Полтора миллиона украинских очередников вряд ли получат квартиры как в ближайшей перспективе, так и в более отдаленной. Жилье просто негде будет строить.
Свободные земельные участки под строительство в Киеве закончились еще пару лет назад. Сейчас вовсю идет раздача территорий рекреационного назначения, а также за счет уплотнения застройки. Это когда в вашем дворе построят высотку, потом обнесут высоченным забором (это ведь частная территория, ходить посторонним нечего), а вы в свои дома будете добираться задворками.
Недавно появилась информация, что рыночная стоимость всех выставленных на продажу участков по 8 районам Киевской области составила $5,5 млрд., что на $1,7 млрд. меньше, чем в первом квартале ($7,2 млрд.).
Иными словами, 90% пригородных территорий уже находятся в руках частных компаний, которые теперь их продавать не спешат, потому как их мало. Это при том, что в стране действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. А строят коттеджные городки именно на бывших землях колхозов и совхозов, впоследствии распаеванных и переданных крестьянам.
При этом и городское жилье в новостройках, и коттеджи в пригороде по-прежнему недоступны не то что малообеспеченным, но и среднему классу.
Любопытно, что процент лиц, которые смогли воспользоваться ипотечными кредитами, практически не меняется. В 2004 году это было 4-10%. Сейчас, несмотря на различные банковские программы по кредитованию, все равно берут такие кредиты не больше 10% населения.
Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов недвижимости (риелторов) Украины говорит, что те, кто покупает квартиру в кредит, могли бы купить и за наличные, поэтому нам не грозят ипотечные кризисы и дефолты.
В ХК «Киевгорстрое» отмечают, что в кредит продается 15% жилья.
Уровень цен в столице вытесняет с рынка недвижимости всех, у кого среднемесячный доход на члена семьи ниже 800 долларов.
В пригороде цены на жилье в коттеджных городках несколько ниже, но говорить, что они доступны для среднего класса, было бы значительным преувеличением.
По мнению некоторых экспертов, чтобы претендовать на такое жилье, надо иметь доход 300 тысяч грн. в год.
Еще яснее становится картина, если проанализировать – а что же, собственно, строится? В Киеве жилье эконом-класса строят мало, застройщики им не интересуются (малоприбыльно), потребители – также. Почему? Да потому что у нас народ либо очень богатый, либо очень бедный.
В коттеджных городках на долю недвижимости эконом-класса приходится 5%, зато по 40% - на элитное и бизнес-класса.
В то же время нуждается в жилье значительно больше семей, чем стоят в квартирных очередях.
В Украине проживает 15 млн. семей. Согласно мировой практике, чтобы удовлетворить потребности населения, каждый год должно вводиться в эксплуатацию 300 тыс. единиц жилья в год. Это 30 млн. кв. м. В Украине же строится 6,4 млн. кв. м, шестая часть – в столице.
В настоящий момент очень остро стоит вопрос о создании столичного округа, говорит директор института «Киевгенплан» Владимир Чекмарев. Сейчас же Киев практически запломбирован по контуру существующих границ в результате тенденции самозахвата территорий в пригороде столицы.
Любопытно, что даже принятие закона об уголовной ответственности за самозахват земли не остановило сильных мира всего. К примеру, на днях моя знакомая, которая «ведет» бизнес одного генерала, рассказывала, как они захватывают землю, потом судятся. «Все так делают, не он, так другой», - вот их аргументы.
Но вернемся к вопросу расширения столицы. По идее, руководители области и города должны совместно договариваться о том, что строить на территории Киевской области в радиусе 50 км от столицы.
Строить же в ближайшем пригороде коттеджные городки крайне нерационально. Ни одна страна с ограниченным земельным ресурсом сегодня себе такое не позволяет.
К примеру, в районе Окружной дороги можно было бы построить 10 млн. кв. м высококлассного жилья. Вместо этого там на одном гектаре (в случае строительства коттеджных городков) будут жить 10 семей. В результате мы получаем жилья в 10 раз меньше, чем можно было бы.
Сегодня страна теряет огромные территории, так разбазаривать земельные ресурсы нельзя, говорит Владимир Чекмарев.
Но что же будет с ценами на квартиры по мере насыщения рынка? Прогнозы некоторых экспертов, что они начнут падать то ли в следующем, то ли в 2009 году, кажутся маловероятными. Те, кто мог позволить себе их покупать, будут покупать и дальше. А потом придерживать на некоторое время и перепродавать. Или сдавать в аренду. А подавляющая масса населения станет бомжами, которые всю жизнь будут снимать жилье, работая тем самым на дядю.
