Купить жилье за наличные, учитывая рыночную цену жилплощади, среднестатистическому гражданину нереально. Приобрести недвижимость за наличные может позволить себе разве что миллионер. Обычный же гражданин для осуществления мечты жить в собственной квартире пойдет за денежной помощью в банк, оформив ипотечный кредит.
Взять кредит на покупку жилья под залог квартиры – еще полбеды. Проблемы возникают тогда, когда этот кредит нужно отдавать, а средств на возврат кредита у должника (ипотекодателя) нет. И тогда ваш почтовый ящик наполняется письмами из банковского учреждения с требованиями проплатить кредит.
Практика свидетельствует о том, что украинские банки начинают предъявлять свои претензии уже тогда, когда должник просрочил оплату своих долговых обязательств в течении всего нескольких дней. В отличии от европейских банков, украинские долго ждать удовлетворения своих требований не будут.
При просрочке осуществления кредитных выплат, то есть при неисполнении должником своих обязательств по договору об ипотечном кредитовании, банк (ипотекодержатель) должен предъявить должнику письменное требование выполнить свои обязательства и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования.
Срок, в течение которого должник обязан удовлетворить требование банка должен составлять не менее 30 дней. Это значит, что по истечению 30 дней, банк получает право обращать взыскание на предмет ипотечного договора, то есть на заложенную квартиру, проще говоря, стать собственником квартиры с последующей принудительной реализацией недвижимости.
Урегулирование спора может происходить тремя путями. Внесудебное разбирательство – на основании отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодаржателя (банка), либо тех пунктов уже существующего договора, в которых идет речь о правах кредитора в случае нарушений обязанностей должником. В этом случае важно посмотреть, что написано в ипотечном договоре, и какие права банка в нем предусмотрены.
Закон предусматривает четкий перечень действий, которые банк может осуществить для удовлетворения своих требований к должнику. Такими могут быть право на передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства, а также право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора покупки-продажи. Также банк вправе обращать взыскание на предмет ипотеки на основании решения суда и исполнительной надписи нотариуса.
Если решение суда или договор об удовлетворении требований ипотекодержателя предусматривает право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому покупателю, ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора покупки-продажи в письменном виде сообщить ипотекодателя о всех лицах, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить настоящий договор.
В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед такими лицами за возмещение нанесенных убытков. Такой порядок существует для того, чтобы должник мог еще до начала реализации недвижимости выполнить свои обязательства и предупредить принудительную реализацию недвижимого имущества.
Невыплата кредита может обернуться выселением из приобретенной за счет кредита квартиры. При этом не учитывается, есть ли у должника другое место жительства. Если есть решение суда о выселении Согласно Закону «Об ипотеке», обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилищное помещение, является основанием для выселения всех жильцов.
Исключением являются наниматели и члены их семей, если договор аренды был заключен до момента заключения ипотечного договора и о наличии такого договора знал ипотекодержатель или такой договор был зарегистрирован в установленном законом порядке; либо договор найма был заключен после заключения ипотечного договора по согласию ипотекодержателя. Плату за аренду банк может использовать для частичного погашения долга ипотекодателя.
Куда идти и к кому обращаться?
Согласно ч. 2 ст. 109 Жилищного кодекса, после принятия кредитором решения об обращении взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение все граждане, которые проживают в нем, обязаны по письменному требованию кредитора или нового владельца этого жилого помещения добровольно освободить его в течение одного месяца со дня получения этого требования.
Если граждане не освобождают обитаемое помещение в установленный или другой согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда. В кодексе также предусмотрено право выселенных граждан на предоставление жилых помещений из фондов жилья для временного обитания. С одним условием – если такое жилье в фонде вообще есть, то есть гарантии предоставления временного жилья отсутствуют.
Еще одна проблема – если у жильцов есть несовершеннолетние дети. Согласно Закону Украины "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», недопустимо уменьшение или ограничение прав и охраняемых законом интересов детей при совершении любых правочинов относительно жилых помещений. Для осуществления любых действий относительно недвижимого имущества, право собственности, на которое или право пользования которым имеют дети, нужно предварительное согласие органов опеки.
Согласно практике, банки требуют такое разрешение органов опеки от должника еще до заключения договора об ипотеке, дабы избавиться от проблем в будущем. Но есть другая ситуация, когда ребенок рождается в процессе исполнения ипотечного договора. В данном случае, вступает в действие Закон Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей». На основе этого закона, нельзя выселить семью, в которой есть несовершеннолетние дети без разрешения органов опеки.
Брать или не брать не кредит - вопрос личного выбора. Но в случае, если на погашение обязательств по выплате кредита нет средств, нужно быть готовым ко всему – от длительных судебных разбирательств вплоть до выселения из приобретенной в долг квартиры
