Рынки первичной и вторичной недвижимости "живут" по-разному. Застройщики продолжают понемногу повышать цены, хотя предложение все растет, а спрос - нет.
Несмотря на стагнацию на вторичном рынке недвижимости, на первичном рынке продолжается рост цен, правда незначительный. По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест", за апрель текущего года средняя стоимость 1 м2 жилья эконом-класса увеличилась всего на 0,2% - до 1657 долл.
Жилье бизнес-класса стало дороже на 0,7%. В мае средние цены на первичную недвижимость эконом-класса продолжили свое движение вверх. Квартиры стали дороже примерно на 0,5%.
Стоит отметить, что в апреле многие застройщики, возводящие жилье эконом-класса, завершили продажу или сняли с реализации одно- и двухкомнатные квартиры, при этом повысив цены на трехкомнатные. В основном это касалось тех объектов, сроки сдачи которых запланированы на текущий год или первое полугодие 2008-го.
"Одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса продаются только в объектах с заявленным сроком сдачи в эксплуатацию в 2009 году, в объек-тах компаний, для которых это первый проект, либо компаний с сомнительной репутацией", - сообщили "Деньгам" в СИК "Киев Жилье-Инвест".
Но "единички" все же найти можно. По данным сайта realt.ua, одно- и двухкомнатные квартиры предлагает АКБ "Киев". Строят объекты компании "Агробудпереробка" и "Киïввисотбуд", которые "засветились" в скандале с инвесторами.
Впрочем, однокомнатные и двухкомнатные квартиры появились в продаже и у "Киевгорстроя". Причем сроки сдачи объектов - конец 2007 года-второе полугодие 2008 года. И даже цены не слишком пугают: компания реализовывает жилье по 1760 долл. за 1 м2 в домах, строительство которых завершается в этом году, и по 1565 долл. за 1 м2 в домах, сроки сдачи которых в эксплуатацию - сентябрь 2008 года.
Спрос на новостройки оценить сложнее, чем предложение. Застройщики уверяют, что покупатели у них есть, сделки заключаются и все хорошо. Однако появление в продаже "единичек" и "двушек" от "Киевгорстроя" - своего рода показатель. Ранее эксперты утверждали, что эти объек-ты придерживаются "на черный день", а то и вовсе "сливаются" через вторичный рынок.
Взяв столичный рынок недвижимости целиком, без разделения на первичный и вторичный, "Деньги" обнаружили страшноватую пропорцию. Мы сопоставили количество объявлений о покупке и о продаже однокомнатных квартир и пришли в ужас: желающих продать недвижимость в Киеве примерно в 28 раз больше, чем желающих ее купить. Впрочем, нужно учесть, что с объявлениями о своих намерениях выходят все продавцы, но далеко не все покупатели. Но все равно - симптомы впечатляют.
Местные особенности
Региональные рынки следуют за столичным. В частности, в Харькове за апрель "первичка" эконом-класса подорожала на 1,6%, до 810 долл. за 1 м2. Жилье бизнес-класса выросло в цене ощутимо - почти на 9%, до 1532 долл. за 1 м2. А вот цены на элитное жилье остались без изменений – 2020 долл. за 1 м2.
По словам менеджера отдела по работе с инвесторами инвестиционно-строительной компании "Макрокап Девелопмент Украина" (МКДУ) Натальи Городецкой, новые проекты премиум-класса изначально выводились на рынок по завышенным ценам, поэтому они и не дорожают. Что касается столь сильного подорожания жилья бизнес-класса, то по мнению эксперта МКДУ, это явление, скорое всего, обусловлено желанием застройщиков увеличить ценовой разрыв с недвижимостью эконом-класса.
По данным харьковского агентства недвижимости Geocapital, май повторил тенденции апреля как по росту цен, так и по спросу на первичную недвижимость. Однако в последнюю майскую неделю рынок недвижимости впал в спячку - спроса не было ни на "вторичку", ни на "первичку". В целом жилье эконом-класса подорожало примерно на 1,5%.
В Одессе новое жилье также выросло в цене. По разным данным, новая недвижимость за апрель подорожала на 19%, до 1625 долл. за 1 м2. Согласно данным Ассоциации риелторов Одессы, повышение цен произошло за счет увеличения количества новых предложений, которые появились в базах агентств.
Возможно, подорожание произошло потому, что квартиры продавались уже из "вторых рук". Сегодня цены на новую недвижимость в Одессе колеблются от $1200 за 1 м2 (дом сдается в 2008 году) и до $3000 за 1 м2 в районе Аркадии, (дом сдается в конце 2007 года).
В Днепропетровске рост цен на новую недвижимость приостановился. По данным компании ReaLNest, спрос на жилье сократился почти в два раза, а количество предложений осталось неизменным.
Возможно, покупатели меньше стали интересоваться новостройками из-за того, что львиная доля строящихся объектов находится около центра, где цены на жилье выше, чем в любом другом районе. В целом средняя цена "квадрата" в новостройках Днепропетровска – 1500 долл. в домах, сдача которых запланирована в текущем году, и 1100 долл. - в тех, которые будут построены в 2008 году.
Вера в будущее
Что будет с ценами на новостройки - прогнозировать сложно. Одни эксперты пророчат повторение сценария, который реализовался на вторичном рынке, другие же, наоборот, уверены, что цены на новое жилье продолжат расти. В частности, более 10 опрошенных строительных компаний Киева, с уверенностью заявляют, что снижения цен на "первичку" ожидать не стоит. Мол, дорожают энергоносители, стройматериалы.
Правда, некоторые компании не могут продать квартиры в уже построенных домах - цены "кусают" покупателей. Например, на начальном этапе строительства цена за 1 м2 – 1800 долл., а в построенном доме - около 3000 долл. за 1 м2.
Как заверил один не пожелавший назваться застройщик, первичная недвижимость все же будет понемногу дорожать, потому что этот рынок достаточно инертный - долго разгоняется и долго останавливается. Разве что в стране произойдет какая-то катастрофа.
К тому же риелторы утверждают, что многие граждане предпочитают покупать квартиры в новых домах, продавая старое жилье. И пока будет существовать спрос на новое жилье от проверенных временем застройщиков, стоимость квартир будет повышаться.
И не только в столице. По данным компании МКДУ, в текущем году цены на новую недвижимость в Харькове продолжат расти, ведь в первой столице Украины во всех сегментах недвижимости наблюдается дефицит предложений. В частности, в сегменте жилья эконом-класса, по заверениям строителей, потребность превышает предложение более чем в девять раз, в сегменте бизнес-класса - почти в три раза, в сегменте элит-класса - более чем в два раза. И данный разрыв вряд ли сократится в ближайшее время.
