив его спустя полгода по новой цене — на 50% дороже. Аналогичным образом, по мнению аналитиков, ведущие застройщики собираются поступить и в этом году.
Учитывая нулевое поступление «единичек» от лидеров, этот сегмент рынка в феврале удерживали предприятия средней руки («Познякижилстрой», «Киевреконструкция» и «Новобудова») — 20% всего предложения и новички, на которых пришлось 80%. Чуть лучше дела обстоят в нише двухкомнатных квартир: на долю КГС и «Житло-Iнвеста» приходится примерно 15% предложения (что тоже непропорционально мало), на опытные компании средней руки — 30% и на малоизвестные — 55%.
Таким образом, на сегодня покупатели, жаждущие получить минимальный метраж по, соответственно, минимальной цене, фактически связаны по рукам — структура предложения вынуждает их приобретать жилье либо у неизвестных операторов, рискуя повторить судьбу вкладчиков группы компаний «Элита-Центр», или же ждать у моря погоды. Правда, по словам г-на Колисныка, в реальности потребитель выбирает третий вариант — покупает недвижимость в пригороде.
Прогнозируя ближайшее будущее рынка, эксперты сходятся во мнении, что цены на недвижимость в этом сегменте по-прежнему будут расти и итоговое подорожание в 2008 г. может составить 25%.
