Перепланировка квартиры
 Перепланировка - дело не легкое. При перепланировке квартиры можно собрать все разрешения на проведение работ, узаконить изменения задним числом или платить взятки при продаже квартиры.
Многих владельцев по той или иной причине не устраивает их планировка квартир. Поэтому достаточное количество жилплощади пережило улучшения — немало собственников провели перепланировку своих владений.
При этом большинство из них не позаботилось своевременно собрать все разрешающие и подтверждающие документы о перепланировке, что и не удивительно: помимо денежных затрат, сбор пакета документов на проведение перепланировки квартиры занимает от полугода до полутора лет. А количество инстанций, которые необходимо посетить для получения разрешения на перепланировку, способно повергнуть в уныние даже оптимиста.
Как правило, дабы не терять времени на визиты в госучреждения, владельцы квартир проводят перепланировку без получения разрешений, собираясь узаконить ее как-нибудь потом, когда будет в этом необходимость. Но если об изменении параметров квартиры не поставить в известность соответствующие организации (например, ЖЭК и БТИ), то у незадачливого владельца квартиры могут возникнуть проблемы.
Помимо вполне возможных штрафов, собственность с не узаконенной перепланировкой теоретически нельзя заложить в банк, продать, подарить и так далее. То есть владеть можно практически без проблем, но вот передать свое право собственности законно не получится.
Кроме того, не узаконенная перепланировка может повлечь для хозяина квартиры и более серьезные последствия. Если в результате проводимой перепланировки в квартире у соседей осыпалась штукатурка, треснула стена, упала полка и т. д., есть большая вероятность подачи ими искового заявления. Но и это не самое страшное. Самостоятельно спланированная и проведенная перепланировка может нанести ущерб несущим конструкциям дома, а в таком случае не исключена и уголовная ответственность.
Правила узаконивания перепланировки
Для каждого изменения планировки квартиры необходимо проходить все круги разрешительной системы. Такой вопрос, как установка новых дверей, можно решить еще на уровне собственника дома или ЖЭКа. Жэк дает добро на перепланировку, в документы вносятся изменения, которые регистрируются в БТИ.
Этого же принципа следует придерживаться, если в стену встраивается, скажем, сейф, причем в этом случае получать разрешение энергетиков, газовщиков и водоканала не нужно. К ним стоит обращаться, если проводимые изменения непосредственно касаются их ведомств: прокладывается новая проводка, переносятся «мокрые точки», перемещается газовая плита и т.д.
Вообще-то разрешение на проведение работ по перепланировке дает райгосадминистрация, но не сразу. Еще до обращения в райгосадминистрацию владельцу придется получить письменное согласие всех жильцов перепланируемой квартиры, соседей по площадке, а также проживающих этажом выше и ниже. Получить добро соседей не так уж и просто. Бывали случаи, когда в обмен на согласие находчивые жильцы требовали сделать ремонт в их квартире. А уж скачать денег с перепланировщика «за причиненные неудобства» норовит каждый.
Далее необходимо получить предварительное согласие на перепланировку собственника дома или его представителя. И лишь получив согласие соседей и владельца дома, хозяин квартиры может обращаться за разрешением в райгосадминистрацию. К заявлению о перепланировке необходимо приложить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, техпаспорт и справку-характеристику БТИ.
Изучив поданные документы, райгосадминистрация дает добро на проведение перепланировки и на разработку проекта готовящихся улучшений. По Закону «Об обращениях граждан» ответ райгосадминистрации должен быть направлен заявителю в течение месяца, однако на практике этот срок не всегда соблюдается. В Шевченковской райгосадминистрации г.Киева, задержка может возникнуть из-за большого количества аналогичных обращений: за год поступает более 3000 заявок на проведение перепланировки.
Кстати, можно и не ждать разрешения райгосадминистрации на разработку проекта. Этот документ необходим лишь для государственных проектных организаций, например, Киевпроекта, частные же проектные фирмы (обязательно имеющие лицензии) менее щепетильны в этом вопросе. Стоимость разработки проекта перепланировки зависит от сложности и срочности заказа: от 600 грн за самые простые изменения до 7000 грн за проект, например, объединения квартир, находящихся на разных этажах.
Согласование перепланировки
На следующем этапе разработанный проект нужно согласовать со всеми ведомствами, интересы которых затронуты при проведении перепланировки. В обязательном порядке необходимо получить визу органов пожарного надзора и санэпидемстанции.
Все остальные учреждения, придется посещать в случаях внесения изменений в подведомственные им коммуникации. Если же дом, в котором находится квартира, представляет историческую ценность, тогда проект перепланировки необходимо согласовать еще и с местным управлением охраны культурного наследия.
По словам владельцев квартир, прошедших испытания согласованием проекта, в каждой организации свои порядки. Цена согласования проекта может колебаться от 50 до 500 гривен, а время — от одного дня до двух месяцев.
После получения всех виз многострадальный проект необходимо предоставить в государственное экспертное учреждение. В Киеве такой организацией является Киевгосэкспертиза. В недрах этого учреждения проект тщательно анализируется, проверяется, и по результатам экспертизы делается заключение.
Если эксперт решает, что предложенная перепланировка может повлечь за собой негативные последствия, заявителю и разработчикам проекта перепланировки будет предложено внести в него изменения. В случаях, когда рекомендованные экспертом изменения влекут за собой трансформацию уже согласованных коммуникаций, проект снова необходимо согласовывать в соответствующих ведомствах.
Как утверждает первый заместитель начальника Киевгосэкспертизы, практически в каждом проекте перепланировки, представленном на экспертизу, есть какие-либо неточности, требующие доработки. Правда, снова проходить согласовательный круг приходится не всем: многие неточности исправить достаточно просто. По его словам, экспертиза проекта занимает, как правило, около двух недель, больше времени требуют отдельные случаи, когда эксперту необходимо лично посетить перепланируемое помещение. Стоимость проведения экспертизы — от 150 до 500 гривен.
Перепланировка - завершение согласования
Получив положительное заключение экспертов, согласованный проект перепланировки и заключение снова подается в райгосадминистрацию. В течение месяца после подачи документов заявитель получает разрешение на проведение работ по перепланировке.
Эксперты рекомендуют владельцу квартиры обращаться к солидным строительным фирмам. Конечно, бригада сезонных ремонтников может сделать работу быстрее и значительно дешевле, однако никаких гарантий на произведенные изменения не предоставит.
Кроме того, акт выполненных работ, подписанный сотрудниками солидной компании, может помочь при приеме проведенной перепланировки государственной комиссией. В ее состав входят представители всех заинтересованных ведомств, в том числе и госэкспертизы.
Комиссия проверяет, насколько изменения соответствуют согласованному проекту, и насколько перепланировка повлияла на состояние дома в целом и соседних квартир в частности. Акт приема работ госкомиссией квартировладелец снова должен представить в РГА, которая и вносит изменения в документы на квартиру.
С измененными документами хозяин перепланированной квартиры обращается в БТИ, для получения новой справки-характеристики. И только после ее получения перепланировка может считаться окончательно узаконенной. Вся процедура получения документов на проведение перепланировки, занимает шесть-восемь месяцев.
Другие варианты
Среди других возможностей узаконивания перепланировки следует выделить узаконивание перепланировки задним числом (вариант № 2) и неузаконивание вообще (вариант № 3).
В первом случае владелец квартиры будет вынужден периодически вносить деньги в различные фонды, чтобы получить визу того или иного чиновника. Во втором — никакие ведомства элементарно не уведомляются о проводимых работах по перепланировке, а собственник спокойно живет до тех пор, пока не решает продать или заложить квартиру.
Тогда приходится прибегнуть к такому варианту, когда перепланировка проводится задним числом, стараясь кардинально ускорить процедуру узаконивания перепланировки. Для этого можно обратиться в некоторые специализированные юридические фирмы, которые за определенную сумму (от $2 тыс. до $10 тыс., в зависимости от площади квартиры) возьмут на себя общение с представителями госведомств. Тогда перепланировка будет узаконена и клиент получит требуемый пакет документов максимум через полтора месяца.
Впрочем, есть и другие возможности. Например, некоторые владельцы квартир при продаже перепланированной собственности предпочитают обращаться сразу за справкой-характеристикой в БТИ, минуя все остальные инстанции. Каким образом им удается убедить техников бюро выдать «чистую» справку-характеристику, можно только догадываться.
Самовольная перепланировка квартиры - ответственность
За самовольно проведенную перепланировку квартиры в законодательстве Украины предусмотрена административная и уголовная ответственность.
Несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, проведение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта влекут за собой штраф от одного до десяти необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 17 до 170 грн). Ст. 96 КоАП
Самовольное изменение архитектурного вида домов или строений во время эксплуатации — штраф от 5 до 10 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 85 до 170 грн). Ст. 97 КоАП
Нарушение во время проектирования или строительства правил, касающихся безопасной эксплуатации строений и сооружений, если это создало угрозу гибели людей или наступления иных тяжелых последствий — штраф до 50 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (до 850 грн), или исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до трех лет.
То же действие, если оно привело к гибели людей или иным тяжелым последствиям — исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до пяти лет, или лишение свободы на срок от двух до пяти лет. Ст. 275 Уголовного Кодекса
|
