тема: недвижимость строительство
Переуступка права требования построенного жилья
или Как защититься инвестору, оформляющему договор
Интервью с Натальей Хоревой, директором строительно-инвестиционной компании "Київ Житло-Інвест"
Зачастую купить квартиру в новостройке можно только по переуступке. Почему?
- Действительно, 30-40% объектов на первичном рынке сосредоточено в руках так называемых временных инвесторов. Еще 2-5 лет назад рынок жил в основном благодаря их деньгам, азарту и готовности рисковать.
Нам известно, что некоторые компании-застройщики оформляют квартиры, оставшиеся непроданными к окончанию строительства дома, на своих знакомых - физических лиц, а потом предлагают конечному покупателю либо уступку права требования, либо договор купли-продажи, если правоустанавливающие документы уже готовы.
Почему некоторые застройщики прописывают в договоре с инвестором - физическим лицом невозможность переуступки?
- Первая причина - исключение временных инвесторов. Продавая площади в объектах премиум- и бизнес-класса, компания старается привлечь будущих владельцев, которым будет комфортно соседствовать, то есть людей определенного достатка. Поэтому при продаже должен проводиться своеобразный фейс-контроль. А отследить конечного покупателя временного инвестора невозможно. Ограничение строительной компании в части переуступки - мера, частично снимающая эту проблему и дающая возможность отсеять таких инвесторов.
Вторая причина - конкуренция. Переуступая на этапе строительства свои права по инвестиционному договору, инвестор мешает продажам самой компании-застройщика. Ведь цена метра при переуступке обычно все-таки ниже цены, выставляемой компанией.
Есть и другие, менее значимые причины. Например, документооборот. Как известно, компании ответственны за списки инвесторов, которые подаются в БТИ и квартуправление, а теперь уже и за сами именные свидетельства о праве собственности. Если дом еще не достроен, а квартиры переуступаются по несколько раз, то исключить ошибки при оформлении документов сложно.
Как обезопасить сделку по переуступке?
- Сделку уступки права требования надо оформлять нотариально. Нередко в договоре забывают указать порядок расчета и сумму, а это может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке. В таком случае первый покупатель может заявить о своем праве на квартиру.
- Нужно уплатить налоги, предусмотренные действующим законодательством, в частности, о налогообложении физлиц. Кстати, налогом облагается первый инвестор и со всей суммы сделки, а не разница сумм уступки и инвестиции, как почему-то принято считать.
Имеет ли значение при переуступке схема инвестирования - участие в фонде финансирования строительства, покупка облигаций или инвестиционный договор?
- Во всех трех вариантах есть особенности. Поскольку привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с января 2006 года, следует хорошо подумать перед подписанием уступки права требования по такому договору. Исключение - инвестдоговоры, заключенные до 14 января 2006 года.
Сейчас по инвестиционным договорам можно оформлять переуступку прав на нежилую недвижимость, то есть переуступать можно коммерческие и технические объекты. А в паркоместа и встроенные в жилом доме нежилые помещения так же, как и квартиры, можно инвестировать только с учетом законодательных ограничений - либо через фонд финансирования строительства, либо в облигации, эмитированные застройщиком.
В первом случае вы вправе получить профинансированный объект по договору переуступки имущественных прав, если это не запрещено учредителем фонда. Если инвестиции в строительство были осуществлены путем открытой покупки облигаций, то ценные бумаги можно свободно продавать третьим лицам.
Как в переуступке участвует компания-застройщик?
- Наша компания настаивает на предварительном согласовании переуступки. На момент оформления документов при сдаче дома и передаче инвесторам права собственности мы должны обладать корректной информацией о каждой квартире. Иначе не уследишь, кто переуступил свои права и сколько раз.
Каковы потери продавца при переуступке?
- Больше теряет покупатель (то есть новый инвестор) - обычно первый инвестор старается возложить на покупателя все финансовые обязательства. В договоре ФФС и в инвестиционном договоре, как правило, предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства.
Эти затраты продавец может разделить с покупателем, скажем, в пропорции 50 на 50. Это, кстати, предмет торга. Наша компания иногда исключала такие нормы из своих договоров с инвесторами, вкладывающими значительные суммы в объект. Мы шли им навстречу.
Многие компании требуют 100% оплаты за строящееся жилье в сжатые сроки, для чего инвестор оформляет в банке кредит под залог этой же квартиры. Какие риски связаны с переуступкой прав на такую квартиру?
- Если вам предлагают выкупить права требования на квартиру по договору переуступки, не исключено, что имущественные права на этот объект инвестирования находятся в залоге у банка, прокредитовавшего первого инвестора. Риски нового инвестора минимальны, если:
1) есть генеральное соглашение между банком-кредитором и застройщиком, ограничивающее права первого инвестора на отчуждение как имущественных прав на этапе строительства, так и прав собственности после завершения строительства;
2) в договоре уступки права требования третьей стороной является сам застройщик. В этом случае исключен риск получить имущество, уже находящееся в залоге у банка (ведь если первый инвестор вдруг перестанет погашать кредит, то банк предъявит свои права на эту квартиру к застройщику и вы рискуете остаться ни с чем).
Участие в договоре уступки самой компании-застройщика гарантирует, что права требования до вас никому не передавались. Обычно при переуступке банки требуют сначала погасить задолженность по кредиту, а потом переуступать свои права, допускается совершение этих операций день в день. Очень важно, подчеркиваю, участие застройщика в договоре переуступки.
Что касается ограничений по генеральному соглашению между банком и застройщиком, то они в основном заключаются в следующем:
1) инвестор не может без согласия банка и застройщика отчуждать права требования и права собственности;
2) мы не можем выдавать на руки инвестору-заемщику правоустанавливающие документы;
3) если инвестор нарушает условия кредитного договора, не оплачивает вовремя проценты и тело кредита, банк требует от компании платить вместо инвестора. В таких случаях компания полностью погашает задолженность перед банком, и инвестиционный договор прекращает свое действие. Право на строящуюся площадь возвращается к застройщику.
Чаще всего в договорах предусмотрено согласие компании-управляющего фонда на переуступку имущественных прав на квартиру. В случае если в договоре это не предусмотрено и переуступка осуществляется без согласия компании-управляющего фондом, все равно о факте переуступки рекомендуется уведомить компанию письменно.
Как инвестор, получивший права на строящуюся квартиру по переуступке, может избежать принудительной доплаты за добавившуюся площадь при вводе дома в эксплуатацию?
- Я еще не видела домов, фактическая площадь которых полностью соответствовала бы проектным показателям. Часто бывает, что площадь объекта на десятки квадратных метров больше или меньше проектной. И это нормальная ситуация.
Если квартира приобреталась по переуступке и было оплачено 100 кв. м, а фактически построена квартира площадью 102 кв. м, то требование застройщика оплатить добавившиеся метры вряд ли можно рассматривать как принудительную доплату, тем более если эта ситуация прописана в договоре.
А если квартира оказалась меньше?
- Компания, управляющая фондом финансирования строительства, должна вернуть переплату тому покупателю, который является уже новой стороной по договору, если иное не предусмотрено самим договором о переуступке. Переплата за лишние метры возвращается на условиях, прописанных в договоре: либо по цене договора, либо по какой-то другой цене, например, проиндексированной или рыночной.
2011-10-24 00:00
Автор: Контракты
Также читайте |
Последние объявления |
|
|
|
|
