Своя квартира

Купить квартиру

Этот раздел создан совместными усилиями профессиональных юристов, нотариусов, риэлторов с многолетней практикой и призван развеять заблуждения, мифы и характерные ошибки тех, кто собирается купить или продать квартиру, либо избрать этот вид деятельности своей профессией. Раздел постоянно обновляется и дополняется новой информацией

После принятия решения о покупке квартиры, Вы можете найти массу предложений по продаже квартир в Интернете или сразу обратиться к риэлтору (в агентство недвижимости) и, сравнив цены предложения, определить, какую квартиру можно купить на те средства, которыми Вы располагаете.

Сегодня многие покупатели обращаются сразу к нескольким риэлторам (агентствам недвижимости) по телефону, оставляют свои заявки и ждут, когда риэлторы начнут звонить и предлагать варианты квартир для просмотра. Но можно по рекомендации знакомых или по своему усмотрению выбрать одного риэлтора (агентство недвижимости) и заключить с ним договор о поиске квартиры. Условия такого договора могут отличаться у разных риэлторов (агентств недвижимости)

1. Что такое сделка и требования к действительности сделки
2. Понятие правоустанавливающего документа
3. Приватизированная квартира
4. Право собственности – наследство
5. Право собственности и прописка в квартире
6. Опекунский совет и покупка квартиры
7. Продажа квартиры по доверенности
8. Согласие второго супруга при покупке квартиры.
9. Расходы покупателя квартиры
10. Расходы продавца квартиры
11. Удостоверение и регистрация договора купли-продажи квартиры
12. Приобретение квартиры у юридического лица
13. Иностранные граждане и покупка квартиры
14. Квартира с телефоном - особенности приобретения
15. Финансовые риски

Что такое сделка и требования к действительности сделки?

Сделками признаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка - это правомерное действие, совершаемое для достижения разрешенных законом целей (приобретение имущества путем купли-продажи, мены; сдача жилого помещения в поднаем и т.д.)

Сделки с недвижимостью могут быть односторонними, если для совершения такой сделки достаточно выражения воли одной стороны (завещание, отказ от наследства, дарение), двусторонними, когда для совершения сделки требуется совпадение волеизъявления двух сторон (купля-продажа, аренда), и многосторонние, когда в сделке участвуют более двух физических или юридических лиц. Двусторонние и многосторонние сделки называют договорами.

Сделка может считаться действительной только в том случае, если она соответствует определенным требованиям закона:

• лица, совершающие сделку, должны обладать необходимой право- и дееспособностью (так, договор о сдаче жилого помещения в поднаем, заключенный несовершеннолетним без согласия попечителя, может быть признан в судебном порядке недействительным);
• содержание сделки должно соответствовать закону (так, распоряжение общей собственностью возможно только с согласия всех ее собственников, поэтому действия одного из них по распоряжению общей собственностью без согласия других сособственников нарушают закон и сделка не вызовет тех последствий, ради которых она заключена);
• единство воли и волеизъявления сторон (между волей лица и формой выражения этой воли не должно быть противоречий. Поэтому, если сделка заключена под влиянием обмана или заблуждения, она может быть признана недействительной);
• форма сделки должна соответствовать требованиям закона.

В соответствии с Гражданским Кодексом Украины, сделки могут заключаться устно и письменно. Устная форма сделки допускается также для сделок на небольшую сумм и предусмотрена для таких сделок, которые исполняются при их совершении. Наиболее распространенным видом таких сделок является купля-продажа за наличный расчет.

В случае заключения договоров купли-продажи квартир закон предписывает соблюдение письменной формы сделки, которая может быть только нотариальной. Нарушение требуемой законом формы сделки влечет за собой ее недействительность.

Понятие правоустанавливающего документа

Таких документов - 17 видов (см. Приложение №1 к Документу под названием: "Інструкція про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб", утвержденной Приказом Госстроя Украины №12 (от 09.06.99г.).

Регистрируют, удостоверяют и выдают их различные ведомства и организации, но у всех правоустанавливающих документов есть одно общее "качество" - они должны пройти государственную регистрацию. К правоустанавливающим документам на квартиру относятся:

1. Договора купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, удостоверенные государственными нотариальными конторами и частными нотариусами
2. Свидетельства о праве собственности на часть в совместном имуществе супругов, которые выдаются государственными нотариальными конторами и частными нотариусами.
3. Свидетельства о праве на наследство, выданные государственными нотариальными конторами.
4. Сидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества на аукционах по реализации заложенного имущества, выданные государственными нотариальными конторами и частными нотариусами.
5. Свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, выданные органами местной исполнительной власти или органами местного самоуправления.
6. Свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации арендаторам квартир в государственном жилом фонде.
7. Свидетельства о праве собственности на наследство и свидетельства о праве  собственности на часть в совместном имуществе супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины.
8. Договора купли продажи, мены, зарегистрированные биржей
9. Договора отчуждения между юридическими лицами негосударственной формы собственности.
10. Решения судов, арбитражных судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.
11. Выписка из нотариально удостоверенного договора, составленного между жилищно-строительным коллективом или членом этого коллектива и исполкомом городского (районного) совета депутатов трудящихся, о бессрочном пользовании отведенным земельным участком и о строительстве многоквартирного дома с правом собственности на отдельную квартиру, при наличии акта о принятии дома в эксплуатацию.
12. Мировое соглашение, утвержденное ухвалою суда.
13. Приказы органов Фонда государственного имущества с дополнением - перечнем объектов недвижимого имущества о передачи в собственность этих объектов акционерным товариществам.
14. Копия исполнительного листа о конфискации объекта недвижимого имущества и копия описи недвижимого имущества, утвержденная судьей.

Приватизированная квартира

В течение длительного времени гражданам предоставлялись государственные квартиры в порядке очереди с учетом численности семьи и определенных льгот. От этого зависел размер жилой площади квартиры и количество комнат.

Право стать членом жилищно-строительного кооператива также предоставлялось в порядке очереди с учетом численности семьи и наличия льгот. Квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов регистрировались в БТИ как собственность одного члена семьи - того, кто является членом жилищно-строительного кооператива (причем в кооператив в свое время принимали не семью, а только одного из ее членов)

Квартиру, "выкупленную" (приватизированную) у государства в конце 80-х - начале 90-х годов, также часто оформляли как собственность одного члена семьи. В этой ситуации законной является приватизация квартиры на одного человека, только если другие прописанные на момент приватизации в квартире давали письменный отказ от приватизации. Все что оформлялось на одного человека без согласия других прописанных - грубое нарушения закона о приватизации.

Для того, чтобы выяснить – было ли такое нарушение, необходимо поднять в ЖЭКе всю историю прописанных-выписанных в этой квартире на момент приватизации квартиры и до нее. Жильцы выписанные из квартиры в связи со службой в рядах ВС или находящиеся в местах лишения свободы, считаются временно убывшими из квартиры и также имеют право на приватизацию квартиры из которой они временно выбыли. Так что приватизация квартиры без их согласия во время их отсутствия – является грубым нарушением закона о приватизации.

Право собственности – наследство

Считаем необходимым предупредить покупателей, что иногда на рынок жилья поступают квартиры, чьи владельцы умерли, и предполагаемые наследники начинают продавать квартиры, не дожидаясь истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя и оформления своих прав на наследство. Купля-продажа такой квартиры не может быть нотариально удостоверена до оформления свидетельства о праве на наследство.

Так что, если квартира Вам подходит, можете ждать, пока наступит срок введения в права на наследство, но лучше воздержаться от передачи предполагаемым владельцам задатка за квартиру, которая еще не является их собственностью. Они могут искренне заблуждаться в отношении своих прав на наследство, собственниками квартиры могут оказаться совсем другие лица, задаток может быть потрачен, и его возврат создаст обеим сторонам несостоявшейся сделки проблемы, которых можно было избежать.

Право собственности и прописка в квартире

Определенной части граждан, в общем-то, искусственно, хотя и в соответствии с принятыми законами, создали права собственности. У остальных же членов семьи такого собственника при этом сохранилось право проживания в квартире, так как в ней они зарегистрированы (прописаны).

Действующая инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины не обязывает нотариусов требовать согласия всех лиц, прописанных и имеющих право проживания в квартире на ее продажу, если эти лица не являются сособственниками продаваемой квартиры (за исключением согласия супруга). Лицо прописанное после приватизации квартиры не имеет ни каких прав собственности на отчуждаемую (продаваемую) квартиру, кроме случаев, когда это пенсионер или несовершеннолетний ребенок (в таких случаях необходимо решение органа опеки и попечительства).

Иногда "выкупленные" (приватизированные) у государства квартиры и квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов продают без ведома лиц, которые в них зарегистрированы (прописаны) и проживают. В результате покупатель такой квартиры сможет в ней зарегистрироваться (прописаться) как собственник и пользоваться ею, но следует учесть, что и у прежних жильцов сохраняется право проживания в квартире до вынесения судом решения о выписке таких прописанных на основании нового договора купли-продажи квартиры.

В договоре купли – продажи квартиры, необходимо указать срок выписки и освобождения квартиры, во избежание проблем описанных выше, поэтому сегодня во всех нотариальных конторах этот пункт является обязательным. И без справки ЖЭКа по форме № 3 (сведения о прописанных в квартире) нотариусы договора купли-продажи квартир не заверяют.

Несовпадение прав собственности и прав проживания является причиной многих судебных споров, часто длительных. Поэтому иногда риэлтор просит всех прописанных в квартире не собственников подписать у нотариуса заявление о том, что им известно о предстоящей продаже квартиры, и они против этого не возражают, либо требуют выписаться до сделки купли-продажи квартиры, как минимум за 2 недели. Подобная процедура не предусмотрена действующими законами и инструкциями, но очень полезна для покупателей квартир.

В справку о составе лиц, зарегистрированных (прописанных) в квартире, иногда (в случае незаконного способа получения справки формы №3) не включают сведения о лицах, которые временно выписаны по уважительным причинам (служба в армии, работа по контракту, лечение и пр.) и сохранили право на проживание в этой квартире. Порядок получения и проверки такой информации по инициативе покупателя или риэлтора не выработан, но иногда это удается делать по письменному запросу на имя начальника ЖЭКа.

В связи с тем, что законодательство предусматривает охрану определенных прав третьих лиц (помимо продавцов и покупателей) на продаваемую квартиру, желательно поинтересоваться, не сдана ли интересующая Вас квартира в аренду, не проживают ли в ней временные жильцы.

Существует понятие «добросовестного продавца». В случае предоставления неверной информации о квартире, прописанных, временно убывших и проч., ответственность ложится на продавца согласно ГК Украины.

Продажа квартиры по доверенности

Доверенность может быть генеральной (на право распоряжаться всем имуществом) или оформлена конкретно на право продажи определенной квартиры и совершение связанных с продажей действий. В последнем случае в доверенности должны быть обязательно оговорены все условия продажи. Максимальный срок действия доверенности - три года. Если в доверенности не указан срок ее действия, то она действительна в течение года с даты ее удостоверения.

Бывают случаи, когда собственники квартиры выехали за границу, прожили там какое-то время и только потом решили продать свою квартиру в Украине, не приезжая сюда. Если они никому не оставили заранее доверенности на право продажи квартиры, то такую доверенность им придется оформить через Консульский отдел Посольства Украины в стране проживания.

Согласие второго супруга при покупке.

Для покупки квартиры необходимо согласие второго супруга.
Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен при наличии письменного согласия супруга покупателя. Подлинность подписи на заявлении супруга покупателя о согласии на покупку квартиры необходимо засвидетельствовать у нотариуса. Свидетельствовать подлинность подписи не требуется, если супруг покупателя явится к нотариусу лично.

Если в заявлении супруга покупателя указывается, когда именно покупается квартира, цена или другие условия, то при удостоверении этого договора учитываются все эти обстоятельства.

Расходы покупателя квартиры

По сложившейся сегодня практике, расходы, которые несет покупатель, покупая квартиру, следующие:
а) согласованная с продавцом цена квартиры;
б) услуги риэлтора (агентства недвижимости) по поиску квартиры - "комиссионные";
в) сбор в Пенсионный Фонд Украины (1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры);
г) стоимость извлечения из Государственного реестра про регистрацию договора купли-продажи квартиры в Государственном реестре сделок;
д) выписка из налогового реестра о задолженностях перед ГНИ
д) расходы по страхованию договора купли-продажи квартиры в страховой компании (по желанию покупателя).
е) оплата услуг нотариуса (обычно пополам с продавцом)

Расходы продавца квартиры

По сложившейся сегодня практике, расходы, которые несет продавец, продавая квартиру, следующие:
а) расходы по оформлению необходимых документов (обычно оплачиваются из переданного покупателем задатка);
б) государственная пошлина (1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры);
в) налог с превышения метража и разница с предыдущей продажей
д) выписка из налогового реестра о задолженностях перед ГНИ
е) оплата услуг нотариуса (обычно пополам с продавцом)

Удостоверение договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи недвижимости должен быть удостоверен в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса.

До 5 октября 2000 г. украинские товарные биржи (Киевская Универсальная Биржа, Украинская Биржа "Десятинная") имели право торговать недвижимостью, и соответственно осуществлять регистрацию договоров купли-продажи недвижимости. Основная масса договоров купли-продажи квартир в г. Киеве до этой даты регистрировалась на этих двух биржах.

5 октября 2000 г. Верховная Рада Украины внесла изменения в Закон Украины "О товарной бирже", и товарные биржи были лишены права регистрировать сделки с недвижимостью. Поэтому удостоверить любой договор с недвижимостью можно только в государственной нотариальной конторе нотариуса или у частного нотариуса.

При регистрации договора купли-продажи недвижимости нотариус удерживает стоимость нотариальных услуг, госпошлину и сбор в Пенсионный Фонд Украины.

Договор купли-продажи квартиры должен быть обязательно зарегистрирован в БТИ. После регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ, права собственности на купленную Вами квартиру переходят к Вам, как к покупателю (ст. 640 ГК Украины), и Вы сможете зарегистрироваться (прописаться) в купленной Вами квартире. По закону моментом получения права собственности на недвижимость является не нотариальное удостоверение сделки, а государственная регистрация нотариального договора.

Приобретение квартиры у юридического лица

Приобретение квартиры, продавцом которой выступает юридическое лицо (предприятие, учреждение, фирма, общественная организация и пр.), требует определенных знаний и юридической квалификации.

Необходимо проверить не только правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности юридического лица на продаваемую квартиру, но и устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, выписку от регистратора юрлица о том, что предприятие действительно зарегистрировано и существует на сегодняшний день. Устав и учредительный договор позволяют установить, правомочно ли юридическое лицо приобретать и продавать квартиры, и кто может представлять его при совершении сделок.

Если квартира является собственностью государственной организации, то она может быть продана только по разрешению Фонда Государственного Имущества Украины.

Полномочия должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица, подтверждаются протоколом собрания учредителей, выпиской из приказа о назначении на должность, доверенностью.

Иностранные граждане и покупка квартиры

Иностранные граждане так же, как и граждане Украины, имеют право приобретать в Украине квартиры и, соответственно, продавать их.

При покупке квартиры, собственником которой является иностранный гражданин, необходимо убедиться, что на момент совершения сделки он находится в Украине легально (не просроченная виза, вид на жительство и др.). Квартира может продаваться по доверенности представителем ее собственников.

Квартира с телефоном - собенности приобретения

Дело в том, что телефонные номера в телефонизированных квартирах являются собственностью компании Укртелеком, а не владельцев квартир.

Продавец квартиры с телефоном является абонентом или пользователем телефонного номера. Разница в том, что абонентом может быть только один человек, зарегистрированный (прописанный) в телефонизированной квартире, а пользователями - все остальные лица, зарегистрированные (прописанные) в квартире. Поэтому, покупая квартиру с телефоном, Вы должны знать, что вместе с квартирой Вы приобретаете право переоформления на себя телефонного номера, установленного в покупаемой квартире.

Когда владелец квартиры (обычно он же и абонент) продает телефонизированную квартиру и покупает другую, тоже телефонизированную, он обычно обращается на телефонный узел с заявлением о сдаче телефонного номера по адресу проданной им квартиры. Телефонный узел даст такому владельцу справку о том, что он являлся абонентом. С этой справкой он сохранит и переоформит номер телефона в купленной им телефонизированной квартире по льготной цене.

Если у Вас есть справка телефонного узла по месту Вашего прежнего проживания (прописки) о том, что Вы являлись абонентом, то Вы имеете право переоформить телефонный номер в купленной Вами квартире по льготной цене.

Если же Вы покупаете телефонизированную квартиру, и не имеете такой справки (или имеете справку о том, что являлись пользователем), то Вы являетесь первым претендентом на данный телефонный номер. Переоформление телефонного номера в этом случае стоит столько же, сколько стоит установка нового номера. Также, не стоит забывать о том, что этот телефонный номер может быть отдан другому претенденту (обычно льготнику), хотя сейчас это встречается довольно редко.

Если же телефонный номер передадут другому претенденту (льготнику), то Вас поставят в общую очередь. Однако Вы можете приобрести телефонный номер по коммерческой цене.

Также, стоит отметить, что в Киеве очень много телефонов "на блокираторе". Снять с такого номера "блокиратор" бывает очень сложно.

Финансовые риски

Сегодня на рынке недвижимости финансовый риск ложится, прежде всего, на покупателя квартиры, и поэтому настоятельно рекомендуем покупателям и риэлторам заключать договор купли-продажи квартиры по реальной стоимости. Это оградит покупателя от риска, и является своеобразной страховкой возможных рисков. Если после государственной регистрации нотариального договора купли-продажи квартиры сделка будет в судебном порядке расторгнута по каким-либо причинам, то покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. И никакие расписки, не смогут вернуть реально потраченную Вами сумму, если Вы решили снизить налоги.

Специалисты, изучающие судебную практику рынка недвижимости, рекомендуют покупателям квартир быть внимательными и осмотрительными в тех случаях, если цена на квартиру очень низкая, если продавцы очень спешат и торопят покупателей, если квартира продается по доверенности, а также, если личности продавцов вызывают сомнение.. Покупатели квартир! НЕ РИСКУЙТЕ.

Итак: Если Вы решили самостоятельно, без помощи агентства недвижимости или риэлтора приобрести квартиру, до совершения Вы должны утвердительно ответить хотя бы на следующие вопросы:

1. Мною получена форма №3 и я знаю обо всех, кто был когда-либо зарегистрирован в приобретаемой (продаваемой) квартире, а также причины их выписки.
2. Я знаю всю историю квартиры (кто, когда и на основании каких документов являлся собственником) и проверил законность всех переходов прав собственности.
3. За всю историю объекта не ущемлялись права лиц, выбывших на службу в армию, в места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, в сопредельные области и государства.
4. Я проверил наличие (отсутствие) арестов на квартиру (в том числе – уже снятых).
5. Я точно знаю, каким образом, в каком порядке и на каких условиях проводятся расчеты за квартиру.
6. Я знаю, какие налоги и в каком размере я обязан заплатить, и знаю, как избежать их или сократить те, которые возникнут по результатам сделки.
7. Паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и имеются в наличии на момент ее совершения.
8. Я уверен, что даю задаток за квартиру тому человеку, за которого он себя выдает, который имеет право распоряжаться объектом недвижимости и который не скроется с деньгами сразу же в неизвестном направлении.
9. Жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в психоневрологическом диспансере.
10. Я проверил и уверен в подлинности всех документов (в том числе – правоустанавливающих, ЖЭУ, налоговых органов и т. п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках.
11. Я уверен и мною проверена подлинность и действительность доверенности (в случаях, когда сделка совершается по доверенности).
12. Нарушений прав несовершеннолетних нет, получены в соответствии с законодательством все разрешения органов опеки и попечительства.
13. Получены все необходимые согласия (супругов, детей, зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки.
14. Квартира не подвергалась самовольной перепланировке и переоборудованию.
15. Проверена оплата по коммунальным платежам, в том числе – за электроэнергию, газ, воду, телефон и междугородние переговоры.
16. Я уверен, что после подписания договора комплектация квартиры не изменится, из нее не вывезут сантехнику, двери и другие вещи, являющиеся неотъемлемыми атрибутами объекта недвижимости.
17. Я уверен, что продавцы выпишутся (снимутся с регистрационного учета) и освободят квартиру в установленные сроки.

Если у Вас есть вопросы не освещенные в данном разделе – пишите на мейл  admin@kievgrad.info, и с Вашей помощью мы будем развивать и совершенствовать данный раздел для общей пользы всех участников рынка недвижимости.