Раздел II

Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлением имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью"

Раздел II - Фонд финансирования строительства

Статья 11. Создание ФФС - Фонда финансирования строительства

Финансовое учреждение, которое отвечает требованиям этого Закона, может по собственной инициативе создать ФФС - Фонда финансирования строительства. ФФС - Фонда финансирования строительства не является юридическим лицом.

ФФС - может быть двух видов - ФФС вида А и ФФС вида Б.

Для ФФС вида А:

• текущую цену измеримой единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования и объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик, при этом он принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию соответственно проектной документации и проектной декларации и выполнить все необходимые работы для соблюдения технических характеристик объектов инвестирования и объекта строительства, определенных в проектной декларации, независимо от объема финансирования.

Для ФФС - вида Б:

• застройщик берет на себя обязательства придерживаться требований управляющего относительно потребительских свойств объектов инвестирования и объекта строительства, осуществлять сооружение объектов строительства без нарушения графиков строительства и соответственно проектной документации и проектной декларации и в пределах общей стоимости строительства, согласованной с управляющим, и своевременно ввести их в эксплуатацию и выполнить все необходимые работы для соблюдения технических характеристик объектов инвестирования и объекта строительства, определенных в проектной декларации, в случае выполнения управляющим графика финансирования строительства;
• управляющий определяет текущую цену измеримой единицы объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности и принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

При осуществимые управления ФФС вида Б, для покрытия риска недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства, управляющий может заключить с определенным им страховщиком договор страхование такого коммерческого риска.

Управляющий может создать ФФС - Фонд финансирования строительства вида Б лишь при наличии соответствующего разрешения на принятие управляющим на себя коммерческих рисков.

Разрешение на принятие управляющим на себя коммерческих рисков, определенных этим Законом, предоставляет соответствующий орган, который осуществляет надзор и регулирование деятельности управляющего соответственно разработанным им нормативно-правовых актов.

Управляющий по каждому застройщику может создать отдельный ФФС каждого вида. Для ФФС вида Б в случае нарушения застройщиком условий договора, который за оценкой управляющего может привести к повышению его рисков, управляющий может в одностороннем порядке изменить условия договора с застройщиком за конкретным объектом строительства ФФС вида Б на условия договора, которые отвечают ФФС вида А, и письменно сообщить об этом доверителей за этим объектом строительства
и застройщика в месячный срок.

ФФС считается созданным после утверждения управляющим Правил ФФС, заключение договора с застройщиком и открытие счета ФФС. Для каждого ФФС приоткрывается отдельный счет

Любые ограничения относительно количества объектов строительства, которые могут сооружаться в рамках каждого ФФС, а также относительно объемов привлеченных управляющим ФФС в управление средств, не устанавливаются. Банк-управляющий открывает счет ФФС в своем балансе.

Управляющий, который не является банковским учреждением, открывает в избранном им банке на свое имя отдельный текущий счет, который является счетом Фонду.

Счет ФФС управляющий использует для:

• учета привлеченных в управление средств;
• осуществления расчетов за операциями по управлению ФФС;
• хранение оперативного резерва, сформированного за счет привлеченных в управление средств.

Учет средств, внесенных доверителями к ФФС, а также учет средств, направленных управляющим с ФФС на финансирование строительства, управляющий осуществляет отдельно от другого имущества управляющего, а также от других ФФС.

Доверителями ФФС могут быть физическое и юридическое лица и общий инвестор Фонда операций с недвижимостьи. При условии возникновения правоотношений системы ФОН-ФФС доверителем ФФС является общий инвестор Фонда операций с недвижимостью, в интересах которого действует управляющий ФОН. При этом договор об участии в ФФС - Фонде финансирования строительства должны содержать
соответствующее предостережение.

Привлеченные к ФФС средства используются управляющим на условиях договора об участии в ФФС в порядке, определенном Правилами ФФС.

Управляющий ФФС при осуществлении управления ФФС:

• несет ответственность за соблюдение ограничений доверительной собственности управляющего, определенных Правилами ФФС и признанных доверителями ФФС;
• несет ответственность за выполнение своих обязательств перед доверителями ФФС - Фонда финансирования строительства в пределах этого Закона и договора об участии в ФФС - Фонде финансирования строительства;
• не несет ответственности собственным имуществом за выплату средств доверителю ФФС - Фонда финансирования строительства, в случае его отказа от участия в ФФС вида А, если управляющий ФФС - придерживался установленных Правилами ФФС процедур относительно обеспечения возможности получения доверителем средств с ФФС - Фонда финансирования строительства по требованию доверителя;
• по доверенности доверителей выступает в интересах доверителей истцом в случае невыполнения застройщиком своих обязательств относительно сроков сооружения и качества объектов строительства и передачи объектов инвестирования доверителям в собственность.

ФФС - действует до выполнения всех обязательств перед доверителями.

Статья 12. Основания функционирования Фонда финансирования строительства - ФФС

Управляющий для каждого Фонд финансирования строительства (ФФС) разрабатывает и утверждает Правила Фонда финансирования строительства (ФФС)
и другие необходимые внутренние документы, которые регламентируют
функционирование этого Фонда финансирования строительства (ФФС). Правила Фонда финансирования строительства (ФФС) являются обязательными для
выполнения всеми субъектами этой системы финансирования строительства
жилья.

Правила Фонда финансирования строительства (ФФС) определяют вид ФФС, процедуру создания Фонда финансирования строительства (ФФС), порядок организации взаимоотношений застройщика, управляющего и доверителей, порядок установления управления имуществом, условия, особенности и ограничение осуществления управления имуществом, направления и порядок использования привлеченных средств, порядок участия в Фонде и отказа от участия в нем, типы измеримых единиц объектов инвестирования, порядок и условия закрепления объекта инвестирования за доверителем, размер вознаграждения управляющего, ответственность управляющего и застройщика за невыполнение принятых на себя обязательств, порядок получения доверителем страхового возмещения в случае несвоевременного введения объекта строительства в эксплуатацию, невыполнение работ, предусмотренных договором между управляющим и застройщиком и договором между управляющим и установщиком Фонда, или ненадлежащего выполнения таких работ и другие условия функционирования Фонда финансирования строительства (ФФС).

Правила Фонда финансирования строительства (ФФС) являются публичным предложением для вступления в Фонд лица, которое желает стать доверителем этого Фонд операций с недвижимостьюду, на основании признания этих Правил.

Правила Фонда должны предусматривать ограничение права доверительной собственности управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС), установленные установщиком управления имуществом в договоре управления имуществом, и содержать обязательство управляющего выполнять процедуры относительно:

• обеспечения передачи доверителю, который полностью проинвестировал закрепленный за ним объект инвестирования, имущественных прав на этот объект инвестирования для дальнейшего получения его в собственность от застройщика;
• обеспечение возможности получения доверителем, на условиях Правил Фонда финансирования строительства (ФФС) и договора управления имуществом, средств с Фонда финансирования строительства (ФФС) по требованию доверителя в случае его отказа от участия в Фонде.

После признания доверителями Правил ФФС и внесения в ФФС средств управляющий ФФС не имеет права вносить изменения и дополнения к Правилам ФФС - Фонда финансирования строительства без письменного согласия всех доверителей. В случае необходимости внесения изменений и дополнений в Правила ФФС - Фонда финансирования строительства управляющий ФФС обязан прислать в письменной форме предложения с указанием содержания правил, которые предлагается изменить, каждому доверителю. Согласие доверителя считается полученной, если на протяжении 30 дней со дня поступления сообщения от управляющего с предложением о внесении изменений и дополнений в Правила ФФС на указанную в договоре адресу доверителя управляющий не получил письменного ответа доверителя.

Статья 13. Система функционирования ФФС - Фонда финансирования строительства

Система функционирования Фонда финансирования строительства (ФФС) предусматривает:

• заключение договора между застройщиком и управляющим ФФС, определение характеристик объектов строительства и объектов инвестирования, передачу застройщиком управляющему ФФС перечня объектов инвестирования в объектах строительства;
• оповещение застройщиком зарегистрированной проектной декларации;
• утверждение Правил Фонда финансирования строительства (ФФС);
• открытие управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС) финансирования объектов строительства;
• предоставление управляющим доверителю информации об условиях участия в
  ФФС для принятия доверителем решения об участии в ФФС;
• заключение управляющим ФФС договора с доверителем об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС);
• внесение доверителем средств в ФФС и передачу их управляющему ФФС в управление по договору об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС);
• закрепление управляющим за доверителем избранного им объекта инвестирования, что является подтверждением заказа на сооружение этого объекта инвестирования как составной части объекта строительства;
• открытие управляющим счета доверителю в системе учета прав требования доверителей Фонда финансирования строительства (ФФС);
• возможность досрочного прекращения управления имуществом по инициативе доверителя, открепление от него объекта инвестирования, возвращение доверителю средств в размере и в порядке, определенных Правилами Фонда финансирования строительства (ФФС), вследствие уменьшения объема подтвержденного заказа на строительство;
• возможность осуществления доверителем на условиях Правил ФФС изменения объекта инвестирования, уступки права требования по договору об участии
  в ФФС третьим лицам, частичного получения средств с Фонда финансирования строительства (ФФС);
• возможность внесения управляющим изменений в систему учета прав требования доверителей Фонда финансирования строительства (ФФС);
• передачу управляющим доверителям, которые полностью проинвестировали закреплены за ними объекты инвестирования, имущественных прав на эти объекты инвестирования по договору об уступке имущественных прав;
• организацию сооружения застройщиком объектов строительства соответственно проектной документации и проектной декларации;
• финансирование управляющим ФФС сооружение объектов строительства;
• формирование управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС) оперативного резерва на счету Фонда финансирования строительства (ФФС) за счет полученных в управление средств;
• осуществление управляющим ФФС контроля за целевым использованием застройщиком направленных на строительство средств, соблюдением сроков выполнения работ на объекте строительства, соблюдением технических характеристик объекта строительства и объектов инвестирования, указанных в проектной декларации, употребление мер по устранению выявленных недостатков;
• возвращение застройщиком средств в ФФС по требованию управляющего
  ФФС вида А в случаях уменьшения объема подтвержденного заказа вследствие отказа доверителя от участия в ФФС вида А, а также в других случаях, определенных договором;
• осуществление управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС) контроля за выполнением застройщиком своих обязательств по договору;
• введение застройщиком объекта строительства в эксплуатацию, письменное сообщение об этом управляющего, заказ технической документации на объект строительства и на каждый объект инвестирования, передачу управляющему Фонда финансирования строительства (ФФС) данных относительно фактической площади объектов инвестирования;
• сообщение управляющим ФФС каждому доверителю о введении объекта строительства в эксплуатацию с предоставлением по письменному требованию доверителя копии соответствующего акта;
• осуществление доверителем окончательных расчетов с управляющим за данными относительно фактической площади объектов инвестирования;
• получение доверителем сумм страхового возмещения в порядке и случаях, предусмотренных этим Законом и Правилами Фонда финансирования строительства (ФФС);
• передачу управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС) застройщику перечня доверителей, которые имеют право получить в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования, соответственно полученным доверителями от управляющего имущественных прав на эти объекты инвестирования;
• обретение доверителями в собственность закрепленных за ними объектов инвестирования, прекращение действий по договору об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС);
• перечисление управляющим застройщику на условиях договора средств оперативного резерва, сформированного за введенным в эксплуатацию объектом строительства, закрытие финансирования объекта строительства;
• прекращение действий по договору, заключенным между управляющим ФФС и
  застройщиком.

Управляющий Фонда финансирования строительства (ФФС) при осуществлении управления Фондом финансирования строительства (ФФС):

• несет ответственность за соблюдение ограничений доверительнойсобственности управляющего, определенных Правилами Фонда финансирования строительства (ФФС) и признанных доверителями Фонда финансирования строительства (ФФС);
• несет обязательство перед доверителями Фонда финансирования строительства (ФФС) в пределах договора об участии в ФФС;
• по письменному заявлению доверителя выступает в интересах доверителей истцом в случае невыполнения застройщиком своих обязательств относительно сроков сооружения и качества объектов строительства и передачи доверителям в собственность объектов инвестирования.

Статья 14. Порядок заключения договора об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС)

Физическое или юридическое лицо, или общий инвестор Фонда операций с недвижимостью становится доверителем Фонда финансирования строительства (ФФС) при условии передачи средств в управление управляющему Фонда финансирования строительства (ФФС) и заключения с управляющим договора об участии в ФФС.

Договор об участии в ФФС заключается при условии предоставления лицом определенных Правилами Фонда финансирования строительства (ФФС) документов, которые идентифицируют это лицо.

Если доверитель Фонда финансирования строительства (ФФС) - общий инвестор Фонда операций с недвижимостью, от лица и в интересах которого действует управляющий Фонда операций с недвижимостью в системе ФОН-ФФС, дополнительно должны быть предоставленные надлежащим образом заверенные копии Правил Фонда операций с недвижимостью и инвестиционной декларации Фонда операций с недвижимостью, которые подтверждают правомерность действий такого управляющего Фонда операций с недвижимостью.

Если управляющий Фонда операций с недвижимостью и управляющий ФФС в системе ФОН-ФФС является одним и тем же лицом, то в договоре отмечается только наименование такого Фонда операций с недвижимостью. Заключение такого договора от лица доверителей, которые составляют общего инвестора Фонда операций с недвижимостью, может быть поручено физическому лицу, которое действует от их имени на основании соответствующей доверенности с правом передоверия.

Управляющий Фонда финансирования строительства (ФФС) открывает счет доверителю в системе учета прав требования доверителей соответствующего. Для доверителя Фонда финансирования строительства (ФФС), который является общим инвестором Фонда операций с недвижимостью, от лица и в интересах которого действует управляющий Фонда операций с недвижимостью, счет открывается на имя управляющего Фонда операций с недвижимостью с соответствующей пометкой.

Лицо может быть доверителем в нескольких разных ФФС и в каждом Фонде иметь несколько счетов в системе учета прав требования доверителей соответствующего Фонда финансирования строительства (ФФС).

Договор об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС)обязательно должен содержать:

• предмет договора;
• наименование лица доверителя;
• наименование лица управляющего ФФС;
• вид Фонда финансирования строительства (ФФС);
• порядок передачи доверителем средств в управление управляющему ФФС;
• ограничение относительно отдельных действий управляющего по управлению имуществом;
• права и обязанности управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) и доверителя;
• ведомости об объекте строительства с указанием его местоположения и технических характеристик соответственно проектной документаци;
• апланированная дата месяц и год введения объекта строительства в эксплуатацию;
• ведомости о закрепленном за доверителем объекте инвестирования с указанием его технических характеристик;
• сроки и механизм возвращения доверителю средств по его требованию, размер платежей, которые должен уплатить при этом доверитель;
• срок действия договора;
• ответственность сторон за невыполнение условий договора;
• порядок предоставления информации доверителю о ходе выполнения условий договора, перечень информации, которая предоставляется доверителю в письменной форме;
• порядок взаимодействия доверителя и управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) в случае досрочного введения объекта строительства в эксплуатацию;
• порядок внесения изменений в договор об участии в ФФС;
• размер и форму вознаграждения управляющего ФФС.

К договору об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС) прибавляются:

• правила Фонда финансирования строительства (ФФС);
• графическое изображение схемы строительного плана объекта инвестирования с названиями и площадями всех его помещений и указанием размещения объекта инвестирования на этаже;
• краткий перечень строительных работ, которые застройщик обязуется провести на объекте инвестирования;
• перечень оборудования, которое будет установлено на объекте инвестирования со следующей его передачей доверителю;
• краткий перечень работ, которые застройщик обязуется провести на объекте строительства и прибудинковій территории;
• перечень оборудования, которое будет установлено на объекте строительства со следующей его передачей эксплуатирующим организациям или объединению совладельцев дома.

По требованию доверителя управляющий ФФС обязан ознакомить доверителя или на требование доверителя предоставить ему копии полученных от застройщика документов с данными про:

• застройщика и объект строительства:
• документы, которые дают возможность провести идентификацию личности застройщика в соответствии с требованиями законодательства;
• документы, которые подтверждают право застройщика на пользование земельным участком или право застройщика на выполнение функций заказчика строительства для сооружения на земельном участке объекта строительства;
• положительный вывод комплексной государственной экспертизы проектной документации;
• разрешение на выполнение строительных работ;
• лицензию подрядной организации;
• зарегистрированную и опубликованную проектную декларацию.

Управляющий не должен включать в договоры с доверителями условия, которые являются несправедливыми согласно Закона Украины "О защите прав потребителей".

После введения объекта строительства в эксплуатацию управляющий может продолжить заключение договоров об участии в ФФС с закреплением объектов инвестирования за доверителями к моменту получения письменного требования застройщика возвратить ему имущественные права на объекты инвестирования, которые не переданы доверителям. Застройщик обязан принять от управляющего такие имущественные права.

Статья 15. Порядок закрепления за доверителем объекта инвестирования и условия передачи средств в управление управляющему ФФС

При заключении договора об участии в ФФС доверитель избирает конкретный объект инвестирования из перечня незакрепленных за другими доверителями объектов инвестирования, которое есть в предложении управляющего. Этот объект инвестирования управляющий должен закрепить за доверителем на условиях Правил Фонда финансирования строительства (ФФС).

При внесении средств доверителем в ФФС управляющий обязан закрепить за доверителем соответствующее количество измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене измеримой единицы этого объекта инвестирования и одновременно внести соответствующую информацию в систему учета прав требования доверителей Фонда финансирования строительства (ФФС). Право требования на соответствующее количество измеримых единиц объекта инвестирования возникает у доверителя с момента передачи средств в управление управляющему Фонда финансирования строительства (ФФС).

Размер требований доверителя на объект инвестирования определяется количеством закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования. Доверитель, которому принадлежит право требования на соответствующее количество измеримых единиц закрепленного за ним объекта инвестирования, имеет исключительное право на закрепление за собой на условиях договора об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС) сдачи измеримых единиц этого объекта инвестирования; закрепление сдачи измеримых единиц этого объекта инвестирования за другими доверителями запрещается.

При закреплении объекта инвестирования за доверителем:

• доверитель берет на себя обязательства относительно дальнейшего внесения средств в ФФС;
• управляющий изымает этот объект из перечня объектов инвестирования, которое есть в предложении управляющего, для исключения возможности закрепления этого объекта за другим доверителем и обязуется, при условии выполнения доверителем своих обязательств по договору об участии в ФФС, включить доверителя к перечню доверителей, которым застройщик в дальнейшем обязан передать в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования. За несоблюдение управляющим этого требования, которое привело к закреплению одного объекта инвестирования за двумя или больше доверителями, управляющий несет ответственность собственным имуществом.

Закрепление объекта инвестирования за доверителем является подтверждением заказа на сооружение этого объекта инвестирования как составной части объекта строительства.

Текущая цена измеримой единицы объекта инвестирования определяется исходя из установленных текущей цены измеримой единицы объекта строительства, коэффициентов этажа и комфортности этого объекта инвестирования. На основании этих данных управляющий рассчитывает стоимость обязательств доверителя относительно внесения средств в ФФС.

В случае повышения текущей цены измеримой единицы объекта инвестирования у доверителя не возникает обязательств относительно внесения в ФФС дополнительных средств за закрепленные за ним измеримые единицы объекта инвестирования.

Учет доверителей и надлежащих им прав требования управляющий ведет в системе учета прав требования доверителей соответствующего ФФС.

Управляющий вносит изменения в систему учета прав требования доверителей Фонда финансирования строительства (ФФС) при оформлении им таких операций:

• принятие имущественных прав на объекты инвестирования отзастройщика;
• открытие счета доверителю;
• закрепление за доверителем объекта инвестирования;
• закрепление за доверителем соответствующего количества измеримых единиц объекта инвестирования;
• оформление операции изменения объекта инвестирования, уступки права требования доверителя на измеримые единицы объекта инвестирования третьим лицам;
• оформление отказа доверителя от прав требования на часть закрепленных за ним измеримых единиц объекта инвестирования или на все закрепленные за ним измеримы единицы объекта инвестирования;
• открепление от доверителя объекта инвестирования;
• передача доверителю имущественных прав на закрепленный за ним объект инвестирования;
• закрытие финансирования объекта строительства.

Основанием для внесения изменений в систему учета прав требования
доверителей Фонда финансирования строительства (ФФС) являются документы, определенные Правилами Фонда финансирования строительства (ФФС).

После внесения доверителем средств в Фонд финансирования строительства (ФФС) управляющий выдает доверителю свидетельство об участии в ФФС - документ, который подтверждает участие доверителя в ФФС.

В свидетельстве об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС) обязательно должны быть указаны такие данные:

• вид Фонда финансирования строительства (ФФС);
• данные доверителя:
  для юридических лиц:
  - для резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины;
  - для нерезидентов - наименование, местонахождение и страна, где зарегистрировано лицо;
  для физический лиц:
   - для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес постоянного местожительства и идентификационный номер в Государственном реестре физический лиц - налогоплательщиков и других обязательных платежей;
   - для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество при наличии), адрес постоянного местожительства за пределами Украины;
• дата выдачи свидетельства;
• закрепленный за доверителем объект инвестирования;
• запланированная дата введения объекта строительства в эксплуатацию месяц и год);
• сумма средств, переданных доверителем в управление управляющему;
• количество закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования;
• график дальнейшего внесения доверителем средств в ФФС;
• извлечение из договора об обязательстве застройщика перед управляющим, который действует в интересах доверителей, относительно сооружения объектов строительства и передачи в собственность доверителям объектов инвестирования.

В случае изменения любых данных, которые указаны в свидетельстве об
участии в ФФС, свидетельство об участии в ФФС подлежит замене.

В случае отказа доверителя от участия в ФФС управляющий выплачивает доверителю средства на условиях этого Закона, Правил Фонда финансирования строительства (ФФС) и договора об участии в ФФС и изымает у доверителя свидетельство об
участии в ФФС и заключении с доверителем договор об уступке имущественных прав при наличии).

Доверители могут вносить в ФФС средства в национальной валюте Украины в наличной или безналичной форме.

Управляющий принимает средства в управление по договорам об участии в ФФС непосредственно от лиц, которые являются доверителями, или от их доверенных лиц, полномочия которых подтверждаются нотариально оформленной доверенностью, в которой указанные конкретные права и обязанности доверенного лица с обязательной ссылкой на реквизиты договора об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС).

Статья 16. Финансирование строительства с использованием полученных в управление средств

Финансирование строительства за счет средств Фонда финансирования строительства (ФФС) вида А управляющий осуществляет в пределах полученных в управление средств, за исключением оперативного резерва.

Для Фонда финансирования строительства (ФФС) вида Б управляющий осуществляет финансирование строительства в порядке, определенном договором, в пределах общей стоимости строительства и соответственно графику финансирования, согласованных управляющим и застройщиком за каждым объектом строительства. В случае если объем фактически привлеченных от доверителей средств меньший объему, определенного графиком финансирования, управляющий осуществляет финансирование строительства за счет других источников.

За каждым объектом строительства застройщик к открытию финансирования обязан сообщить управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) о всех своих
обязательствах и о всех известных ему обязательства землевладельца) перед третьими лицами за этим объектом строительства.

Перечень документов, который застройщик обязан предоставить управляющему Фонда финансирования строительства (ФФС) для открытия финансирования объекта строительства, определяется в договоре между застройщиком и управляющим ФФС. Среди них обязательно должны быть копии таких документов, удостоверенные застройщиком в установленном порядке:

• документы, которые дают возможность провести идентификацию лица застройщика в соответствии с требованиями законодательства;
• документы, которые подтверждают право пользования земельным участком, на котором должен быть сооружен объект строительства;
• для застройщиков, которые не являются землепользователями земельного участка, - договор с землепользователем о передаче застройщику прав на выполнение функций заказчика строительства для сооружения на земельном участке объекта строительства;
• положительный вывод комплексной государственной экспертизы проектной документации;
• разрешение на выполнение строительных работ;
• лицензия подрядной организации;
• зарегистрированная и опубликованная проектная декларация.

Проектная декларация подлежит обязательной регистрации в органах государственного архитектурно-строительного контроля. На протяжении пяти дней со дня регистрации проектной декларации застройщик обязан сделать достоянием гласности ее в средствах массовой информации, определенных специально уполномоченным центральным органом исполнительной власти по вопросам строительства и архитектуры.

В случае изменения любых данных, которые содержатся в проектной декларации, застройщик обязан зарегистрировать в органах государственного архитектурно-строительного контроля изменения в проектную декларацию и на протяжении десяти дней со дня регистрации:

• сделать достоянием гласности проектную декларацию с внесенными изменениями в средствах массовой информации, определенных специально уполномоченным центральным органом исполнительной власти по вопросам строительства и архитектуры, с указанием обоснования внесения изменений;
• предоставить управляющему опубликованную проектную декларацию с внесенными изменениями.

Учет направленных на финансирование строительства средств управляющий ведет за объектами строительства.

За каждым объектом строительства застройщик обязан вести отчетность за установленной законодательством формой и регулярно предоставлять ее управляющему.

Застройщик обязан обеспечивать целевое использование полученных от управляющего средств. В интересах доверителей управляющий осуществляет контроль целевого использования застройщиком средств, направленных на финансирование строительства.

В случае установления фактов нецелевого использования застройщиком средств, полученных от управляющего, сооружение объекта строительства и/или объектов инвестирования с нарушением технических характеристик, указанных в проектной декларации, управляющий обязан обратиться к застройщику с требованием принять все
необходимые меры для устранения выявленных нарушений.

В случае уменьшения объема подтвержденного заказа на строительство застройщик обязан по требованию управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) вида А возвратить средства на счет этого Фонда финансирования строительства (ФФС) для расчета с доверителями ФФС вида А. За невыполнение обязательства относительно перечисления средств на счет ФФС для проведения управляющим расчетов с доверителями ФФС вида А застройщик несет ответственность своим имуществом.

Управляющий в интересах доверителей может, а по письменному требованию доверителя - обязан проверять финансовое состояние застройщика, требовать от него предоставление финансовых и аудиторских отчетов и предоставлять заявителю информацию о результатах проведенной проверки.

Статья 17. Оперативный резерв

Средства оперативного резерва, сформированного управляющим на счету Фонда финансирования строительства (ФФС) соответственно установленным ограничениям за счет полученных в управление средств, управляющий использует для выполнения таких операций:

• выплата доверителям средств с Фонда финансирования строительства (ФФС);
• перераспределение полученных в управление средств между объектами строительства вследствие осуществления доверителями операции изменения объекта инвестирования.

Размер оперативного резерва банк-управляющий определяет самостоятельно. Управляющий, который не является банковским учреждением, определяет размер оперативного резерва соответственно нормативам, установленным в нормативно-правовых актах соответствующего органа, который осуществляет надзор и регулирование деятельности управляющего.

Оперативный резерв, сформированный управляющим за конкретным объектом строительства, после введения этого объекта строительства в эксплуатацию управляющий пересчитывает застройщику в порядке, определенном договором между управляющим и застройщиком. Для Фонда финансирования строительства (ФФС) вида А оперативный резерв пересчитывается застройщику в полном объеме

Статья 18. Контроль выполнения обязательств по договору

Управляющий осуществляет контроль за соблюдением застройщиком условий и обязательств по договору с целью своевременного предотвращение возникновения рискованных ситуаций в процессе строительства вследствие действий застройщика, которые могут привести к :

• изменению технических характеристик объектов строительства и/или объектов инвестирования;
• ухудшению потребительских свойств объектов строительства и/или объектов инвестирования;
• рост стоимости строительства больше чем на двадцатьпроцентов;
• увеличение сроков строительства больше чем на девяносто дней.

В случае выявления управляющим риска нарушений условий договора управляющий имеет право прекратить финансирование строительства, требовать разрыва договора, возвращение застройщиком всех направленных на финансирование строительства этого объекта средств, возмещение причиненных застройщиком ущерба, перечисление на счет Фонда финансирования строительства (ФФС) средств, необходимых для расчетов с доверителями соответственно требованиям статьи 20 этого Закона, которые выходят из ФФС в связи с разрывом договора об участии в ФФС, а также осуществлять другие мероприятия по выполнению застройщиком своих обязательств по договору, определенные этим Законом.

Застройщик обязан по требованию управляющего на протяжении срока, определенного в договоре, возвратить денежные средства на счет Фонда финансирования строительства (ФФС) или уступить имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, или на другие предметы ипотеки управляющему с соблюдением требований статьи 10 этого Закона, если другое не предусмотренное договором.

В случае нарушения застройщиком сроков сооружения объекта строительства или в случае ненадлежащего выполнения управляющим своих обязанностей, предусмотренных частью первой этой статьи, доверитель имеет право требовать от управляющего досрочного разрыва договора и выплаты ему средств. Управляющий обязан выплатить доверителю средства в сумме, которая определяется соответственно статье 20 этого Закона при отказе доверителя от участия в ФФС и не может быть меньшей чем сумма, внесенная доверителем в ФФС. Доверитель не платит управляющему вознаграждение за выплату ему средств в случае, если доверитель отказывается от участия в ФФС на основаниях, определенных этой частью.

Статья 19. Взаимодействие управляющего ФФС, застройщика и доверителя после введения объекта строительства в эксплуатацию

После введения объекта строительства в эксплуатацию застройщик письменно сообщает об этом управляющего и предоставляет данные относительно фактической
общей площади объектов инвестирования, полученные от органов, которые осуществляют регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Управляющий Фонда финансирования строительства (ФФС) предоставляет застройщику перечень доверителей, которые имеют право получить в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования, соответственно полученным доверителями от управляющего имущественных прав на эти объекты инвестирования, и сообщает каждого доверителя о введении объекта строительства в эксплуатацию, а по
письменному требованию доверителя предоставляет ему копию соответствующего акта.

На основании данных относительно фактической общей площади объектов инвестирования доверитель по текущей цене измеримой единицы объекта инвестирования осуществляет окончательные расчеты с управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС) и получает у управляющего ФФС в обмен на свидетельство об участии в ФФС справку по установленной форме. Эта справка является документом, который подтверждает право доверителя на обретение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования.

В справке о праве доверителя на обретение в собственность объекта инвестирования обязательно должны быть указанные такие данные:

• номер справки и дата ее выдачи;
• вид ФФС - ФОН;
• данные управляющего ФФС;
• данные доверителя:
  для юридических лиц:
  - для резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины. Для доверителя Фонда финансирования строительства (ФФС), который составляет общего инвестора Фонда операций с недвижимостью, от лица и в интересах которого действует управляющий Фонда операций с недвижимостью, дополнительно должны быть указаны данные, которые дают возможность однозначно идентифицировать этот Фонда операций с недвижимостью - название и регистрационный номер выпуска сертификатов Фонда операций с недвижимостью;
  - для нерезидентов - наименование, местонахождение и страна, где зарегистрировано лицо;
  для физический лиц:
  - для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес постоянного местожительства и идентификационный номер в Государственном реестре физический лиц - налогоплательщиков и других обязательных платежей;
  - для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество при наличии), адрес постоянного местожительства за пределами Украины;
• данные о закрепленном за доверителем объекте инвестирования:
  - вид объекта инвестирования квартира, нежилое помещениеи т.п.);
  - номер объекта строительства и его строительный или почтовый адрес;
  - номер объекта инвестирования и его характеристики сверх, количество комнат, общее площадь и т.п.);
• сумма средств, внесенных доверителем в Фонд финансирования строительства (ФФС).

Полученную от управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) справку о праве доверителя на обретение в собственность объекта инвестирования доверитель предоставляет застройщику для дальнейшего оформления права собственности на закрепленный за ним объект инвестирования. Для доверителей ФФС, которые
составляют общего инвестора Фонда операций с недвижимостью, от лица и в интересах которого действует управляющий Фонда операций с недвижимостью, уполномоченные органы, которые осуществляют регистрацию прав собственности на недвижимость, обязаны зарегистрировать построенный объект инвестирования на имя управляющего Фонда операций с недвижимостью или управляющего системы ФОН-ФФС, с соответствующей пометкой, для дальнейшего осуществления управляющим Фонда операций с недвижимостью или управляющим системы ФОН-ФФС операций с этой недвижимостью соответственно этому Закону, Правилам Фонда операций с недвижимостью и нвестиционной декларации Фонда операций с недвижимостью.

Для оформления правоустанавливающих документов застройщик и доверитель подписывают составленный застройщиком акт принятия-передачи объекта инвестирования, в котором отмечаются:

• перечень работ, которые застройщик провел на объекте инвестирования;
• перечень оборудования, которое было установлено на объекте инвестирования для следующей его передачи доверителю;
• краткий перечень работ, которые застройщик провел на объекте строительства и прибудинковій территории;
• перечень оборудования, которое было установлено на объекте строительства для следующей его передачи эксплуатирующим организациям или объединению совладельцев жилого дома.

Застройщик передает доверителю паспорта, сертификаты, гарантийные документы на оборудование, установленное на объекте инвестирования, которое переходит в собственность доверителя.

Доверитель имеет право в пятнадцатидневный срок со дня получения акта принятия-передачи объекта инвестирование или подписать подготовленный застройщиком акт принятия-передачи объекта инвестирования с указанием информации об отсутствии претензий доверителя к застройщику относительно объекта инвестирования, или подать в письменной форме свои обоснованные замечания относительно невыполнения застройщиком своих обязательств по объекту строительства и объекту инвестирования и относительно выявленных строительных недостатков.

В случае наличия у доверителя замечаний относительно невыполнения застройщиком своих обязательств по объекту строительства и объекту инвестирования застройщик обязан обеспечить безвозмездное устранение недостатков в пятнадцатидневный срок со дня представления замечаний или обеспечить безвозмездное повторное выполнение неподобающе выполненной работы или изготовление непоставленной или поврежденной вещи из такого же материала и такой же качества.

Ход сроков выполнения обязательств доверителя останавливается на время устранения недостатков, которые возникли по вине застройщика на объекте строительства и/или объекте инвестирования.

Оформление права собственности на жилье осуществляется застройщиком своими силами и за свой счет. Органы местного самоуправления оформляют право собственности доверителя на объект инвестирования на основании справки о праве доверителя на обретение в собственность объекта инвестирования, при этом органы местного самоуправления не имеют права требовать любых других документов относительно участия доверителя в Фонде финансирования строительства (ФФС).

Оформление права собственности на нежилые помещения осуществляется доверителем самостоятельно и за свой счет на основании документов, полученных от застройщика.

Застройщик обязанный не позднее чем в стодвадцятиденний срок со дня введения объекта строительства в эксплуатацию передать этот объект объединению совладельцев, или владельцу, или эксплуатирующей организации вместе с необходимой технической документацией.

После оформления права собственности на объекты инвестирования, которые не вошли в окончательно подтвержденный объем заказа на строительство за этим объектом строительства, застройщик осуществляет продажа объектов инвестирования самостоятельно или через управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС).

Статья 20. Прекращение управления имуществом и договора об участии в ФФС, открепление объекта инвестирования от доверителя и условия выплаты доверителю средств с ФФС

Управление имуществом, которое осуществляется по договору об участии в ФФС, прекращается в случае:

• полного выполнения управляющим ФФС обязательств перед доверителем;
• отказа доверителя от участия в ФФС;
• смерти доверителя - физический лица или ликвидации доверителя - юридического лица;
• открепление управляющим от доверителя закрепленного за ним объекта инвестирования за невыполнение доверителем своих обязательств по договору об участии в ФФС;
• в других случаях, предусмотренных Правилами Фонда финансирования строительства (ФФС).

При откреплении от доверителя объекта инвестирования управляющий также открепляет от доверителя все закрепленные за ним измеримые единицы этого объекта инвестирования. С момента открепления объекта инвестирования от доверителя управления имуществом прекращается, доверитель теряет право требования на объект инвестирования и измеримые единицы этого объекта инвестирования, управляющий ФФС обязан выплатить доверителю средства на условиях и в порядке, определенных Правилами Фонда.

Управляющий открепляет от доверителя закрепленный за ним объект инвестирования в таких случаях:

• отказ доверителя от участия в ФФС;
• нарушение доверителем графика внесения средств в ФФС, указанного в свидетельстве об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС);
• нарушение доверителем других условий договора об участии в ФФС.

Сумма средств, которая подлежит возвращению доверителю при отказе от участия в ФФС, определяется управляющим, исходя из количества закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования, текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования на день передачи средств в управление управляющему Фонда финансирования строительства (ФФС).

В случае если управляющий открепил от доверителя закрепленный за ним объект инвестирования за несоблюдение доверителем графика внесения средств в ФФС, сумма средств, которая подлежит выплате доверителю, определяется управляющим, исходя из количества закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования и текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования состоянием на первый день месяца, следующего за месяцем, когда доверитель нарушил график внесения средств в Фонд финансирования строительства (ФФС).

В других случаях сумма средств, которая подлежит выплате доверителю, определяется управляющим, исходя из количества закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования и текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования состоянием на день открепления от доверителя объекта инвестирования.

Сумма средств, которая подлежит возвращению доверителю в случаях, предусмотренных частями четвертой - шестой этой статьи, возвращается доверителю на протяжении пяти дней после осуществления управляющим следующей полной реализации соответствующего объекта инвестирования или после введения объекта строительства в эксплуатацию.

В случае досрочного прекращения управления имуществом застройщик, по требованию управляющегоФонда финансирования строительства (ФФС) вида А, обязан в определенный Правилами Фонда финансирования строительства (ФФС) срок перечислить на счет Фонда финансирования строительства (ФФС) средства для
дальнейшей выплаты доверителю.

Для ФФС вида А выплата средств доверителю не может осуществляться за счет другого Фонда финансирования строительства (ФФС) или собственного имущества управляющего.

Для ФФС вида Б выплата средств доверителю не может осуществляться за счет другого Фонда финансирования строительства (ФФС).

Если доверитель выполнил все обязательства перед управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС) и после введения объекта строительства в єксплуатацию подписал с застройщиком акт приема-передачи закрепленного за ним объекта инвестирования, условия договора об участии в ФФС считаются выполненными и управление имуществом прекращается.

Если доверитель выполнил все обязательства перед управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС), но на протяжении двух месяцев после введения объекта строительства в эксплуатацию без уважительных причин не подписывает акт приема-передачи закрепленного за ним объекта инвестирования и не подал в письменной форме свои замечания относительно невыполнения застройщиком своих обязательств по объекту строительства и объекту инвестирования соответственно статье 19 этого Закона, управление имуществом прекращается и управляющий открепляет от доверителя объект инвестирования и все закреплены за ним измеримы единицы этого объекта инвестирование.

В этом случае обязательства управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) перед доверителем и условия договора об участии в ФФС считаются выполненными, за исключением обязательства по доверенности доверителя представлять его интересы перед третьими лицами и осуществлять другие действия относительно защиты его интересов, в том числе в суде, а также обязательство возвратить средства доверителю на его требование.

Относительно объекта инвестирования, который был открепленный от доверителя, управляющий соответственно условиям части девятой статьи 14 этого Закона может заключить договор об участии в ФФС с другим доверителем и закрепить за ним этот объект инвестирования или возвратить имущественные права на этот объект инвестирования застройщику.

Статья 21. Виды вознаграждения управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) и порядок ее уплаты

За перечисление средств на финансирование строительства управляющий получает вознаграждение:

• для ФФС вида А управляющему такое вознаграждение платит застройщик в размере, сроки и в порядке, согласованные с застройщиком при заключении договора. По согласованию управляющего и застройщика, при перечислении средств на финансирование строительства из Фонда финансирование строительства, управляющий может удерживать надлежащее ему вознаграждение самостоятельно за счет средств Фонда финансирования строительства (ФФС);
• для ФФС вида Б управляющий при перечислении средств на финансирование строительства из Фонда финансирования строительства удерживает надлежащее ему вознаграждение самостоятельно за счет средств ФФС в размере, определенном Правилами Фонда финансирования строительства (ФФС).

За осуществление управления средствами, переданными управляющему в управление, доверитель платит управляющему вознаграждение в размере, сроки и в порядке, определенные в договоре об участии в ФФС, но не больше пяти процентов от суммы средств, переданных в управление.

Управляющий Фонда финансирования строительства (ФФС) к запланированной дате введения объекта строительства в эксплуатацию на условиях Правил ФФС, в пределах
деятельности по управлению активами средствами ФФС, может предоставить
доверителю услуги относительно изменения объекта инвестирования, уступки права
требования по договору об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС) третьим лицам, частичного возвращения средств с Фонда финансирования строительства (ФФС) и оформление отказа от участия в Фонде.

За осуществление таких услуг доверитель платит управляющему Фонда финансирования строительства (ФФС) вознаграждение в порядке, определенному в договоре об участии в ФФС, в размере:

1. за оформление изменения объекта инвестирования - в размере не больше одного процента от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день представления заявления об оформлении операции изменения объекта инвестирования;
2. за оформление уступки права требования по договору об участии в ФФС третьим лицам - в размере не больше пяти процентов от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день представления заявления об оформлении операции уступки права требования по договору об участии в ФФС;
3. оформление отказа доверителя от участия в ФФС за исключением случаев отказа, определенных в статье 18 этого Закона) - в размере не больше пяти процентов от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день подачи заявления об отказе доверителя от участия в ФФС.

В случае отказа доверителя от участия в Фонде финансирования строительства (ФФС) в случаях, определенных статьей 18 этого Закона, вознаграждение управляющему не платится.

Статья 22. Прекращение функционирования Фонда финансирования строительства (ФФС)

Фонд финансирования строительства (ФФС) прекращает свое функционирование по решению управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) в случае достижения цели, с которой был созданный Фонд.

После выполнения управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС) обязательств перед всеми доверителями ФФС считается таким, что прекратил свое функционирование.

Статья 23. Замена управляющего ФФС

По решению суда ФФС может быть передан в управление другому финансовому учреждению.

В случае ликвидации управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) средства на счету Фонда финансирования строительства (ФФС) не включаются в ликвидационную массу управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) и направляются исключительно на удовлетворение требований доверителей к управляющему ФФС - Фонда финансирования строительства согласно Правилам ФФС.

Статья 24. Надзор и регулирования деятельности управляющих ФФС - Фонда финансирования строительства и застройщиков

Надзор и регулирования деятельности управляющих ФФС осуществляют специально уполномоченный орган исполнительной власти в сфере регулирования рынков финансовых услуг и Национальный банк Украины в пределах своих полномочий.

Целью надзора и регулирование деятельности управляющего ФФС есть контроль за соблюдением управляющим ФФС требований этого Закона и других актов законодательства, а также соблюдение управляющим ФФС принятых на себя по договорам об участии в ФФС обязательств.

Основными направлениями надзора и регулирование деятельности управляющего ФФС являются:

• контроль за соответствием Правил Фонда финансирования строительства (ФФС) и условий договоров об участии в ФФС - Фонде финансирования строительства требованиям законодательства;
• контроль за соблюдением управляющим ограничений, установленных законом и Правилами ФФС - Фонда финансирования строительства;
• выполнение обязательств управляющим ФФС относительно включения доверителей к перечню, который управляющий предоставляет застройщику для передачи объектов инвестирования в собственность доверителям;
• выполнение управляющим ФФС - Фонда финансирования строительства обязательств относительно возвращения средств доверителям по их требованию и соответствия размера сумм средств, которые выплачиваются доверителю, требованиям этого Закона.

Надзор и регулирование деятельности застройщиков осуществляет специально уполномоченный центральный орган исполнительной власти по вопросам строительства и архитектуры в пределах и в порядке, определенных законодательством.

Целью надзора и регулирование деятельности застройщиков есть контроль за соблюдением застройщиками требований этого Закона и других актов законодательства в сфере строительства.

Основными направлениями надзора и регулирование деятельности застройщиков есть контроль за соблюдением застройщиком обязательств, установленных законом и договором с управляющим ФФС - Фонда финансирования строительства, в том числе за соблюдением обязательств относительно:

• регистрации и оповещение проектной декларации и изменений в нее;
• организации сооружения объекта строительства в соответствии с проектной декларацией;
• ведение за каждым объектом строительства отчетности за установленной законодательством формой и регулярного ее предоставление управляющему;
• запрета заключения за одним объектом строительства договоров с разными управляющими ФФС - Фонда финансирования строительства.

Специально уполномоченный центральный орган исполнительной власти по вопросам строительства и архитектуры обеспечивает применение к застройщикам, которые нарушают свои обязательства, установленные законом и договором с управляющим ФФС – Фонда финансирования строительства, мер воздействия в пределах и в порядке, определенных законодательством.