Налог недвижимость

Порядок уплаты налогов при конкретной сделке купли-продажи недвижимости до сих пор не всегда понятен. Одним из вопросов, вызывающих интерес, остается налогообложение при сделках с недвижимостью.

Согласно закону, при продаже квартиры, садового дома, земли, на которой дом построен, продавец не платит налог на доход при одновременном выполнении двух условий. Во-первых, площадь объекта продажи не должна превышать 100 квадратных метров, а во-вторых, это должна быть первая продажа недвижимости для продавца в этом году.

Если площадь объекта продажи больше 100 квадратных метров, продавец должен уплатить налог – 1% от стоимости, превышающей ограничение площади.

Налог в размере 5% от стоимости проданного имущества придется уплатить и тому, кто не впервые совершает продажу недвижимости в текущем году или продает нежилую недвижимость. Например, в последнее время стало популярным вкладывать свободную наличность в помещения, не входящие в жилой фонд — подвалы, помещения на первых этажах. В надежде вскоре перепродать такое помещение иногда эти площади покупают и в кредит. Иногда такие помещения покупаются и для ведения своего бизнеса. При последующей продаже этих помещений нужно будет уплатить налог – 5% от стоимости помещения. А это, по крайней мере в Киеве, может быть значительная сумма.

Определение ставок налога на недвижимость

Налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имущества регламентируется ст.11 "Закона о налоге с доходов физических лиц" № 889 (далее Закон)

Размер ставок налога зависит от функциональных особенностей объекта, его площади, количества продаж и срока приобретения права собственности  на этот объект налогоплательщиком. Информация о налогообложении доходов от продажи недвижимости в 2007-2008 годах представлена в таблице:

Статья 11 Закона непосредственно определяет доход, полученный от продажи садового дома, как объект налогообложения. В то же время ст.1 относит к объектам недвижимости дачные дома и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры. Следовательно, хотя в ст.11 дачные дома и не упоминаются, на операции с ними действие п.11.1.1 и 11.2 Закона распространяется.

Доход от продажи объекта недвижимого имущества определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого имущества, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять данную оценку в соответствии с законодательством.

Налоговым агентом, при начислении указанных налогов, является нотариус:

• удостоверяющий соответствующий договор;
• предоставляющий услуги по осуществлению расчетов.

Такая система налогообложения должна была стабилизировать ситуацию на рынке недвижимости и заставить платить налог тех, кто живет за счет спекуляций. Но на фоне роста цен на недвижимое имущество 5%-ный налог на продажу не может сдержать спекулятивные сделки, да и ограничение по площади (100 квадратных метров) не оказалось особо жестким.

Налогообложение дохода от продажи земельного участка

В состав общего месячного или годового налогооблагаемого дохода не включается, т.е. не является объектом налогообложения, сумма дохода, полученного в результате отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев), непосредственно полученных налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации согласно нормам земельного законодательства. Продажа земель другого назначения подлежит налогообложению по ставке 5%.

Порядок определения размера подоходного налога (ндфл) при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи (мены) земельных участков, относящихся к жилым и садовым домам, следует рассматривать с учетом норм ст.373 и 383 Гражданского кодекса.

То есть если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не установлен, то к приобретателю переходит право собственности на часть участка под жилым домом и на ту часть, которая является неободимой для обслуживания указанного имущества. В таком же порядке рассматривается вопрос отчуждения садовых (дачных участков).

К сведению: предельные нормы безвозмездной передачи гражданам земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий, сооружений (приусадебный участок), для ведения садоводства и индивидуального дачного строительства определены в ст.121 Земельного кодекса.

При оформлении договора купли-продажи или мены земельного участка (его части) отдельно от объекта недвижимости (здания) налог начисляется с оценочной стоимости земли в общем порядке, установленном ст.11 Закона 

Налогообложение дохода нерезидентов от продажи недвижимости

Вопрос налогообложения доходов от операций по продаже объектов недвижимого имущества физическими лицами - нерезидентами регламентируется п.9.11 Закона. Согласно этому пункту дооды с источником и происхождения из Украины, которые начисляются (выплачиваются, предоставляются) в пользу нерезидентов, подлежат налогообложению по правилам, установленным для резидентов, с учетом особенностей, определенных отдельными нормами Закона. Эта же норма изложена в п.11.3 Закона.

Однако Закон разграничивает понятие "порядок" и "ставки", поскольку ставки налогообложения установлены специальной ст.7, а общий порядок налогообложения доходов - ст.8. Поэтому указанные понятия не являются тождественными.

При этом ст.11 Закона устанавливает общее правило налогообложения операций по продаже недвижимости. Оно формулируется таким образовм: доод от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома или их частей (включая земельный участок, где расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, размещенные на нем) не облагаются налогом, если общая площадь такого жилого дома, садового дома или их частей не превышает 100кв.м.

Эта норма Закона применяется к доходам всех налогоплательщиков - как резидентов, так и не резидентов. Следовательно, если нерезидент впервые в течение отчетного налогового года продает в Украине жилищную недвижимость общей площадью до 100кв.м, то он не должен уплачивать налог с дохода, полученного от продажи.

Особой нормой Закона относительно доходов нерезидентов является ставка, специально установленная для налогообложения доходов нерезидентов п.7.3 - двойной размер ставки налога, определенной п.7.1. В 2007-2008 годах - 30%

Таким образом, доходы нерезидентов, полученные как от резидентов, так и от  нерезидентов в результате продажи недвижимости в Украине, должны облагаться налогом по ставке 30% (кроме заработной платы, процентов, дивидендов, роялти).

Поэтому, если нерезидент впервые в течение отчетного налогового года продает в Украине дом площадью свыше 100кв.м, он должен уплатить 30% от части дохода, пропорциональной сумме превышения площади такого дома, и оценочной стоимости земельного участка, где такой дом расположен. Вторая и каждая следующая продажа в течение отчетного года жилищной недвижимости, а также продажа другой недвитжимости (в т.ч. земли) должна также облагаться налогом у нерезидента по ставке 30%.  Данная позиция подтверждена Министерством юстиции Украины в Письме 20-35-59, предоставленном в ответах на запрос ГНАУ

Другие расходы при сделках купли-продажи недвижимости

Кроме уплаты указанного выше налога при оформлении сделок с недвижимостью у нотариусов приходится платить другие виды платежей:

Заключая договора купли-продажи недвижимого имущества, физические лица уплачивают следующие виды обязательных платежей:

• государственную пошлину или плату за совершение нотариальных действий
• сбор на обязательное пенсионное страхование

 Рассмотрим каждый из видов указанных налогов более детально.

Если сделка купли-продажи оформляется у государственного нотариуса, то в соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" от 21.01.93г. уплачивается налог - государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре.

Цена объекта недвижимости определяется по соглашению сторон, однако, она не должна быть ниже его балансовой стоимости, указанной в справке-характеристике БТИ.

Здесь же хотим предостеречь тех покупателей, которые с целью уменьшения расходов, соглашаются на указание в договорах купли-продажи балансовой, а не фактической стоимости недвижимости. В случае признания сделки купли-продажи недействительной они рискуют остаться на руках не только без квартиры, но и с сумой, которая будет далеко не соответствовать реально уплаченной ими продавцам.

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости у частного нотариуса уплачивается плата за совершение нотариальных действий, размер которой не может быть ниже размера государственной пошлины.

Некоторым категориям граждан законодатель предоставляет льготы по уплате государственной пошлины.
В соответствии со статьей 4 Декрета Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" от уплаты государственной пошлины освобождаются следующие категории граждан:

• инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести и приравненные к ним в установленном порядке лица;
• инвалиды 1 и 2 группы;
• граждане, отнесенные к первой и второй категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы;
• граждане, отнесенные к третей категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно проживают до отселения или самостоятельного переселения или постоянно работают на территории зон отчуждения, обязательного и гарантированного добровольного отселения, при условии, если они по состоянию на 1 января 1993 года прожили или отработали в зоне обязательного отселения не меньше двух лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения не меньше трех лет;
• граждане, отнесенные к четвертой категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно работают и проживают или постоянно проживают, на территории зоны повышенного радиоэкологического контроля, при условии, что по состоянию на 1 января 1993 года они прожили или отработали в этой зоне не меньше 4 лет.

Обращаем Ваше внимание, что указанные категории граждан освобождаются от уплаты именно государственной пошлины, а не платы за нотариальные услуги. Поэтому, реализовать свое право на льготу Вы сможете только в случае оформления сделки купли-продажи у государственного нотариуса.

Сбор на обязательное пенсионное страхование в соответствии с Законом Украины "О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование" уплачивается покупателем недвижимости в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи такого имущества.

В случаях приобретения недвижимого имущества по договорам мены, дарения или пожизненного содержания сбор на обязательное пенсионное страхование не уплачивается.

Эти же правила применяются и при сделках с землей. Необходимо отметить, что налог на доход при продаже земли сельскохозяйственного назначения и земельных долей (паев), полученных в процессе распаевки земли, де-юре не уплачивается. Однако эту норму невозможно применить в связи с действием моратория на продажу таких земель.

Кроме обязанности платить налоги при продаже недвижимости, стоит помнить и о правах, которые закон предоставляет ее собственникам.

В частности, человек, приобретающий жилье в кредит и передавший его в ипотеку, имеет право на налоговый кредит (то есть фактически на уменьшение суммы налога) на сумму процентов, уплачиваемых им по кредиту. Так же как и при продаже жилой недвижимости, если площадь покупки превышает 100 квадратных метров, льгота распространяется не на всю сумму.

Налог на недвижимость - перспективы

Кабинет Министров Украины планирует ввести налогообложение на недвижимость для физических лиц с 2009 года. Введение налога предусмотрено прогнозом показателей сводного бюджета Украины по основным видам доходов, расходов и финансирования на 2008-2010 годы, утвержденным постановлением Кабинета Министров N1359 от 25 сентября 2006 года.

В прогнозе указано, что налог на недвижимость вводится "с целью детенизации доходов населения, обеспечения социальной справедливости и укрепления собственной ресурсной базы местных бюджетов". Введение налога лишь в 2009 году Кабмин объясняет необходимостью "проведения предварительных мероприятий по инвентаризации имущества и созданию единого реестра недвижимости граждан, анализа платежеспособности населения и расчета оптимальной ставки такого налога".

Конкретные размеры налога на недвижимость на каждый год "могут уточняться во время проведения налоговой реформы и будут определяться исходя из реальных возможностей бюджета на соответствующий год". Ожидается, что поступления от налога на недвижимость будут составлять 0,06% ВВП или 471,2 млн.грн. в 2009 году и 553 млн.грн. - в 2010.

Напомним, в Верховной Раде Украины зарегистрирован законопроект "О налоге на недвижимое имущество граждан" N2134, автором которого является лидер фракции Социалистической партии Украины Василий Цушко. По его словам, данный законопроект - это лишь заявка на то, что необходим Закон о "налоге на богатство", что задекларировано в пункте 19 Универсала национального единства.