Новые требования регулятора заставят банки ограничить сроки ипотечного кредитования 5–10 годами или имитировать такие ограничения
Украинцы, отложившие получение ипотечных кредитов на начало текущего года, оказались в незавидной ситуации. С конца января ставки по «длинным» займам начали уверенно расти, а сроки кредитования — сокращаться.
Переполох на рынке ипотечного кредитования спровоцирован банковским регулятором. На прошлой неделе вступило в силу постановление Нацбанка №458, в котором прописываются новые методики расчета адекватности банковского капитала (соотношения активов к капиталу).
Главная цель документа — сократить разрывы ликвидности, которыми грешит наша банковская система. НБУ уже давно беспокоил тот факт, что банкиры раздают кредиты на 25–30 лет за счет средств, привлеченных всего на 1–5 лет. Ведомство Владимира Стельмаха уже давно указывало подопечным, что такое поведение таит в себе существенные риски, и, не дождавшись адекватной реакции, решилось на жесткие меры.
Согласно постановлению, все долгосрочные активные операции финучреждений, которые не обеспечены адекватной ресурсной базой, будут дополнительно умножать на коэффициент риска в 50%. Последствием таких новаций может стать резкое снижение показателя адекватности капитала финучреждений.
Особенно ощутимым оно может стать для банков, активно работающих по ипотечному кредитованию, не имея при этом долгосрочных пассивов. «У ряда банков норматив адекватности капитала может оказаться на уровне минимальных требований. В таком случае они будут вынуждены сократить сроки кредитования», — считает председатель наблюдательного совета банка Демарк Александр Стеценко.
Финансисты не видят иного выхода, как в срочном порядке заняться наращиванием капиталов. Однако эта процедура потребует немало времени. Пока же банкиры вынуждены ограничивать выдачу долгосрочных займов.
Уже сейчас рядовые украинцы оказываются перед выбором: взять на себя повышенные обязательства, внося в банк непомерно высокие выплаты по коротким ипотечным займам, либо вовсе отказаться от мысли о кредите.Учитывая баснословные цены на жилье, погашение задолженности перед банком за 5–10 лет (вместо прежних 20–25) для рядовых граждан — неразрешимая задача.
«Сокращение сроков кредитования приведет к ужесточению условий для получения кредита. В частности, суммы ежемесячных погашений кредита вырастут, и, соответственно, требования банка к размеру подтвержденных доходов заемщика тоже возрастут. Это не позволит части потенциальных заемщиков получить кредит», — прогнозирует заместитель председателя правления банка «Контракт» Павел Крапивин.
Впрочем, далеко не все финучреждения готовы открыто заявить об ограничении популярных долгосрочных кредитных программ — это явно не пойдет на пользу имиджу банка. Поэтому им приходится избавляться от нежелательных клиентов по-иному: чтобы охладить пыл заемщиков, финансисты начинают ужесточать требования к залогам.
«Новые условия требуют от банков повысить степень обеспечения кредитов, прежде всего ипотечных. Банки будут вынуждены отказывать в выдаче кредитов, если заемщик не будет способен обеспечить дополнительный залог, помимо недвижимости, которая покупается за кредитные деньги», — поясняет советник председателя правления АКБ «Укргазбанк» Александр Охрименко.
Но и это еще не все. Чтобы нивелировать неизбежные потери, ряд банков уже решился на непопулярные меры, повысив цены на ипотечные кредиты.
«Наш банк пока не пересматривал сроки по розничным кредитным продуктам. Негативный эффект новых изменений компенсировался преимущественно за счет повышения процентных ставок по длинным (более чем на один год) кредитам. В зависимости от продукта ставки выросли на 0,5–1%», — рассказал «k:» и.о. начальника департамента управления рисками VAB Банка Александр Омельченко.
Причем банкиры не обещают, что нынешнее подорожание будет в этом году последним. Толчком к росту цен станут не только новые финансовые нормативы, но и довольно высокий прогнозный показатель инфляции на текущий год.
«С точки зрения математических расчетов, ставки по долгосрочным кредитам должны вырасти минимум на 5–8% годовых, но реальная динамика ставок будет регулироваться рыночными факторами. Во многом на нее будет влиять и темп инфляции. В 2007 году ставки по кредитам в долларах США, в том числе и ипотечным, в пересчете на уровень фактической инфляции носили отрицательный характер. Такую ситуацию нельзя назвать нормальной. Поэтому в этом году ставки по валютным кредитам будут расти с учетом ожидаемой и реальной инфляции», — предсказывает г-н Охрименко.
Финансисты не намерены ограничиваться исключительно сокращением своих кредитных программ, поскольку снижение темпов роста кредитования отнюдь не в их интересах. Поэтому в ближайшее время большинство из них будет всерьез озабочено проблемой удлинения сроков пассивов. Банки с национальным капиталом, где одним из основных способов привлечения ресурса являются депозиты, начнут активно внедрять долгосрочные депозитные продукты и повышать ставки по таким вкладам.
«Кроме того, уверен, что банки продолжат практику выпуска облигаций на срок 5–7 лет с годовой офертой, что позволит привлекать краткосрочные деньги инвесторов с длительным номинальным сроком данного пассива», — говорит г-н Крапивин.
Немалые надежды банкиры возлагают и на внешние займы, планируя привлекать деньги на зарубежных рынках посредством синдицированных кредитов и выпуска еврооблигаций. Однако эксперты не исключают, что привлечение зарубежных ресурсов может обойтись финучреждениям слишком дорого.
«Очень важно будет оценить стоимость заимствованных денег (как в Украине, так и за ее пределами) с учетом норм обязательного резервирования валютных привлечений (согласно требованиям НБУ банкам предписано «замораживать» 4% средств, привлекаемых за границей. — «k:»). Не исключено, что с учетом общей ситуации на мировых финансовых рынках и требований Нацбанка стоимость валютных заимствований будет очень высокой, а это будет делать их невыгодными для финансовых операций на рынке Украины», — говорит г-н Охрименко.
Впрочем, банкиры не склонны слишком драматизировать ситуацию. Они уже изобрели способы пустить регулятору пыль в глаза, продемонстрировав номинальное сокращение сроков кредитования и удлинение пассивов.
«К примеру, кредитный договор можно пролонгировать или перекредитовать клиента. В то же время депозитный договор можно заключить на длительный срок и расторгнуть досрочно», — рассказывает Павел Крапивин.
«Не исключена ситуация, что ряд банков будет вынужден прибегнуть к использованию комбинированных кредитных программ, которые включат в себя систему выдачи краткосрочных ипотечных кредитов на срок до трех лет с последующей обязательной их пролонгацией на более длительный период», — отмечает, в свою очередь, г-н Охрименко.
Новые требования регулятора заставят банки ограничить сроки ипотечного кредитования 5–10 годами или имитировать такие ограничения
