Раздел I

Закон Украины "Об ипотеке"

Раздел I - Общие положения

Статья 1. Определение сроков

В данном Законе приведенные ниже термины употребляются в таком смысле:

• недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и нерасторжимо связанные с ею, перемещения которых является невозможным без их обесценения и изменения их назначения.

Правовой режим недвижимого имущества распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

• ипотека - вид обеспечение выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном этим Законом;
• основное обязательство - обязательства должника по договорам займа, кредита, купли-продажи, лизинга, а также обязательство, которое возникает из других оснований, исполнение которого обеспечено ипотекой;
• следующая ипотека - передача в ипотеку недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки по предыдущему ипотечному договору;
• ипотекодатель - лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем.

Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель;

• имущественный поручитель - лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица-должника;
• ипотекодержатель - кредитор по основным обязательствам;
• должник - ипотекодатель или другое лицо, ответственное перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства;
• приоритет - преимущественное право лица по отношению к праву другого лица на то же самое недвижимое имущество;
• высший приоритет - приоритет, установленный ранее любого приоритета в отношении одного и того же недвижимого имущества;
• низший приоритет - приоритет, установленный позже приоритета любого другого приоритета в отношении одного и того же недвижимого имущества.

Статья 2. Законодательство об ипотеке

Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины ( 254к/96-ВР ) и состоит из Гражданского кодекса Украины ( 435-15 ), Хозяйственного кодекса Украины ( 436-15 ), Земельного кодекса Украины ( 2768-14 ), этого Закона и других нормативно-правовых актов, а также международных договоров Украины.

Статья 3. Возникновение, применения и приоритет ипотеки

Ипотека возникает на основании договора, закона или решение суда. К ипотеки, которая возникает на основании закона или решение суда, применяются правила относительно ипотеки, которая возникает на основании договора, если другое не установлено законом.

Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя по ипотечному договору происходят с момента его нотариального удостоверение. В случае ипотеки, которая возникает на основании закона или решение суда, взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают со дня совершения соответствующей сделки, на основании которой возникает ипотека, со дня вступлении решения суда.

Ипотекой может быть обеспеченное выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу.

Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной к прекращению основного обязательства.

В случае нарушения должником основного обязательства в соответствии с ипотекой ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспеченные ею требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество не зарегистрированы в установленном законом порядке или зарегистрированные после государственной регистрации ипотеки.

Если приоритет отдельного права или требования на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает в соответствии с законом, такое право или требование имеет приоритет над требованием ипотекодержателя лишь в случае его/ее возникновения и регистрации к моменту государственной регистрации ипотеки.
Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки относительно зарегистрированных в установленном законом порядке прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации ипотеки.

Зарегистрированы права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету - в очередности их государственной регистрации.

Статья 4. Государственная регистрация ипотеки

Обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. В случае несоблюдения этого условия ипотечный договор является действительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество.

Государственная регистрация осуществляется на основании сообщения ипотекодержателя, в котором отмечается такая информация:

1) сведения об ипотекодателе и ипотекодержателе:

для ипотекодателя и ипотекодержателя - юридических лиц сведения о:

• для резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины;
• для нерезидентов - наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо;

для ипотекодателя и ипотекодержателя - физических лиц сведения о:

• для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес постоянного места жительства и индивидуальный идентификационный номер в Государственном реестре физических лиц - налогоплательщиков других обязательных платежей;
• для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного места жительства пределами Украины;

2) описание предмета ипотеки, достаточный для его идентификации, и/или его регистрационные данные;

3) размер основного обязательства;

4) срок полного выполнения основного обязательства;

5) ссылки на выпуск залоговой или ее отсутствие.
Законом могут быть установлены дополнительные требования к форме и содержанию этого сообщения.

Статья 5. Предмет ипотеки

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при таких условиях:

• недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на правах собственности или на правах хозяйственного ведения, если ипотекодателем является государственным или коммунальным предприятием, учреждением или организацией;
• недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание;
• недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если другое не установлено данным Законом.

Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является владельцем этого имущества на время заключения ипотечного договора.

Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки только после ее выделение в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если другое не установлено этим Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделенной в натуре и была присоединенная к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.
Недвижимое имущество передается в ипотеке вместе всеми его принадлежностями, если другое не установлено ипотечным договором.

Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или порча предмета ипотеки несет ипотекодатель, если другое не установлено ипотечным договором.
Стоимость предмета ипотеки определяется с согласия между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом ил и договором.

Статья 6. Условия передачи недвижимого имущества в ипотеке

В случае ограничения правомочия распоряжения недвижимым имуществом с согласия его владельца или уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления такое же согласие необходимо для передачи этого имущества в ипотеку.

Имущество, которое находится в общей собственности, может быть передано в ипотеку лишь за нотариально удостоверенным согласием всех совладельцев. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою часть в общем имуществе без согласия других совладельцев при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Ипотекодатель обязан до заключения ипотечного договора предупредить ипотекодержателя обо всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки, в том числе о тех, которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае нарушения этой обязанности ипотекодержатель имеет право требовать досрочного выполнения основного обязательства и возмещения ипотекодателем нанесенных убытков.

В случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека также распространяется на надлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный участок или его часть, на которой расположено соответствующая здание (сооружение) и необходима и для использования этого дома (сооружения) по целевому назначению. Если этот земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращение взыскания на предмет ипотеки его новый собственник приобретает права и обязанности ипотекодателю по договору, которым установлено условия аренды (пользования).

В случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также распространяется на расположенные на нем здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, которые принадлежат ипотекодателю на правах собственности.

После обращение взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие другому не ипотекодателю лицу, новый собственник этого земельного участка обязан обеспечить владельцу указанных зданий (сооружений) те же условия аренды (пользования) земельным участком, что предоставлялись ипотекодателем.

Статья 7. Требования, которые обеспечиваются ипотекой

За счет предмета ипотеки ипотекодержатель имеет право удовлетворить свое требование по основному обязательству в полном объеме или в части, установленной ипотечным договором, что определен на время выполнения этого требования, включая уплату процентов, неустойки, основной суммы долга и любого увеличения этой суммы, которое было прямо предусмотрено условиями договора, который обусловливает основное обязательство.

Если требование по основному обязательствам подлежит выполнению в денежной форме, размер этого требования определяется на основании ипотечного договора или договора, который обусловливает основное обязательство, в четко установленной сумме или путем предоставления критериев, позволяющих установить размер этого требования на конкретный время в течение срока действия основного обязательства.

Если другое не установлено законом или ипотечным договором, ипотекой также обеспечиваются требования ипотекодержателя относительно возмещения:

• затрат, связанных с предъявлением требования по основному обязательствам и обращением взыскании на предмет ипотеки;
• затрат на содержание и сохранение предмета ипотеки;
• затрат на страхования предмета ипотеки;
• ущерба, нанесенного нарушением основного обязательства или условий ипотечного договора.

Статья 8. Страхование предмета ипотеки

Ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи, если ипотечным договором эта обязанность не возложено на ипотекодержателя. В случае следующей ипотеки страхование предмета ипотеки не обязательно. Договор страхования заключается в интересах ипотекодержателя, который в случае наступления страхового случая приобретает право требования к страховщику. В случае приобретения прав по ипотечному договору новым ипотекодержателем он также приобретает право требования к страховщику.

В случае наступления страхового случая относительно предмета ипотеки ипотекодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своего требования по основному обязательству из суммы страхового возмещения. После удовлетворения требования ипотекодержателя, имеющего высший приоритет, из суммы страхового возмещения любое превышение суммы страхового возмещения над размером требования ипотекодержателя, имеющего высший приоритет, подлежит распределению между ипотекодержателями, имеющими низший приоритет, и другими кредиторами должника в соответствии с приоритетом и размером их зарегистрированных прав или требований и ипотекодателем в последнюю очередь.

По согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем, имеющими высший приоритет, страховое возмещение может быть направлено на возобновление предмета ипотеки.

Ипотечным договором на ипотекодателя может быть возложена обязанность осуществить другие виды страхования в связи с передачей недвижимого имущества в ипотеку.

Статья 9. Владение, пользования и распоряжение предметом ипотеки

Ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно его целевого назначения, если другое не установлено этим Законом. При пользовании предметом ипотеки ипотекодатель не должен предполагать ухудшение состояния предмета ипотеки и уменьшения его стоимости более нормы его обычной амортизации (износа).

Ипотекодатель имеет право получать от предмета ипотеки продукцию, плоды и доходы, если другое не установлено ипотечным договором.

Ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя, содержащегося в ипотечном договоре или во внесенных в него изменениях или дополнениях:

• сводить, уничтожать либо провожать капитальный ремонт здания (сооружения), расположенной на земельном участке, что предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшение этой земельного участка;
• передавать предмет ипотеки в следующую ипотеке;
• отчуждать предмет ипотеки;
• передавать предмет ипотеки в совместной деятельности, лизинг, аренду, пользования.

Ипотекодатель имеет право завещать переданное по ипотеке недвижимое имущество. Действие, ограничивающие право ипотекодателя завещать переданное по ипотеке недвижимое имущество, является безграмотным.

Статья 10. Сохранение предмета ипотеки

Если другое не установлено законом или ипотечным договором, ипотекодатель обязан принимать за свой счет все необходимые меры для должного сохранение предмета ипотеки, включая своевременное проведения текущего ремонта, восстановления незначительных повреждений, рациональную эксплуатацию и защиту предмета ипотеки от незаконных посягательств и требований других лиц.

Ипотекодатель должен своевременно сообщать ипотекодержателю о любой угрозе уничтожения, повреждения, порчи или ухудшения состояния предмета ипотеки, а также о любых обстоятельствах, которые могут негативно повлиять на права ипотекодержателя по ипотечному договору.

Ипотекодержатель имеет право в любое время в течение срока действия ипотечного договора при условии предыдущего письменного сообщения ипотекодателя проверять документально и в натуре наличие, состояние, условия сохранение и пользования предметом ипотеки. Ипотекодатель обязан не препятствовать реализации этого права ипотекодержателем, предоставлять ему все документы, необходимые для проверки наличия, состояния, условий сохранение и пользования предметом ипотеки, а также немедленно по требованию ипотекодержателя обеспечить ему физический доступ к предмету ипотеки. Проведение ипотекодержателем указанной проверки не должно приостанавливать пользования предметом ипотеки согласно его целевого назначения или нарушать права ипотекодателя или другого лица, во временном пользовании которого находится предмет ипотеки.

Статья 11. Имущественный поручитель

В случае обеспечения выполнения основного обязательства ипотекой недвижимого имущества, которое принадлежит третьему лицу (имущественному поручителю), имущественный поручитель является ипотекодателем в соответствии с ипотечным договором и не несет ответственность перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства должником. В случае нарушения должником основного обязательства имущественный поручитель отвечает за удовлетворение требования ипотекодержателя недвижимым имуществом, которое является предметом ипотеки.

В случае удовлетворения требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки имущественный поручитель приобретает право кредитора по основному обязательству.

Статья 12. Правовые последствия нарушения обязанностей ипотекодателя

В случае нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного выполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения - обратить взыскании на предмет ипотеки.

В случае нарушения ипотекодателем обязанностей сохранения или страхования предмета ипотеки ипотекодержатель может воспользоваться правами, определенными согласно части первой этой статьи, или принять меры для сохранения или страхования предмета ипотеки в собственных интересах и за свой счет. Ипотекодатель обязан немедленно по требованию ипотекодержателя возместить последнему все расходы, понесенные в связи с принятием мероприятий по сохранение и страхования предмета ипотеки.

Сделка по отчуждению ипотекодателем переданного в ипотеке имущества или его передачи в следующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия ипотекодержателя является недействительной.

Статья 13. Следующая ипотека

Предмет ипотеки может быть передан в следующую ипотеку с согласия предыдущих ипотекодержателей, если другое не установлено предыдущим ипотечным договором. Предыдущая ипотека имеет более высокий приоритет над следующими ипотеками. Следующая ипотека, предметом которой являются несколько объектов, которые принадлежат разным лицам и являются предметом предыдущей ипотеки, допускается с согласия владельцев всех объектов недвижимого имущества, переданных в совместную ипотеке.

Если недвижимое имущество являются предметом нескольких ипотек, ипотекодержатель, который инициирует обращение взыскания на предмет ипотеки, обязан в письменном виде сообщить остальным ипотекодержателям о своем намерении обратить взыскании на предмет ипотеки за десять дней до дня обращение взыскания.

В случае обращение взыскания на предмет ипотеки следующим ипотекодержателем предыдущей ипотекодержатель имеет право обратить взыскании на предмет ипотеки, даже если срок выполнения основного обязательства перед предыдущим ипотекодержателем еще не наступил. Если предыдущей ипотекодержатель не воспользовался этим правом, предыдущая ипотека являются действительной до полного удовлетворения требований предыдущего ипотекодержателя по основным обязательствам, а право собственности на предмет ипотеки переходит от нового владельца вместе с взысканием этого имущества предыдущей ипотекой.

Предыдущий ипотекодержатель имеет право на основании письменного заявления прекратить обращение взыскания на предмет ипотеки, инициированное следующим ипотекодержателем, если такое взыскании будет иметь следствием неполное удовлетворение требований предыдущего ипотекодержателя. В этом случае требования следующего ипотекодержателя подлежат удовлетворению после обращение взыскания на предмет ипотеки предыдущим ипотекодержателем и после полного удовольствия его требований, обеспеченных ипотекой.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки предыдущим ипотекодержателем следующий ипотекодержатель также имеет право произвести взыскание предмета ипотеки, даже если срок выполнения основного обязательства перед следующим ипотекодержателем не наступил.

При обращении взыскания на недвижимое имущество, которое является предметом нескольких ипотек, требования каждого следующего ипотекодержателя удовлетворяются после полного удовлетворения требований каждого предыдущего ипотекодержателя согласно приоритетом и размером этих требований.

Статья 14. Особенности ипотеки объектов права государственной или коммунальной собственности

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности и закреплено за соответствующим государственным или коммунальным предприятием, учреждением, организацией на праве хозяйственного ведения. Передача в ипотеку этого имущества осуществляется после получения в установленном законом порядке согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к сфере хозяйственного ведения которого принадлежит соответствующее государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация.

Запрещается передача в ипотеку объектов права государственной собственности, которые не подлежат приватизации.

Предметом ипотеки не могут быть национальные, культурные и исторические ценности, которые являются объектами права государственной собственности и занесенные или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного наследия.

Статья 15. Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с данным Законом. Запрещения и ограничения относительно отчуждения и целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленные Земельным кодексом Украины ( 2768-14 ), являются действующими при их ипотеке.

Реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения при обращении взыскании на предмет ипотеки осуществляется на публичных торгах. Покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть лица, определенные Земельным кодексом Украины ( 2768-14 ).

Действие данного Закона не распространяется на земельные участки, который находится в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации.

Статья 16. Особенности ипотеки объектов незавершенного строительства

При ипотеке объектов незавершенного строительства ипотекодателем может быть лицо, собственностью которого станет соответствующие здание (сооружение), жилой дом или жилая квартира после завершения строительства и регистрации права собственности на них в установленном законом порядке. При финансировании строительства сооружений жилого или нежилого назначения с целью продажи другим лицам ипотекодателем также может быть застройщик.

Ипотека объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку земельного участка, на котором выполняется строительство, или путем передачи в ипотеку недвижимого имущества, право собственности ипотекодателя на которое возникнет в будущем.

Обременение объекта незавершенного строительства ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

После завершения строительства здание (сооружение), жилой дом или жилая квартира остается предметом ипотеки в соответствии с ипотечным договором.

В случае передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства застройщиком и обращения взыскании на завершенное здание (сооружение) ипотека не распространяется на ту ее часть, которая выделена в натуре и была приобретена любым лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора путем полной уплаты ее стоимости к моменту принятия решения об обращении взыскании, если другое не установлено договором с покупателем. После обращение взыскания к новому владельцу завершенного здания (сооружения) или объекта незавершенного строительства переходят определенные договором права и обязанности застройщика относительно третьих лиц – покупателей

Статья 17. Основания прекращения ипотеки

Ипотека прекращается в случае:

• прекращения основного обязательства;
• реализации предмета ипотеки в соответствии с данным Законом;
• обретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки;
• признание ипотечного договора недействительным;
• уничтожения (потери) переданной в ипотеке здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил его. Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение), в случае уничтожения (потери) здания (сооружения) ипотека земельного участка не прекращается;
• из других оснований, предусмотренных данным Законом.

Следующие ипотеки прекращаются в результате обращения взыскания по предварительной ипотеке.

Сведения о прекращении ипотеки подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.